繼東城、海淀之后，北京市西城區(qū)“真多?！钡难プ咏K于落了地。

7月2日，西城區(qū)2021年小學(xué)多校劃片入學(xué)意向填報(bào)工作正式啟動。德勝、月壇學(xué)區(qū)部分家長發(fā)現(xiàn)，自己購買的房屋“理想中”對應(yīng)的學(xué)校已無空余學(xué)位，甚至連學(xué)區(qū)內(nèi)的多所學(xué)校都沒有學(xué)位了。想要孩子上學(xué)，選擇范圍只有相鄰學(xué)區(qū)的學(xué)校。

遭遇這種情況的家長，大部分是去年7月31日后購房入戶的。一時(shí)間，西城區(qū)執(zhí)行“真多?！钡南⑺查g在家長群內(nèi)炸了鍋。這些家長沒有想到，自己斥巨資買下德勝、月壇內(nèi)的學(xué)區(qū)房，最終卻連片區(qū)內(nèi)最差的小學(xué)都沒有排上。

其實(shí)早在去年4月30日，西城區(qū)教委發(fā)布的《2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》（下稱《意見》）中，已經(jīng)對多校劃片做出了說明?！兑庖姟分赋?，自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房產(chǎn)證的家庭適齡子女申請入小學(xué)時(shí)，全部以“多校劃片”方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)；自該房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起，6年內(nèi)只提供一個(gè)登記入學(xué)學(xué)位。

所謂“多校劃片”，是指購買一處小區(qū)的房產(chǎn)不再對應(yīng)單一學(xué)校，而是對應(yīng)區(qū)域內(nèi)多個(gè)學(xué)校的學(xué)位，學(xué)生通過隨機(jī)派位方式分配就近學(xué)校的招生名額。

在提出“多校劃片”5年后，北京市教委終于動真格的了。這也意味著，即使購入心儀小學(xué)對應(yīng)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房，不僅不能保證一定能夠在該小學(xué)入讀，就連就近的幾所小學(xué)，也不再是板上釘釘?shù)牧恕?/p>

西城區(qū)厲行多校劃片，學(xué)區(qū)房也無法保證就近入學(xué)

如果說西城區(qū)集中了北京市眾多優(yōu)質(zhì)教育資源，那德勝、月壇兩個(gè)學(xué)區(qū)就是皇冠上的明珠，多年來在無數(shù)“幼升小”家長的眼中熠熠生輝。

據(jù)悉，西城區(qū)共有11個(gè)學(xué)區(qū)，其中集中了最多“老牌牛小”和優(yōu)質(zhì)中學(xué)就是德勝、月壇及金融街三個(gè)學(xué)區(qū)。其中，德勝和月壇因?yàn)橹攸c(diǎn)小學(xué)分布相對均衡，相比下因?yàn)闆]有“渣校”而更受“幼升小”家長的歡迎。近年來，這兩個(gè)學(xué)區(qū)的房價(jià)在北京市一路領(lǐng)漲，目前的均價(jià)約17萬～18萬元/平方米，較周邊學(xué)區(qū)高出1萬～3萬元/平方米不等。

在追捧學(xué)區(qū)房的家長眼中，盡管這一區(qū)域?qū)W區(qū)房的房屋條件并不優(yōu)質(zhì)，大部分都是上年紀(jì)的“老破小”，但是買下這里的房子，就等于提前握住了進(jìn)入重點(diǎn)大學(xué)的入場券。

“每年高考、中考的成績一出來，北京學(xué)區(qū)房的價(jià)格都會相應(yīng)出現(xiàn)一些波動?！币晃婚L期以解讀升學(xué)政策而在家長群中頗具聲望的專業(yè)人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。從每年各個(gè)區(qū)的錄取率尤其是清北錄取率來看，海淀、西城以及東城無疑擁有巨大的教育優(yōu)勢。而對于大部分找他咨詢的家長來說，最焦慮不是考大學(xué)，而是能不能考上高中。

“從往年的普高錄取情況來看，北京中考的普高錄取率大約在69%，也就意味著有30%的初中畢業(yè)生是上不了普通高中的。其中海淀的普高率最高，大約在97%。東西城都在90%左右。同樣是北京大區(qū)，朝陽的普高率70%不到，這也就決定了這3個(gè)區(qū)是北京優(yōu)質(zhì)教育資源集中的3個(gè)地方?！鄙鲜鰧I(yè)人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說。

