我個人覺得房價不會大漲，穩(wěn)中有降！經(jīng)過疫情之后，健康比什么都重要，健康永遠第一位，我寧愿把買房子的錢花在健康身體上，也不會去攀比房子的大??！房子再大，睡覺只要一張床，健康再不重要，病來如山倒。所以，從2020年之后，我們應該比誰比誰更健康，誰比誰更長壽，誰比誰更快樂！同意的舉手點贊！

漳州房價全國排名第23，你怎么看？

對房價沒研究，但看圖這明顯是在高位上嘛，而且掛牌數(shù)很小，像是被凍住了。

房價的漲跌，即是供求關系左右，某種程度上說也是一種貨幣現(xiàn)象。漳州房價飆漲，也就是兩年內的事情，那么原因是什么？我想可能有幾點：

一是廈門房價的外溢效應。從角美、龍海、漳州港等與廈門接壤或隔海相對的地區(qū)上漲，逐步蔓延至市區(qū)。炒房客在廈門限購限貸，或者高位風險下，涌入漳州，短時間內提高需求量，抬高價格，這是一種可能。但是不是主要原因？不清楚。

二是不同城區(qū)結構化的差異。地區(qū)平均房價看的高，還是需要分區(qū)域、結構化的分析，這和人均收入是一個道理，有的很高，有的相對較低，大量的窮人和少數(shù)千萬富翁收入一平均，結果全成了中產(chǎn)階級，到歸根到底還是窮人多一些。同樣的道理，漳州不同地區(qū)的房價也許差異很大，到底哪個價位占主體，這就不能看平均數(shù)據(jù)了。

三是地區(qū)經(jīng)濟增長和人口流入情況。雖然漳州近年來GDP增長速度較快，在10%以上，但這里面投資也許起到了主要作用。人均GDP則尚不如龍巖等地，同時人口似乎沒有明顯凈流入，因而可以推定，剛需增長也許有一定的作用，但不可能是造成房價上漲的主要因素。

四是供求的主體，購房者的集中程度。這就需要數(shù)據(jù)支撐了，也許政府的房管局有數(shù)據(jù)，能讓我們知道，在飆漲初期，是幾個人在短時間內買了幾百上千套房。房價能夠短時飆升，一定是短時內貨幣超量涌入的結果，因而通常是小團隊的炒房客集群作戰(zhàn)，而且漳州的房市總體規(guī)模在之前相對較小，具有操作空間。

房源集中的話，在對投資預期改變的時候，就可以影響到供應，甚至做到有價無市。很簡單的道理，如果我一個人把漳州的房子全買了，只要我不想出售，那么價格就不漲不跌。如果房價有下行趨勢，通過控制供應，緩慢出貨，這樣相對于剛需，仍能做到一時的供不應求或供求平衡，價格不下跌甚至微漲。實際上銀行限貸和政府限購，是在減少需求，間接也起到了穩(wěn)定價格的作用。

要控制二手房的供應獲利，有幾個條件：一是房源要相對集中，如果過于分散，每個投資客的情況不同，勢必難以協(xié)調，容易發(fā)生踩踏效應；二是對未來房價的長遠判斷，如果一致的預期是下跌，那么就不能長期持有；三是資金成本，杠桿率越高，貸款或借款的比例以及利率越高，資金壓力越大，就算是全部為自有資金，沒有收益也是虧損，所以對資金成本要有足夠的承受能力；四是增量房供應數(shù)量及開發(fā)商設定的價格，這也取決于開發(fā)商被飆漲后帶動的預期，供過于求，就可能反過來影響預期和價格。

限購限貸的結果，實際就是把成交量和價格凍住，既可能避免踩踏效應，又讓房價維持在事實上的高位。

五就是預期，包括投資客的預期、剛需者的預期、潛在購房者的預期、開發(fā)商的預期。按道理每個城市的房產(chǎn)市場，都是獨立的供求關系，有些城市漲有些城市跌，才是市場經(jīng)濟的常態(tài)。但現(xiàn)在變成了全國人民普遍一致的預期，即房價只漲不跌，或者是不會跌，因為：

1、房價一跌或者跌的厲害，全國的預期改變，就變成全國性的踩踏事件、金融危機，對經(jīng)濟沖擊太大；

2、房地產(chǎn)投資仍是支撐GDP增長的主要動力之一，GDP增長速度放緩，就可能放松對房地產(chǎn)限購限貸的管制，以刺激增長；

3、土地財政是大部分地方政府的主要財源，因而土地價格不能跌，房價也不會跌；

4、鑒于房市如此重要，政府不能不管，必能維持價格穩(wěn)定。

正是這種扭曲的現(xiàn)狀，造成了一種普遍的預期，并把銀行和政府綁在一起。要在不沖擊價格的情況下調整預期，困難很大，房地產(chǎn)稅可以迅速改變預期，但會沖擊價格并動到部分人群利益；放開土地供應影響地方土地財政收入，地賣的多價格跌下去，可能得不償失。

所以最終需要國家政策入手，要區(qū)別作為商品的住房和作為公共物品的住房，在化解系統(tǒng)性金融風險的條件下，控制貨幣尤其是M2增長速度，前者放開買賣任漲任跌，投資者自負盈虧，銀行自控風險，通過利率和房地產(chǎn)稅進行統(tǒng)一調控；后者要加快改革加大供給，包括保障房、廉租房供應加大以及租賃市場改革。但這必將是一場長期戰(zhàn)役。