第一，四五線城市房地產(chǎn)之所以過去沒有經(jīng)歷過調(diào)控洗禮，是因?yàn)槠淙齑鎵毫θ匀痪薮?。而去年至今的房價(jià)出現(xiàn)飆升，正好是讓當(dāng)?shù)卣鈳齑嫖C(jī)的好機(jī)會(huì)。面對當(dāng)?shù)胤績r(jià)的快速飆升，今年四五線城市很可能采取“因城施策，分類調(diào)控”的辦法，就是之前房價(jià)漲得過頭的中心城區(qū)開始進(jìn)行新的調(diào)控，而房價(jià)漲幅不是太大的邊遠(yuǎn)地區(qū)，仍然可以酌情對房地產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)放松，有利于更好的去庫存。第二，從目前情況來看四五線城市要比二三線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加單一，想要吸引更多的外來人口購房置業(yè)，那就要在競爭中脫穎而出。同時(shí)，四五線城市靠投機(jī)炒高房價(jià)容易，但要讓房價(jià)長期保持穩(wěn)定，就必須要吸引人口的凈流入，以及基礎(chǔ)設(shè)施配套要健全。如果沒有配套的戶籍、就業(yè)、子女教育、交通等利民優(yōu)惠政策出臺，四五線城市房價(jià)被抄高很快，但是出現(xiàn)暴跌現(xiàn)象也很容易。第三，隨著房價(jià)和房貸利率持續(xù)上漲，購房置業(yè)的成本在上升，同時(shí)，首套房杠桿率在下降。之前房價(jià)沒漲時(shí)，在四五線城市購房也只有五六十萬，而現(xiàn)在卻要上調(diào)至一百多萬。很明顯首付成本也要高出幾十萬。此外，房貸利率在去年同期是八五折優(yōu)惠，現(xiàn)在多數(shù)銀行的房貸利率是在基準(zhǔn)利率上浮10%-20%，這無疑加大了購房者的負(fù)擔(dān)，恐怕投機(jī)炒作會(huì)因杠桿下降和利率上升而退出房地產(chǎn)市場。第四，四五線城市與一二線城市不同，剛需接盤能力有限。之前因?yàn)楸苊馐艿秸{(diào)控政策的影響，大量資金流向四五線城市房地產(chǎn)。而現(xiàn)在支撐四五線城市房價(jià)的是剛需。一類是，希望改善戶型和學(xué)區(qū)的中青年夫妻。二是正值婚齡的剛需青年，一般都需要在市區(qū)或縣城買房置業(yè)。三是以資產(chǎn)保值為目標(biāo)的當(dāng)?shù)刂挟a(chǎn)。不過，后續(xù)再也難有很大作為。受到當(dāng)?shù)鼐用駥彿啃枨鬁p少的拖累，這樣的房價(jià)上漲難有可持續(xù)性。近年來，隨著一線城市房價(jià)暴漲，二三線城市房價(jià)的跟進(jìn)，現(xiàn)在就連四五線城市方價(jià)也開始上漲了。但這樣也只能引發(fā)市場的恐懼心理，生怕以后越來越買不起房了。但實(shí)際上，四五線城市基礎(chǔ)設(shè)施相對薄弱、剛需接盤能力并不很強(qiáng)、房產(chǎn)去庫存壓力仍很大，必將導(dǎo)致炒房資金不可長期持續(xù)下去。未來無論是房企還是個(gè)人購房者，投資漲幅已經(jīng)較大的四五線城市房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)城市的房價(jià)是否會(huì)上漲，主要是看需求，而決定需求的重要因素是人流動(dòng)的情況。如果一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，說明這個(gè)城市在發(fā)展中，各類資源會(huì)從自問進(jìn)入，包括人力資源。這樣就帶來的住房需求，房價(jià)的上漲是必然的。所以同樣是五類城市，情況也是有區(qū)別的。可以觀察一下這幾年城市人口的變化，它的速度如何。也可以預(yù)測一下城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，從而預(yù)測人口的變化，這樣對房價(jià)的漲跌就有一個(gè)大致的判斷。另外東南沿海城市的房價(jià)是不會(huì)跌的，因?yàn)樗耐恋刭Y源有限，越到后面土地越寶貴，決定了房價(jià)只會(huì)漲而不會(huì)跌的趨勢。