首先我們要知道什么是共有產(chǎn)權(quán)住房？

簡單說就是，一套房子，政府和買房人各持一定比例的產(chǎn)權(quán)。

買房人不是買到百分之百的產(chǎn)權(quán)，所以在買房的時候花的錢就少了。這對解決中低收入家庭住房問題，很有好處。

不是百分之百產(chǎn)權(quán)，為什么還受買房人歡迎呢？

因為政府表明了態(tài)度：只要你住，就和擁有百分之百產(chǎn)權(quán)一樣，政府不會要求你支付它那一部分產(chǎn)權(quán)的費用，但是如果你把房子出租或者出售，那政府就要來分一份。

合情合理，畢竟政府有一部分產(chǎn)權(quán)，按照股份分紅是正常的要求。買房人花較少的錢買了一套房子，雖然產(chǎn)權(quán)只占一部分，但使用權(quán)卻是百分之百。

共有產(chǎn)權(quán)住房，起源于30年前的英國，但即使現(xiàn)在的英國也沒有非常完善的模式，還在優(yōu)化當(dāng)中。共有產(chǎn)權(quán)住房被熱炒，是因為8月份北京的政策，其實早在2007年，江蘇淮安就提出并進行試點了。

2014年4月，住建部頒發(fā)文件，確定了包括淮安、北京、上海在內(nèi)的6個城市進行共有產(chǎn)權(quán)住房的試點。歸結(jié)一下這些城市在共有產(chǎn)權(quán)住房的探索，主要有三種模式：淮安模式，上海模式，北京模式。三種模式有什么不同呢？各自對房價有什么樣的影響呢？

淮安模式

淮安走了十年，期間一直在不斷修正，一路坎坷，一直是站在保障房的立場上，優(yōu)化模式，面對的是低收入人群。

之前政府有專門的土地用于共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，現(xiàn)在政府是直接拿錢從開發(fā)商手中回購，從城市里不同地段的小區(qū)回購，再以共有產(chǎn)權(quán)模式出售。這部分房子散布于城市各個區(qū)域，能最大限度滿足不同區(qū)域的低收入人群的住房需求，同時還解決了去庫存。共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)，政府占40%，買房者占60%，相當(dāng)于買房者6折買到正常的商品房。

上海模式

立足點與淮安差不多，都是站在保障房角度上探索共有產(chǎn)權(quán)模式，解決低收入人群的住房需求。

不同的是，淮安是從開發(fā)商手中購買，以貨幣補貼的方式，上海是專門劃撥土地用于共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)。這部分土地，不需要走“招拍掛”程序。所以，上海是直接從土地上解決，土地價格低，從而房價也低。

上海模式簡單，但容易把共有產(chǎn)權(quán)住房相對集中在一起，形成所謂的“窮人區(qū)”，會帶來一系列社會問題。

這兩種模式，都脫胎于保障房邏輯，所以都規(guī)定申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房的必須是本地人，對申請人的家庭收入，居住面積有嚴(yán)格的規(guī)定。這樣，符合條件的并不多，每年解決的量也不，所以對房價沒有什么影響。這也是這么多年，多數(shù)老百姓并不關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)住房的主要原因。

北京模式

北京模式的關(guān)注度很高，土地不是劃撥、競價，而是規(guī)定某些地塊要建一定比例的共有產(chǎn)權(quán)住房。正常土地拍賣規(guī)定建一定比例的共有產(chǎn)權(quán)住房，這和濟南配建一部分安置房是類似的。

北京模式并不是從保障房角度出發(fā)，不限制購房人的戶籍、收入。這樣就少了保障房的屬性，多了商品房的屬性。只要符合北京住房限購條件，而且家庭成員名下沒有住房就可以申請。只是，如果是單身，必須是30周歲以上。對單身年齡的限制，是為了優(yōu)先解決家庭人口多，還沒有房子的人群，這點比較合理。

而且，30%的共有產(chǎn)權(quán)住房是面對非北京戶口的，這就兼顧到為北京發(fā)展做出貢獻的外地人。這一點是淮安與上海都沒有考慮到的，要為北京點贊。

山東目前沒有關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的政策，在7月28日下發(fā)的《山東省關(guān)于加強房地產(chǎn)調(diào)控的通知》當(dāng)中也沒有提到。不過，共有產(chǎn)權(quán)是趨勢，對濟南也會有影響。未來要解決中央政府提出的“房子是用來住的”，主要有三種渠道：

“

1.中高收入靠商品房；2.中低收入靠共有產(chǎn)權(quán)；3.低收入靠租賃房。

”

