在前次我們分析蘇州樓市時，曾經(jīng)提到過當(dāng)初的“房價四小龍”：廈門、蘇州、合肥和南京，當(dāng)年領(lǐng)漲全國。

2018年，廈門樓市陷入持續(xù)低迷，地價暴跌30%以上。經(jīng)過幾年的調(diào)整，廈門如今終于走出泥潭，房價節(jié)節(jié)攀升，某些熱點(diǎn)片區(qū)甚至有趕超上海的勢頭。

廈門樓市一直存在不少爭議。根據(jù)2020年的數(shù)據(jù)顯示，廈門新房均價為47165元/㎡，創(chuàng)十年來新高，位居全國第四名，僅次于北京、深圳、上海，超越廣州、南京、杭州等多個強(qiáng)一線城市。

廈門顯然不如廣州南京，但房價卻能居高不下，這背后究竟有什么原因？

第一，人口?廈門常住人口的平均收入大概6000元，而全市的商品房均價都在40000元左右，可以說除了十幾年前有遠(yuǎn)見，買了房的人，目前廈門的年輕人已經(jīng)完全失去了正常居住需求的支撐。說白了，廈門的年輕人買不起房，從外面涌入廈門的年輕人也因?yàn)榉績r太高，失去了在廈門購房的意愿。

人口因素對廈門房價的影響力和其他城市相比，是比較小的。但是廈門有一個相對特殊的地方，它對省內(nèi)高質(zhì)量人口的吸附力很強(qiáng)，通俗點(diǎn)說，福建的有錢人都會選擇來廈門置業(yè)。

原因有兩個，第一，廈門作為全國有名的旅游城市，非常宜居，環(huán)境優(yōu)美；其二，閩南人鄉(xiāng)土情結(jié)重。當(dāng)然，這樣的高質(zhì)量人群數(shù)量有限，本身不應(yīng)該成為影響城市房價的主要因素。但是在廈門，這又成了一個例外，因?yàn)閺B門非常小，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，所以這部分高質(zhì)量人群的需求，在廈門的樓市中就能成為一個有力的人口因素。

第二，資金?廈門從2008年開始，資金面就一直十分寬裕，主要是因?yàn)閺B門作為國務(wù)院特批的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，也是東南沿海最知名的港口及風(fēng)景旅游城市，以及各種國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)、物流樞紐、東南國際航運(yùn)中心等規(guī)劃加持，由政府背書，所以吸引了大量資金。

尤其是自貿(mào)區(qū)的成立，讓資本大量囤積在附近的地產(chǎn)中，這也是自貿(mào)區(qū)落地后周圍房價一輪猛漲的原因。而且，廈門對福建的資金吸附能力極強(qiáng)，高杠桿導(dǎo)致廈門房價居高不下，短期內(nèi)也不會有什么變化。

第三，政策?都說廈門地方小，實(shí)際上廈門全部面積和深圳相當(dāng)，但全市的GDP可能沒有深圳的一個區(qū)高，在所有的副省級城市里排名都靠后，增速在福建省內(nèi)也并不突出。房地產(chǎn)，就成為了廈門主要的拉動力。

也就是說，廈門要發(fā)展，政府需要財(cái)政收入，土地又稀缺，地價自然不低。前幾年，廈門樓市低迷，加上黑天鵝事件的影響，旅游業(yè)大受打擊，政府為了提振市場，拿出了島內(nèi)思明區(qū)最好的地。所以2020年，廈門全年土地收入爆發(fā)式增長，總成交額高達(dá)660.27億元?？梢哉f，廈門房價高漲的原因，和政府的調(diào)控也是分不開關(guān)系的。

由于廈門本身的產(chǎn)業(yè)和購買力都不強(qiáng)大，不限購的時候有70%的房子都是被外來人買走的，所以限購對廈門的影響非常大。目前，廈門政府已經(jīng)對過熱的樓市出手，劃出了針對房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款的紅線。從某種意義上來說，這也是一種限購政策。

