房貸利率的高低關(guān)系到月供的高低，因而有些朋友想知道以往房貸利率除了有打折的，是不是也有上浮的？目前房貸利率上浮這么高，未來會不會取消上浮，甚至和以前一樣，可以打折？

我是「房微言」，房貸利率在以前有些時期是打折，有些時期是上??；未來的房貸利率只能大于或等于計價基準(zhǔn)LPR，在某些時期可能會取消上?。狱c），但不能在LPR基準(zhǔn)上再打折。

以前房貸利率有時可打折有時則要上浮。1.用一張圖來看以前房貸利率走勢

從上面的房貸利率圖，可以看出以前的房貸利率不僅有打折，也有上浮。例如15年時可打8.8折，17年時則要上浮5%。

2.以前房貸利率有時打折有時上浮，與下列因素有關(guān)：

⑴與經(jīng)濟(jì)有關(guān)。

例如2008年，受全球金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)低迷。

為了刺激經(jīng)濟(jì)和扶持房地產(chǎn)市場。央行出臺政策，將商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，即在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打7折。

⑵與房價有關(guān)。

例如2009年房價出現(xiàn)瘋漲后，為了控制房價，2010年央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，實行差異化住房信貸政策，第二套房貸款利率不能低于基準(zhǔn)利率1.1倍。

各銀行為了防范風(fēng)險，在執(zhí)行二套房貸利率上浮政策的同時，首套利率的優(yōu)惠也開始收縮，從原來7折收縮為8.5折。

⑶與銀行信貸額度有關(guān)。

例如2011年下半年，銀行信貸額度緊張，首套房利率上浮5%，但2012年初信貸額度寬裕后，又降回基準(zhǔn)利率。

未來房貸利率呈下降趨勢，上?。狱c）部分在某個時期有階段性取消的可能，即零加點。1.2019年11月以來，以LPR為計價基準(zhǔn)的房貸利率在逐漸下行。

從融360的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看出，當(dāng)前的房貸利率是在下降中的，2020年2月20-3月20日，計算基準(zhǔn)LPR同樣是4.75%，但平均利率出現(xiàn)下降，可見上?。狱c）部分在逐漸下降。

2.未來房貸利率包括計算基準(zhǔn)LPR和上浮（加點）部分預(yù)計仍會繼續(xù)下行。

⑴寬松貨幣政策陸續(xù)釋放。

2019年1月至2020年4月份，央行先后4次降準(zhǔn)，合計釋放資金約44300億元，其中4月在降準(zhǔn)的同時，超額存款準(zhǔn)備金利率也從0.72%下調(diào)至0.35%。

銀行信貸額度充足，加上銀行內(nèi)部利率成本下降，房貸利率也會伴隨著下降，尤其是非熱點城市。

⑵為降低實體企業(yè)融資成本，LPR在未來會繼續(xù)下調(diào)。

疫情沖擊，全球經(jīng)濟(jì)衰退，出口貿(mào)易受阻，扶持實體經(jīng)濟(jì)已成為首要任務(wù)。

扶持的方式之一就是持續(xù)降低實體企業(yè)、中小微企業(yè)的融資成本，即降LPR。LPR降了，房貸利率也會伴隨下降。

未來的房貸利率降歸降，但不再出現(xiàn)在計算基準(zhǔn)LPR的基礎(chǔ)上再打折的現(xiàn)象。1.政策作了硬性規(guī)定。

在房住不炒的定位下，為了發(fā)揮房貸利率在房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制中的作用，2019年8月25日央行發(fā)布的公告中，對房貸利率的下限作了界定：

“定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR+60個基點”。

2.低于LPR的特例，過渡完后也要調(diào)整。

可能會有朋友發(fā)現(xiàn)，雖然央行公告有規(guī)定房貸利率不得低LPR，但上海的首套利率卻低于LPR。

這是一個特例，因為在實施基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換LPR前，上海的房貸利率可打9-9.5折，為了保持計價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換前和轉(zhuǎn)換后一致，出現(xiàn)低于LPR的現(xiàn)象。

隨著這些折扣政策退出，上海的房貸利率也回歸到等同LPR或LPR之上。

綜上2019年10月8日前，因經(jīng)濟(jì)環(huán)境、樓市情況、銀行信貸額度等原因，房貸利率出現(xiàn)時而打折時而上浮走勢；2019年10月8日后，房貸利率上浮比例（加點）也會有漲跌，甚至在某時期內(nèi)會取消，即零加點，但不會有計價基準(zhǔn)再打折的現(xiàn)象。

最后首付門檻、房貸利率的高低與房價的漲跌有著密切的關(guān)系。在看房過程，不妨多留意信貸政策變化，說不準(zhǔn)能掐準(zhǔn)首付低、利率低、房價低的“三低”時機(jī)入手哦。

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過去的房貸利率是以“貸款基準(zhǔn)利率”為基準(zhǔn)，早年買房的人基本上都是享受折扣利率，比如7折、8折、9折。但是近幾年買房的人很多都沒有折扣，甚至有的是上浮10%、20%不等，還有二套房、三套房也是基本上上浮的。

過去的這種以“貸款基準(zhǔn)利率”為基準(zhǔn)的房貸利率中，折扣或者上浮比例是固定不變的，貸款基準(zhǔn)利率一般是在每年1月1日開始根據(jù)最近的基準(zhǔn)利率進(jìn)行調(diào)整。而貸款基準(zhǔn)利率從2015年10月下調(diào)后，至今都沒有變化過。

現(xiàn)在的房貸利率不再一貸款基準(zhǔn)利率為基準(zhǔn)，而是以LPR為基準(zhǔn)，在LPR基礎(chǔ)上加點。這種模式跟過去其實是類似的，過去的貸款基準(zhǔn)利率變動，現(xiàn)在LPR利率取而代之，同樣會變動，過去折扣或者上浮比例不變，現(xiàn)在以“加點值”取而代之，同樣固定不變。所以，利率結(jié)構(gòu)其實沒有本質(zhì)的區(qū)別。

但是有一點很不一樣，就是貸款基準(zhǔn)利率可能幾年都不變化，但是LPR利率每個月都會報價，所以變化頻率更快。

另外，現(xiàn)在也不存在利率上浮的說法，取而代之都是叫“加點值”。如果加點值是正數(shù)，那就相當(dāng)于上浮了。按照目前的趨勢，這個政策將會是一項長期政策。至于加點值具體是多少，則跟貸款人自己的資信和市場政策有關(guān)系。