2011年以來，針對房地產(chǎn)市場的專項調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環(huán)境相疊加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面臨房地產(chǎn)市場化以來最為嚴厲的市場與政策環(huán)境，也面臨巨大的去庫存與去杠桿雙重壓力。未來中國房地產(chǎn)行業(yè)即將面臨第一次真正意義上的大調(diào)整。 從經(jīng)營杠桿角度來看，房地產(chǎn)供給相對過剩的市場格局逐步形成。首先，中國房地產(chǎn)行業(yè)正進入去庫存階段。其次，2012年保障房的大量入市將改變房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)。最后，從需求端衡量，基于2010年釋放了大量金融危機期間被抑制的房地產(chǎn)需求，未來周期性驅(qū)動力將會減弱。從趨勢性驅(qū)動力來講，未來幾年一、二線城市的城市化率的遞增速度將逐步下行，人口和城區(qū)擴張步伐放緩。 從財務杠桿角度看，地價漲率下行和資金成本上行的趨勢逐步形成。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利潤率為15%～20%左右，這種高利潤主要來自于土地的溢價。但是下一階段，地價的平均漲幅將會放緩，且過去兩年開發(fā)商積累的大量土地儲備面臨較大的資產(chǎn)變現(xiàn)和去庫存壓力。 隨著調(diào)整的深入，房地產(chǎn)企業(yè)必須面對盈利預期回落的現(xiàn)實，也必須面臨信貸政策不太可能短期內(nèi)明顯放松的政策環(huán)境。 因此，就長遠而言，三線城市的價格波動相較于一、二線城市的波動會要緩和些，不會有太大漲，也不會有太大跌，會逐漸理性回歸到一個正常的區(qū)間，基本會維持在現(xiàn)狀略低的情況之中！