運(yùn)城房?jī)r(jià)短期內(nèi)跌不了，還會(huì)緩慢上漲。地方政府不會(huì)讓它跌，運(yùn)城沒產(chǎn)業(yè)支撐房?jī)r(jià)，只能靠土地財(cái)政，開發(fā)商緩慢漲，眾人買漲不買跌。這是地方政府、銀行、和開發(fā)商之間的游戲。短期內(nèi)上漲，甚至橫盤。都是三方作用的結(jié)果。長(zhǎng)期來看是緩慢下跌的，不以這三方意志為轉(zhuǎn)移，七普運(yùn)城少了36萬人，運(yùn)城人口整體是外流的，十三縣市的人先聚集到鹽湖區(qū)，再?gòu)柠}湖區(qū)流往西安、太原等大城市。到八普的時(shí)候鹽湖區(qū)的人口估計(jì)也成緩慢下降趨勢(shì)。其他十三縣市，人就更少了。所以說運(yùn)城的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來說是隨著人口減少緩慢下行的。雖然短期內(nèi)會(huì)漲，那也是開發(fā)商在販賣焦慮而已，至于他們自己吹牛房子都被搶購(gòu)一空，那就是寒天飲水冷暖自知了。

山西運(yùn)城的房?jī)r(jià)怎么樣？

謝謝邀請(qǐng)。鹽湖區(qū)就是三四線城市的代表。2018年五一后，大約200億熱錢涌入鹽湖區(qū)，短短半年鹽湖區(qū)所有現(xiàn)房及期房的毛坯房房?jī)r(jià)每平方飆升2500至3000元，現(xiàn)在基本上在6300元左右。更主要的是，仍然在漲！東部與北部住房空置率達(dá)到33%，但都是二手房。而鹽湖區(qū)的城鎮(zhèn)居民可支配平均收入是2.6萬左右，這樣一來，剛需房對(duì)房?jī)r(jià)的支撐面大大減小。換句話說，支撐鹽湖區(qū)房?jī)r(jià)上漲的只有對(duì)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速發(fā)展的信心。實(shí)際上恒大精裝房也有電銷的6000的價(jià)格。簡(jiǎn)單講，鹽湖區(qū)房?jī)r(jià)就是今日中國(guó)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的典型案例，它的演變完全可以寫入以后的大學(xué)教材。炒房團(tuán)攜帶熱錢拉高房?jī)r(jià)，名義GDP大幅增長(zhǎng)，地方政府完成去庫(kù)存，本地居民高價(jià)接房，名義家庭資產(chǎn)也大幅增加，當(dāng)然還款利息也大幅提高。房?jī)r(jià)下跌，所有既得利益者都不愿意，所以寄希望于“房住非炒”，希望政府出面穩(wěn)定房?jī)r(jià)，最好再漲漲！但經(jīng)濟(jì)發(fā)展有其客觀規(guī)律，一旦地方債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，地方政府拿什么支撐房?jī)r(jià)？所以我認(rèn)為，鹽湖區(qū)房?jī)r(jià)將在6300左右徘徊，如果2019年全國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面增速接著放緩，全球經(jīng)濟(jì)步入寒冬，鹽湖區(qū)地方債務(wù)到期，那么，2019年冬季或者2020年夏季，鹽湖區(qū)房?jī)r(jià)就會(huì)進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的下行通道，盡管可能不劇烈。

我的觀點(diǎn)：

運(yùn)城房?jī)r(jià)漲是沒多少漲了，但跌也跌不動(dòng)的

不漲的原因是：

1、運(yùn)城的經(jīng)濟(jì)基本面沒有好轉(zhuǎn)，而且還有所下降。三產(chǎn)中，第一產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)直接創(chuàng)造價(jià)值，第三產(chǎn)業(yè)放大價(jià)值。

農(nóng)業(yè)方面： 運(yùn)城主要經(jīng)濟(jì)作物今年都遭受大面積減產(chǎn)，農(nóng)民收入基本下降一半以上。，臨猗果農(nóng)基本上是天天在家罵娘。而運(yùn)城農(nóng)民人數(shù)占500萬的多少，這是可以看見的。

工業(yè)方面，運(yùn)城企業(yè)負(fù)債率都在高警戒線附近，這是企業(yè)正常發(fā)展最關(guān)鍵的因素，尤其是現(xiàn)在銀行對(duì)企業(yè)貸款進(jìn)行去杠桿的階段，運(yùn)城大多數(shù)企業(yè)發(fā)展更是難上加難。

企業(yè)不好，工人怎么可能好呢？

2、運(yùn)城市區(qū)正在不斷擴(kuò)大建成區(qū)面積，還有夏縣、臨猗撤縣改區(qū)正在進(jìn)行，潛在土地可供應(yīng)量比需求量高。

3、運(yùn)城房子基本以居住為唯一目的，而小產(chǎn)權(quán)房在價(jià)格、房產(chǎn)證等方面完美契合要求，價(jià)格低，不要求轉(zhuǎn)讓貸款等成為小產(chǎn)權(quán)最大的優(yōu)勢(shì)。

跌不下的原因：

1、運(yùn)城炒房人占比幾乎為零，主要是資產(chǎn)保值為主，全款，付首付為主要支付方式，沒有外地現(xiàn)金貸支付首付的大規(guī)模流行。導(dǎo)致房子只要紙面價(jià)值在，不管能不能賣掉，要賣必須掙錢，要不然寧愿放在那里空著。

2、運(yùn)城房?jī)r(jià)相對(duì)附近的地級(jí)市，屬于價(jià)格洼地，一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)有支撐，除非周圍城市房?jī)r(jià)跌到一個(gè)勁爆的程度，否則運(yùn)城房?jī)r(jià)是不會(huì)有明顯松動(dòng)。

感想：

房?jī)r(jià)，短期看政策、中期看土地、長(zhǎng)期看人口。

一兩年房?jī)r(jià)不會(huì)有明顯變化，兩年后開始停頓，一大批實(shí)力不強(qiáng)的期房又開始爛尾。但好在運(yùn)城農(nóng)村可轉(zhuǎn)移人口較多，慢慢又會(huì)恢復(fù)一個(gè)平穩(wěn)。

考慮到良性通貨膨脹，房產(chǎn)的升值空間在市場(chǎng)利率與房屋折舊之間擺動(dòng)，也就是說房子價(jià)值有所下降，但價(jià)格還是成上升趨勢(shì)，但后期上升增幅下降。