大家好，我是勇談。從2018年開始“租售同權(quán)”就開始在各大城市實行，出臺此項規(guī)定的目的其實也是要效仿歐美國家，保證租房客的利益，包括居住、子女教育、醫(yī)療等。很多人對于此項措施出臺也抱有希望，尤其對于外來務(wù)工人員來說，但是說句實話這則規(guī)定出臺后對于真正的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房影響極其有限。借此機會簡單談?wù)勎业挠^察。

租售同權(quán)對于學(xué)區(qū)房或有影響，不過不少城市采取的辦法是區(qū)別對待外來人員子女與本地居民子女入學(xué)還是有很大差別的，選擇性太小

看過不少城市發(fā)布的適齡兒童入學(xué)須知，有房有戶子女（也就是本地居民）是排在第一序列的，無房無戶的居民則是最后一位。甚至有不少大中城市對于外來人員子女入學(xué)有明確的規(guī)定，單獨拎出來幾座學(xué)校來專門安置外來人員子女是不少城市的做法。也就是說雖然“租售同權(quán)”已經(jīng)被提出甚至已經(jīng)開始執(zhí)行，但是具體如何執(zhí)行？還是在地方手中。

城市資源聚集度高是吸引外來人口流入的關(guān)鍵，但優(yōu)質(zhì)資源在任何時候都是稀缺的，讓本地居民讓出來自己的“既得利益”自然會引起不滿

別說其他城市，就以如今的北上廣深等這些一線城市來說其優(yōu)質(zhì)資源（尤其是優(yōu)質(zhì)中小學(xué)資源）也是稀缺的（要不然也不會有不同區(qū)域房價差異那么大的情況出現(xiàn)）。房價說到底還是背后資源集中度的體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)資源越是聚集房價自然就越高。從這點來說，已經(jīng)購房的居民肯定不愿意那些沒有購房的人群跟自己平分“優(yōu)質(zhì)資源”，畢竟自己已經(jīng)在買房的時候付出了很大的成本。地方為了平衡這種矛盾就出臺了新生入學(xué)規(guī)定，有房有戶、有房無戶、無房有戶、無房無戶這個順序也就是這么來的。

歐美國家“租售同權(quán)”的例子是否適合我國？除非大家都不再買房又或者說租房者數(shù)量遠遠高于買房者數(shù)量歐美國家實現(xiàn)“租售同權(quán)”的前提是多數(shù)人年輕時都買不起房，沒有戶籍限制

首先要說的是歐美國家主要城市的房價并不便宜，尤其是一些核心區(qū)域房價比起國內(nèi)高不少；歐美國家的房價有多高？根據(jù)一份報告顯示，歐美國家居民購買第一套房的年齡在40歲左右，國人呢？27歲左右。

歐美國家是沒有戶籍區(qū)分的，也就是說我憑借一張身份證可以在全國任何一個城市或地區(qū)生活、工作。

如果說撇開這兩項不談，只單獨去“租售同權(quán)”其實就是憑空想象，真正實行起來就是“事倍功半”（國內(nèi)戶籍放開都還是緩慢進行中）。僅僅平衡本地居民與外來人員利益分配這點，就很難實現(xiàn)。

國內(nèi)是什么情況呢？購房還是主力，“無房無家”的意識還是主流很難改變（起碼還得2代人）

國人跟歐美國家這種思想上的認知不同是最根本的，無房無家的概念會持續(xù)很長一段時間，起碼80/90甚至00后都還有這樣的主流思想。畢竟國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展還是處于社會主義初期，優(yōu)質(zhì)資源不足的問題會持續(xù)存在，大家為了爭奪優(yōu)質(zhì)資源在市場經(jīng)濟條件下，只能通過“錢”來解決。房產(chǎn)就成為各種資源依附的關(guān)鍵。

租售同權(quán)對于一般學(xué)區(qū)房影響比較大，但是對于傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房影響真的很有限一般性中小學(xué)未來或會隨著“租售同權(quán)”的持續(xù)推進繼續(xù)放開，但是優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房還是“緊俏”狀態(tài)

以我所在的城市為例，省實驗、一中等都是老牌的優(yōu)質(zhì)中學(xué)，這些學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房價格也是城市最高的，這么多年過去了還是典型的“有市無價”。大家都越來越懂得優(yōu)質(zhì)學(xué)校對于子女未來的影響，尤其是對于普遍受到大學(xué)教育的80/90后來說?？梢哉f本身優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性導(dǎo)致了這種結(jié)果，所以繼續(xù)進行大量優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資源（尤其是中小學(xué)）建設(shè)還是下一步地方的重要工作。

不僅僅是大城市，如今不少小城市（小縣城）也把房產(chǎn)作為子女受教育的條件，中小學(xué)數(shù)量增長有限，教育資源不足的問題愈發(fā)明顯

圖上所示是2010-2018年國內(nèi)初中及小學(xué)數(shù)量走勢圖，可以看到小學(xué)數(shù)量急劇減少（其中大多數(shù)是農(nóng)村小學(xué)），但是伴隨著農(nóng)村小學(xué)的急劇減少但是城市的小學(xué)數(shù)量增長卻極其有限，此消彼長下各位認為學(xué)區(qū)房走勢會如何？初中學(xué)校數(shù)量同樣也是減少中，這也與國內(nèi)居民向城市轉(zhuǎn)移有關(guān)系。

伴隨著小學(xué)和中學(xué)數(shù)量的減少，但是在校學(xué)生數(shù)量在2013年后卻是快速上漲的狀態(tài)。以小學(xué)生為例，圖上所示是2010-2019年我國普通小學(xué)在校學(xué)生數(shù)量走勢圖，可以看到在經(jīng)歷了2011-2013年小學(xué)在校生數(shù)量減少后，2014年到現(xiàn)在為止在校小學(xué)生數(shù)量已經(jīng)突破了1億人，2019年達到1.05億?。〕鞘兄行W(xué)數(shù)量嚴重不足的問題更加頻繁，尤其是對于一二線城市來說，本身這些城市都是屬于人口流入大市。

綜上，看似“租售同權(quán)”可以解決當(dāng)下的很多外來子女的受教育、醫(yī)療等問題，但實際上操作起來卻困難重重。真正外來人員子女受到的待遇跟多數(shù)本地居民都是有差距的，這些東西的背后其實還是中小學(xué)教育資源不足導(dǎo)致的，尤其是優(yōu)質(zhì)中小學(xué)教育資源。從這點來看，在教育資源不夠的情況下“租售同權(quán)”真的很難威脅“學(xué)區(qū)房”的地位。各位覺得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)等問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻中。