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，多年來，北京市義務(wù)教育階段入學(xué)一直采取“片區(qū)內(nèi)登記入學(xué)”的方式。所謂“片區(qū)內(nèi)登記入學(xué)”就是學(xué)生到學(xué)區(qū)房劃片的學(xué)校去做登記入學(xué)，也就是常說的“單校劃片”。由于學(xué)位緊張，“單校劃片”登記入學(xué)的錄取標(biāo)準(zhǔn)，就是“順位”，按照順位優(yōu)先錄取，順位越往后，單校錄取的機(jī)會就越小。排在首位的就是戶口和房產(chǎn)都在對應(yīng)學(xué)區(qū)內(nèi)。這也意味著，購買學(xué)區(qū)房成為了獲得優(yōu)質(zhì)教育資源最簡單的擇校渠道。

2016年，一篇“誰買走了北京天價(jià)學(xué)區(qū)房”的文章一度在社交平臺上熱傳。該文章指出，北京西城區(qū)文昌胡同內(nèi)一間僅有15平方米的屋子，賣出了46萬元/平方米的高價(jià)。而該房屋所對應(yīng)的學(xué)校，正是北京實(shí)驗(yàn)二小。此后，北京市教委下發(fā)文件，要求各區(qū)教委根據(jù)適齡學(xué)生人數(shù)、學(xué)校分布、所在學(xué)區(qū)、學(xué)校規(guī)模、交通狀況等因素，“合理進(jìn)行單校劃片或多校劃片”。

這是北京市教委首次提出要以多校劃片的方式招生。據(jù)前文中提到的專業(yè)人士描述，盡管每年各區(qū)教委出臺的文件中都提到了多校劃片，但從具體實(shí)施情況來看，仍然是“單校劃片”為主。記者也注意到，每年臨近5月份，各大社交平臺上都會出現(xiàn)“××區(qū)今年是真多校還是假多?！钡葐栴}的討論。從回答來看，不少家長都抱著僥幸心理，認(rèn)為即使執(zhí)行多校劃片，也是就近入學(xué)，不會執(zhí)行到片區(qū)之外。

王茜就是抱著這樣的心理，在去年11月購入了德勝片區(qū)的學(xué)區(qū)房。和大部分“7?31”政策后購房的家長一樣，她考慮到德勝、月壇學(xué)區(qū)內(nèi)教育資源分布比較均衡，為了“保底”才出手購房。沒有想到的是，連片區(qū)內(nèi)最差的小學(xué)都沒有保住。可供選擇的6所學(xué)校，所在學(xué)區(qū)的房價(jià)比她當(dāng)時(shí)購房的入手價(jià)每平方米少了3萬元。

“以往都是雷聲大雨點(diǎn)小，沒想到這次這么嚴(yán)格，看來是要動真格的了。我們現(xiàn)在買的房子是上世紀(jì)90年代建的，如果沒有教育屬性的加持，市場價(jià)值肯定會大打折扣。房子貶值是一回事，最大的問題是上學(xué)。當(dāng)初買這里的房子就是為了學(xué)位和上學(xué)方便，現(xiàn)在調(diào)劑的學(xué)校在五六公里外。我現(xiàn)在最郁悶的不是房價(jià)，是自己沒有早做決斷，趕在7?31之前買房，結(jié)果影響了孩子上學(xué)。”王茜不無懊惱地對記者說。

“多校劃片”政策進(jìn)一步加碼，北京連出新政為學(xué)區(qū)房降溫

事實(shí)上，早在西城區(qū)厲行多校劃片之前，北京市教委在今年發(fā)布的義務(wù)教育入學(xué)文件中就首次提出了“要以多校劃片為主”，要求各區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行已經(jīng)公布的多校劃片政策。

在此基礎(chǔ)上，各區(qū)今年發(fā)布的文件中都一再提到“多校劃片”政策。東城區(qū)強(qiáng)調(diào)，2018年12月31日以后購房家庭子女，通過電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片安排入學(xué)；朝陽區(qū)重申對在2017年6月30日之后購房家庭子女實(shí)行統(tǒng)籌派位。西城、海淀也都再次明確了此前規(guī)定的2019年1月1日、2020年7月31日等實(shí)施多校劃片的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。此外，一些遠(yuǎn)郊城區(qū)也在今年首次加入了“限時(shí)購房者多校劃片”的內(nèi)容。順義區(qū)提出，以2021年9月1日為節(jié)點(diǎn)，此時(shí)間之后在順義區(qū)購買房產(chǎn)的家庭適齡兒童少年入學(xué)，實(shí)施多校劃片。平谷區(qū)同樣明確規(guī)定，2022年1月1日起，在現(xiàn)有小區(qū)新購買房屋者，均實(shí)行多校劃片。

