房價(jià)有幾種估值因素：

1，造價(jià)成本

如果一個(gè)開發(fā)商開發(fā)一座小區(qū)，那么他的成本是多少，然后加上社會(huì)平均利潤，那么就是房價(jià)的合理值。這個(gè)一般老百姓是沒法估計(jì)的，但對(duì)于常做經(jīng)濟(jì)分析的機(jī)構(gòu)人員，卻是最容易估計(jì)的。

一般的住宅，建筑成本大概3000多元/m2，高級(jí)點(diǎn)的大概是4000多元/m2，加上土地價(jià)格，和其他市政等費(fèi)用，如果是三線城市，商品房成本應(yīng)該不會(huì)到1w/m2。

2，相對(duì)消費(fèi)價(jià)位

國際上房價(jià)大致有個(gè)規(guī)律，就是一般發(fā)達(dá)國家上班族的收入與住房的關(guān)系。

如果是租房或還貸款，每月用掉1/4~1/3月收入。你可以估計(jì)一下，如果在本市你這樣經(jīng)濟(jì)條件的階層一般需要的是什么樣的住房，如果這樣的住房租下來，是否用1/3月薪即可。那么大致就可以看出房價(jià)是否貴了。

另一個(gè)數(shù)據(jù)是，買房成本一般是上班族年收入的6~7倍。美國便宜，一般是3.5倍，但其他國家做不到。中國更高，我覺得是9倍~10倍。好了，你看你這樣的階層，如果在本市大概需要什么樣的房子，包括小區(qū)、戶型面積、建筑標(biāo)準(zhǔn)，如果這樣的一套房產(chǎn)，如果你這樣階層的上班族10年收入即可拿下，那么房價(jià)正常。價(jià)格高10%不算多，但高50%就要問問了，是否泡沫了。目前很多城市房價(jià)已經(jīng)是上班族的20年收入了。

房價(jià)與房租也有關(guān)系，這是投資關(guān)系。即一年的房租比房價(jià)，是否抵得上存銀行。目前國際上這個(gè)比例大概是4%，我國是2.5%。即如果房子買下來是100w，而租一年租金是2.5w，則合理。如果租一年不用2.5w就能租下來，說明房價(jià)高了。

3，交易價(jià)值

在牛市里，商品價(jià)格都漲，在熊市里，商品價(jià)格都降?，F(xiàn)在是房產(chǎn)的牛市，而且可能還是牛市峰尖。所以房價(jià)是合理價(jià)格上乘放大系數(shù)。

但是，什么樣的城市有資格乘放大系數(shù)呢？就是買方人數(shù)多，房產(chǎn)和土地供應(yīng)不足。在中國就是人口流入多的城市。如果年輕人都到這個(gè)城市來工作，那么他們?cè)缤硪I房安家，甚至可能還要接父母過來，于是房子供不應(yīng)求了。

這些城市主要是一線城市北上深杭，少數(shù)經(jīng)濟(jì)向好的二線城市，和幾個(gè)有地區(qū)中心特點(diǎn)的地理城市，比如蘇州、南京、合肥、廈門、成都、武漢、西安、廣州等。三線城市幾乎沒有人口流入，可能雄安新區(qū)等地方特別，是國家有規(guī)劃的人口遷入地區(qū)。

這要看當(dāng)?shù)鼐用窆べY收入是多少。現(xiàn)在我國大部分三，四線城市的工資待遇應(yīng)該在2000,3000元左右。當(dāng)然有些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三，四線城市工資可能會(huì)更高一些。所以個(gè)人認(rèn)為三，四線的房價(jià) 在4000,5000元一平方比較合理。