暫且不論這一次調(diào)控，上次廈門限購是2017年的3月，繳納3年社保，到如今，很多廈門剛需已經(jīng)有了名額。那么廈門這么一個喜歡利用杠桿的城市，只要市場有行情，熱門片區(qū)一定是第一個響應(yīng)。那么，廈門有哪些片區(qū)值得關(guān)注呢？

馬鑾灣新城

廈門分島內(nèi)島外，島外新城是目前重點(diǎn)關(guān)注的地方。2019年底，廈門地鐵2號線開通，馬鑾灣新城跨入“地鐵時代”。同時，地鐵4號線和6號線提速，廈漳泉R1城際鐵路建設(shè)，對，馬鑾灣新城來說都是巨大的交通利好，確保了馬鑾灣新城快速到達(dá)島內(nèi)核心商務(wù)區(qū)。

廈門和我們上一篇講過的重慶不一樣，因?yàn)橥恋厣伲愿裢饪粗貙W(xué)區(qū)房。馬鑾灣新城規(guī)劃中有90多處教育設(shè)施，包括廈門一中、雙十、外國語等學(xué)校都在馬鑾灣辦學(xué)，教育配套具有優(yōu)勢。

而在規(guī)劃上，馬鑾灣定位為廈門城市副中心，蘇寧O2O數(shù)字零售商業(yè)綜合體和北部智慧科技產(chǎn)業(yè)園都落戶馬鑾灣新城，對馬鑾灣吸引高精尖人才有重要意義。

目前，馬鑾灣有多家房企在打造高端商住項(xiàng)目，對于改善和剛需人群來說都很不錯。

集美新城

島外又一個熱門片區(qū)，也是廈門跨島發(fā)展的第一座新城。首先，集美新城定位就很高，集信息服務(wù)、教育科研、生態(tài)旅游和商務(wù)營運(yùn)為一體，同時整合了集美文教區(qū)、園博苑、軟件園、機(jī)械工業(yè)區(qū)等，人文和產(chǎn)業(yè)氣息都很濃厚。

交通來看，集美新城是島外四區(qū)中擁有最多進(jìn)島通道的區(qū)域。有三橋兩地鐵，未來還有地鐵6號線值得期待。

再次強(qiáng)調(diào)，廈門最看重學(xué)區(qū)房。集美新城有亭北學(xué)校，以及著名的廈門外國語學(xué)校集美校區(qū)，還有13所高等院校，是其他島外新城難以比擬的優(yōu)勢。

集美的房價均價在3萬到6萬一平方，整體價值還是趨向穩(wěn)定，抗風(fēng)險性比較強(qiáng)。

翔安新城

為什么最后我選擇了翔安而不是同安，因?yàn)橥驳慕煌ㄊ橇觿荩L遠(yuǎn)來翔安新城的發(fā)展前景要更好一些。

而且翔安新城不像其他區(qū)一樣，有炒概念的嫌疑，而是有是實(shí)實(shí)在在的重大市政建設(shè)規(guī)劃存在的。翔安定位為廈門東部市級中心，有機(jī)場和東部體育會展新城的利好，規(guī)劃落地方面優(yōu)于其他新區(qū)。

翔安最重要的一點(diǎn)在于它是目前島外新城中擁有市屬學(xué)校最多的一個片區(qū)。教育方面，翔安的優(yōu)勢很大，而在廈門，教育優(yōu)勢基本上就是房價的試金石。

不過翔安新區(qū)也需要長時間才能兌現(xiàn)利好，所以做好長期投資的準(zhǔn)備。

之所以不談島內(nèi)，因?yàn)閸u內(nèi)大部分人都是沖著學(xué)區(qū)來的。學(xué)區(qū)房都是家長在自己可承受范圍內(nèi)“矮子里拔高子。如果是島內(nèi)，我建議實(shí)地多看二手房成交情況，挑選整體優(yōu)質(zhì)的板塊和房價相對溫柔的片區(qū)。

如果你是島外想置換島內(nèi)，那么老湖里區(qū)依然是首選。如果你想在島內(nèi)投資，有這個資本其實(shí)不如去深圳上海，相對杠桿率更低，樓市更健康。

供需關(guān)系決定房價。廈門房地產(chǎn)的土地供給很少，自然環(huán)境好，購房者多，所以房價高。