目前，北京市各區(qū)多校劃片入學(xué)意向填報(bào)工作已經(jīng)基本完成。據(jù)記者了解，像德勝、月壇這兩個(gè)學(xué)區(qū)一樣出現(xiàn)第一順位跨片區(qū)調(diào)劑的情況并不多見。即使是同在西城區(qū)的金融街片區(qū)，也只有順位靠后的家長在填報(bào)時(shí)遇到了這種情況。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，德勝、月壇學(xué)區(qū)之所以會出現(xiàn)這個(gè)情況，主要在于最近兩年幼升小人數(shù)激增。今年西城幼升小人數(shù)預(yù)計(jì)在2.2萬人左右，而今年該區(qū)畢業(yè)生只有1.28萬人，6年內(nèi)入學(xué)人數(shù)翻倍，學(xué)位不夠是最重要的因素。

“一方面，疫情原因?qū)е陆逃亓?，一些原本考慮送孩子出國的家長選擇了在國內(nèi)就讀。另一方面，德勝、月壇學(xué)區(qū)近年來一直都是熱門選擇，尤其是去年公布‘7?31’政策后，房屋交易量激增，很多家長趕在‘7?31’前買房落戶，今年整個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)的學(xué)位都很緊張?！睆埓髠フf。

消息傳出后，北京市學(xué)區(qū)房市場聞風(fēng)而動。多名在西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)從事房屋買賣的中介介紹，目前正在進(jìn)行中的購房交易很多都暫停了，不少有購房計(jì)劃的家長選擇了觀望，也有一些人寧愿損失幾十萬元的違約金，也要放棄原定購房計(jì)劃。由于眼下并非學(xué)區(qū)房交易的高峰期，目前僅有少數(shù)持有學(xué)區(qū)房的家長來詢問過價(jià)格，還不能確定是否會出現(xiàn)學(xué)區(qū)房貶值的情況。

“受東城、海淀相繼實(shí)行多校劃片的影響，今年四五月份德勝和月壇的學(xué)區(qū)房都很搶手。畢竟比起海淀同一學(xué)區(qū)內(nèi)‘牛小很牛、渣小墊底’的情況，這兩個(gè)學(xué)區(qū)的小學(xué)相對水平相差不大，今年比去年每套房平均都漲了三四十萬元?，F(xiàn)在政策出來，我覺得可能會跌回去，甚至不止。” 一位中介人員向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說。

在學(xué)區(qū)房越炒越熱的情況下，厲行“多校劃片”像是在這鍋沸水上澆了一壺冰水。但在一些業(yè)內(nèi)人士看來，學(xué)區(qū)房價(jià)格畸高只是外顯表現(xiàn)，內(nèi)因還是教育資源分配的不均衡。解決學(xué)區(qū)房問題，不能僅僅靠“多校劃片”。

多地出臺政策整治學(xué)區(qū)房，上海深圳等地價(jià)量齊跌

比起北京，上海的動作要更快一些。

今年1月，上海市教委等部門出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)上海市中小學(xué)教師人事管理制度建設(shè)的指導(dǎo)意見》，提及促進(jìn)校長教師合理流動、優(yōu)化中小學(xué)教師資源配置的關(guān)鍵信息。

根據(jù)上述指導(dǎo)意見，上海將健全骨干教師流動“蓄水池”機(jī)制，重點(diǎn)推進(jìn)鄉(xiāng)村學(xué)校、“初中強(qiáng)校工程實(shí)驗(yàn)學(xué)?！毙ｉL教師資源的統(tǒng)籌均衡配置。上海教委在要求確保全市每位中小學(xué)教師10年內(nèi)有規(guī)定的流動記錄之外，還設(shè)立了同學(xué)段學(xué)區(qū)、集團(tuán)每年教師交流輪崗人數(shù)以及跨學(xué)段學(xué)區(qū)、集團(tuán)每年教師交流輪崗人數(shù)比例指標(biāo)。

3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，其中的核心思想就是到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原則上都能拿到市優(yōu)質(zhì)高中分配下來的名額，最大限度保證學(xué)校之間的平等。

