一、利息計(jì)算的基本常識(shí)
(一)人民幣業(yè)務(wù)的利率換算公式為(注:存貸通用):
1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
2.月利率(‰)=年利率(%)÷12個(gè)人住房公積金貸款利率表
(二)銀行可采用積數(shù)計(jì)息法和逐筆計(jì)息法計(jì)算利息。
1.積數(shù)計(jì)息法按實(shí)際天數(shù)每日累計(jì)賬戶余額，以累計(jì)積數(shù)乘以日利率計(jì)算利息。計(jì)息公式為:
利息=累計(jì)計(jì)息積數(shù)×日利率，其中累計(jì)計(jì)息積數(shù)=每日余額合計(jì)數(shù)。
2.逐筆計(jì)息法按預(yù)先確定的計(jì)息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計(jì)算利息，具體有三:
計(jì)息期為整年(月)的，計(jì)息公式為:
①利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率
計(jì)息期有整年(月)又有零頭天數(shù)的，計(jì)息公式為:
②利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率+本金×零頭天數(shù)×日利率
同時(shí)，銀行可選擇將計(jì)息期全部化為實(shí)際天數(shù)計(jì)算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當(dāng)月公歷實(shí)際天數(shù)，計(jì)息公式為:
③利息=本金×實(shí)際天數(shù)×日利率
這三個(gè)計(jì)算公式實(shí)質(zhì)相同，但由于利率換算中一年只作360天，但實(shí)際按日利率計(jì)算時(shí)，一年將作365天計(jì)算，得出的結(jié)果會(huì)稍有偏差。具體采用那一個(gè)公式計(jì)算，央行賦予了金融機(jī)構(gòu)自主選擇的權(quán)利。因此，當(dāng)事人和金融機(jī)構(gòu)可以就此在合同中約定。
(三)復(fù)利:復(fù)利即對(duì)利息按一定的利率加收利息。按照央行的規(guī)定，借款方未按照合同約定的時(shí)間償還利息的，就要加收復(fù)利。
(四)罰息:貸款人未按規(guī)定期限歸還銀行貸款,銀行按與當(dāng)事人簽訂的合同對(duì)失約人的處罰利息叫銀行罰息。
(五)貸款逾期違約金:性質(zhì)與罰息相同，對(duì)合同違約方的懲罰措施。

個(gè)人住房房貸利率要上浮嗎

我認(rèn)為不可能相同。

有住房公積金的個(gè)人住房貸款利率要比沒有住房公積金的個(gè)人住房貸款利率百分比要高些。

按照商業(yè)銀行的有關(guān)規(guī)定，個(gè)人首次辦理住房按竭貸款的（也就是說一手房），個(gè)人住房貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上優(yōu)惠（也叫下?。?0~30%左右?，F(xiàn)在個(gè)貸年利率為5.94%，下浮30%的話，貸款執(zhí)行年利率就為4.158%。

如果以前享受過一手房的優(yōu)惠政策，現(xiàn)在又按竭購買第二套個(gè)人住房，那么貸款利率要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%左右，既個(gè)貸年利率為5.94%，上浮10%的話，貸款執(zhí)行年利率就為6.534%。

個(gè)人按照當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，繳納了一定的個(gè)人住房公積金，一般繳費(fèi)滿三年后可以向個(gè)人住房公積金管理部門申請(qǐng)住房貸款，首次購房貸款利率比商業(yè)銀行的利率要優(yōu)惠些。

購買第二套個(gè)人住房，貸款利率是否優(yōu)惠本人沒有貸過，不好說。但我個(gè)人認(rèn)為，一是不可能給貸款；二是就算能給貸款，利率也不會(huì)再優(yōu)惠了，應(yīng)該也向其他商行一樣，利率上浮百分之多少的。

我的答復(fù)您還滿意嗎？

個(gè)人房貸利率新規(guī)今起正式執(zhí)行 實(shí)際利率變動(dòng)有限

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)10月8日訊（編輯 姜鶴）根據(jù)央行此前公告，自今日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。央行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

雖然商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)從貸款基準(zhǔn)利率變?yōu)長(zhǎng)PR，但在“房住不炒”的政策基調(diào)下，房貸利率“換錨”對(duì)實(shí)際利率水平影響不大。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表示，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

實(shí)際上，自央行宣布房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)新政以來，各大銀行就在進(jìn)行系統(tǒng)切換、合同文本調(diào)整等方面的準(zhǔn)備，個(gè)別城市的部分銀行已試水新的房貸利率定價(jià)方式。如9月初起招商銀行在深圳地區(qū)的部分房貸業(yè)務(wù)利率已經(jīng)掛鉤LPR，首套和二套房貸利率分別在最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR4.85%基礎(chǔ)上加30個(gè)基點(diǎn)和60個(gè)基點(diǎn)，分別為5.15%和5.45%，而此前首套房貸利率為5.145%、二套為5.39%。

另據(jù)了解，北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率為L(zhǎng)PR加55個(gè)基點(diǎn)，這與此前銀行普遍執(zhí)行的在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的利率水平幾乎相當(dāng)；二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率為L(zhǎng)PR加105個(gè)基點(diǎn)，較原有的二套房利率水平有所上浮。

9月20日公布的最新5年期以上LPR報(bào)價(jià)為4.85%，與上一次持平。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，新的個(gè)人住房貸款利率政策從今日開始執(zhí)行，5年期以上LPR是銀行發(fā)放住房抵押貸款等中長(zhǎng)期貸款利率的定價(jià)參考，維持5年期以上LPR報(bào)價(jià)不變也體現(xiàn)了此前央行提出的“房貸的利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降”，與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策思路一致。

不過由于房地產(chǎn)政策執(zhí)行“因城施策”，對(duì)于不同城市的實(shí)際影響會(huì)有所不同，尤其是像上海等城市存在的首套住房貸款利率降至基準(zhǔn)以下的“打折”情況將一去不復(fù)返。今日起在上海新發(fā)放的首套住房貸款利率，最低也要4.85%。

此外，按照規(guī)定，新發(fā)放的住房貸款利率每年會(huì)有一次調(diào)整的機(jī)會(huì)，即借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年，每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。不過，住房貸款利率每年可以調(diào)整的部分僅限于定價(jià)基準(zhǔn)部分，對(duì)于在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)部分，則在合同期限內(nèi)固定不變。

（原題為《房貸利率今“換錨” 實(shí)際利率變動(dòng)有限》）