這意味著，一些冷門的、過去不為家長看好的初中，后續(xù)入讀優(yōu)質(zhì)高中的機(jī)會大增。在“小升初”的機(jī)制下，也會傳導(dǎo)到相關(guān)的小學(xué)擇校過程中。通過這樣一個(gè)機(jī)制，真正使得此類小學(xué)和初中的生源質(zhì)量改善。各類學(xué)校后續(xù)都可以享受更公平的招考機(jī)會，自然使得“哄搶好學(xué)區(qū)”的現(xiàn)象減少，進(jìn)而促進(jìn)相關(guān)學(xué)區(qū)房的價(jià)格降溫。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，因上海均衡教育等政策出臺，原本打算購置學(xué)區(qū)房的家長觀望情緒濃厚。

樓小姐就是其中一位。今年年初，她打算將上海靜安（老閘北）區(qū)域內(nèi)的一套一室戶賣掉來買黃女士的房，沒想到這套原本450萬元的學(xué)區(qū)房，在上海一系列政策出來后就“不香”了，目前已跌入400萬元以內(nèi)，樓小姐覺得現(xiàn)在賣“損失太大”，便終止了這套學(xué)區(qū)房的交易。

“她看中我家房子時(shí)候是在過年前，新婚小夫妻，想換大一點(diǎn)的房。價(jià)格談好了，623萬元，訂金20萬元都付了。她原先很安心的，手上那套一室戶學(xué)區(qū)房隨便賣賣都有人要?！秉S女士7月8日對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者這樣說，“因?yàn)樗臍Ъs，我怕影響我買房，所以第二次就降價(jià)至614萬元。因?yàn)槲乙部粗辛藙e的房子，也在等錢買”。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在房價(jià)堅(jiān)挺的深圳，學(xué)區(qū)房的價(jià)格和成交量近來也都出現(xiàn)了下跌的趨勢。

“連福田的頂級學(xué)區(qū)房都‘頂唔住’（粵語，“頂不住”的意思），我還不拋嗎？”一位來自深圳南山區(qū)的售房者告訴記者，自己賣房最直接的原因是學(xué)區(qū)積分規(guī)則的改變，自己所在的深圳灣科技園生態(tài)園學(xué)區(qū)積分由40分下降至20分，孩子申請入讀心儀學(xué)校的概率大幅下降，所以考慮去其他地區(qū)換房博優(yōu)質(zhì)教育資源。

來自龍崗區(qū)和寶安區(qū)售房者也給出了類似的理由。

“學(xué)區(qū)劃分新規(guī)出臺后，我們房子所在的學(xué)區(qū)不再屬于‘一對一優(yōu)先錄取’的單享學(xué)區(qū)，而是多對多的共享學(xué)區(qū)。”一位來自寶安區(qū)萊蒙水榭春天小區(qū)的售房者告訴記者。

另一位來自龍崗區(qū)的售房者則說，自龍崗區(qū)推行大學(xué)區(qū)制新規(guī)后，自己所在學(xué)區(qū)房產(chǎn)的積分優(yōu)勢下降，使得總積分從一類“降級”到了三類，考慮到市場競爭力有所不足，就調(diào)低了放盤價(jià)。

據(jù)了解，今年以來，深圳加快推行了大學(xué)區(qū)制的邁進(jìn)步伐。2021年2月，深圳市龍崗區(qū)設(shè)立了街道大學(xué)區(qū)制，即第一公辦志愿選擇對應(yīng)學(xué)區(qū)的學(xué)校，其他公辦志愿的范圍可擴(kuò)展到整個(gè)大學(xué)區(qū)的公辦學(xué)校，其他各區(qū)的學(xué)區(qū)改革思路與之類似，這在一定程度上削弱了學(xué)區(qū)房擁有者對優(yōu)質(zhì)教育資源分配的作用。

“目前降價(jià)幅度較大的學(xué)區(qū)房，從幾十萬到幾百萬元不等，基本上都是分布在受一季度學(xué)區(qū)新規(guī)影響較大的小區(qū)，不是普遍現(xiàn)象。不過，比起價(jià)格，我更擔(dān)心成交量的問題。”一位在深圳工作多年的學(xué)區(qū)房房產(chǎn)中介告訴記者，今年上半年，他只簽出兩套學(xué)區(qū)房，而去年是4套。今年一季度以來，由于深圳各區(qū)學(xué)區(qū)改革的進(jìn)度和具體實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)各自不同，選錯學(xué)區(qū)房可能導(dǎo)致小孩面臨上不了學(xué)或被分流的風(fēng)險(xiǎn)，這使得購房者對學(xué)區(qū)房的態(tài)度變得更加謹(jǐn)慎。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，近幾個(gè)月來，石家莊、南京、成都等地都針對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展了專項(xiàng)檢查和約談，重點(diǎn)檢查是否存在以學(xué)區(qū)房名義宣傳推廣房源、是否存在以學(xué)區(qū)房名義炒作房價(jià)等問題。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，就最近學(xué)區(qū)房的市場來看，部分城市的學(xué)區(qū)房確實(shí)出現(xiàn)了降溫。從后續(xù)改革的方向看，既要抓市場監(jiān)管也要促進(jìn)市場長期規(guī)劃。短期看，二手房的價(jià)格監(jiān)管依然會繼續(xù)，價(jià)格指導(dǎo)的政策將有助于促進(jìn)此類市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。而中長期看，大城市后續(xù)應(yīng)該積極增加教育配套，進(jìn)而形成更多的教育資源和學(xué)位供給。

遏制學(xué)區(qū)房炒作，關(guān)鍵要促進(jìn)教育資源均衡發(fā)展

無論是多校劃片，還是改革高中招生分配名額，目的只有一個(gè)，即一定程度上給學(xué)區(qū)房降溫，不讓義務(wù)教育資源和“財(cái)富”掛鉤，保證教育公平。

在張大偉看來，此次出現(xiàn)跨片區(qū)調(diào)劑不意味著學(xué)區(qū)房時(shí)代的終結(jié)。西城擁有優(yōu)質(zhì)的教育資源，即便是排名靠后的學(xué)區(qū)也比郊區(qū)縣的教學(xué)水平高。西城頂尖三大學(xué)區(qū)未來仍會延續(xù)今年這樣的趨勢，這就凸顯了其他學(xué)區(qū)的性價(jià)比優(yōu)勢，預(yù)計(jì)未來這些學(xué)區(qū)內(nèi)房源成交會逐步走高。

教育公平才是最大的公平。隨著學(xué)區(qū)房價(jià)格水漲船高，“只有買得起學(xué)區(qū)房才能進(jìn)得了牛?！钡那闆r愈演愈烈，這無疑背離了義務(wù)教育的公益屬性。

2014年，期刊雜志《教育與經(jīng)濟(jì)》刊登了一篇名為《學(xué)校選擇、教育服務(wù)資本化與居住區(qū)分割》的論文。文章中指出，“就近入學(xué)”政策下的優(yōu)質(zhì)教育機(jī)會分配，已經(jīng)由過去的按能力分配轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^買房而擇校。

該論文的作者通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，2014年，東城區(qū)的學(xué)校口碑排名每提升一個(gè)檔次，學(xué)區(qū)房平均價(jià)格將上漲 6.8%。海淀的排名提升對價(jià)格的刺激更加明顯，達(dá)到了13.2%。

“在就近入學(xué)的原則下，學(xué)區(qū)房的存在是不會改變的，尤其是那些有著優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)。要改變學(xué)區(qū)房的屬性以及以學(xué)區(qū)房名義炒作房價(jià)的行為，關(guān)鍵還是要彌合教育資源差異，改變目前教育資源不均衡的情況?！鼻拔闹刑岬降膶I(yè)人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說：“這個(gè)現(xiàn)象如果不解決，在目前仍然是以應(yīng)試教育為主要指揮棒的情況下，家長仍然會用分投票，想盡辦法扎堆進(jìn)牛校。只有當(dāng)牛校和普校的升學(xué)率差距沒有現(xiàn)在這么明顯，才有可能弱化學(xué)區(qū)房的概念?！?/p>

央視新聞近日發(fā)表的評論文章同樣指出，學(xué)區(qū)房之所以能成為每一輪樓市行情的領(lǐng)頭羊，根源即在于教育資源分配的不均衡。本輪針對學(xué)區(qū)房的定向調(diào)控，傳遞出的信號非常明顯，多舉措保證教育公平的同時(shí)，還要對學(xué)區(qū)房的炒作行為保持高壓態(tài)勢。讓教育和住房都回歸到各自本位，房住不炒、教育均衡，讓學(xué)區(qū)房“涼”下去，讓教育公平“熱”起來。

“說到底，還是要強(qiáng)調(diào)教育公平的重要性。若要住房不再被附加上過多的屬性，就需要持續(xù)擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源的覆蓋面，辦好每一所學(xué)校，讓每一個(gè)孩子都能享受到優(yōu)質(zhì)的教育。”央視稱。