這一點，北京模式可借鑒推廣的可能性很大。

第一，它真正解決了城市人口住房問題，不限制戶籍收入等，只看是不是符合限購條件，有沒有住房。這可以擴大需求群體，而不像淮安、上海受益群體很少。

第二，沒有住房才能申請，且只能買一套，房屋套面積限定在60到120平米之間。這樣就避免了炒房的嫌疑，或者陷入像之前經(jīng)濟適用房“權(quán)力尋租”的陷阱。當(dāng)年很多買經(jīng)濟適用房的人都是開著奔馳寶馬買200平米以上的大房子。

第三，它在對很多權(quán)益上做到保護。比如，對房子的面積、設(shè)計、建造等做了詳細的規(guī)定，來保證房子的質(zhì)量和居住的舒適度。另外要求，必須配建三館，咖啡館、圖書館、健身館，還要求引入人臉識別，wifi全覆蓋等智能科技。同時，北京明確，共有產(chǎn)權(quán)住房也屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可以按照規(guī)定解決落戶、入學(xué)、醫(yī)療等社會保障福利，這比租購?fù)瑱?quán)的權(quán)益，更廣更大。比如入學(xué)方面，在租購?fù)瑱?quán)當(dāng)中，租房雖然可以入學(xué)，但排位在產(chǎn)權(quán)房后面，如果產(chǎn)權(quán)房主把學(xué)區(qū)名額用完了，那租房者就享受不到學(xué)區(qū)。但是，共有產(chǎn)權(quán)住房與產(chǎn)權(quán)房的權(quán)益是一樣的。

第四，在退出機制上做了約束。五年才可以轉(zhuǎn)讓，而且接盤購買者仍然要符合共有產(chǎn)權(quán)購買條件，賣房子的時候要上交30%的增值收益。因為北京規(guī)定了，共有產(chǎn)權(quán)住房面積是60到120平米的兩居或三居，這可以滿足兩代甚至三代的居住需求，所以，退出的會很少。

北京的模式，受惠人群很廣，只要沒有住房就可以申請，而且30%是面向外地人，這個量相當(dāng)大，大到足以沖擊商品房市場，從而對房價產(chǎn)生直接。

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房產(chǎn)的共有權(quán)人是指該房產(chǎn)的法定證明資料上，有兩個或以上的產(chǎn)權(quán)人，稱為共有權(quán)人。法律上共有權(quán)人分為共同共有和按份共有。

共同共有僅存在于法律規(guī)定的少數(shù)情況。如夫妻共有財產(chǎn)、家庭共有財產(chǎn)、遺產(chǎn)為分割前繼承人共有，這幾種情況下，出售物業(yè)需要所有共有人同意。按份共有除了共同共有的這幾種情況外，都屬于按份共有。

如兩個共同購買一處房產(chǎn)，可按出資比例來約定該房產(chǎn)的共有份額百分比，兩個可以分別轉(zhuǎn)讓自己的份額，當(dāng)然，最后在處置該房產(chǎn)時需要雙方共有人到場辦理轉(zhuǎn)讓交易過戶等手續(xù)。

在二手房交易過程中，如何判斷房產(chǎn)是否存在共有權(quán)人，可以先看房產(chǎn)證件，如果該房產(chǎn)有共有權(quán)人，則會在產(chǎn)權(quán)人一欄注明每個產(chǎn)權(quán)人名字或產(chǎn)權(quán)持有人名字后加一個XX等字樣。

共有產(chǎn)權(quán)人一般情況下會約定所占產(chǎn)權(quán)的比例。每個房產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利人都會各自有一本房屋共有權(quán)證，該房產(chǎn)在處置交易時必須所有相關(guān)權(quán)利人到場才能到房產(chǎn)相關(guān)部門接受辦理過戶等手續(xù)。

在二手房交易過程中也會有一些有關(guān)共有權(quán)人而產(chǎn)生的糾紛，有時甚至給購房人帶來精神上的痛苦和經(jīng)濟上的損失，所以希望大家在接觸到房產(chǎn)證有共有權(quán)人時需要注意的幾個方面。

第一個要確定共有權(quán)人之間的關(guān)系，共有權(quán)人有可能是自己家人，有可能是夫妻，有可能是好友，子女等。確認共有權(quán)人原來的關(guān)系和現(xiàn)在的處境是非常重要的。

第二個要確定共有權(quán)人現(xiàn)在的關(guān)系，這個非常重要，曾經(jīng)的好友、夫妻、子女關(guān)系不代表現(xiàn)在沒有矛盾，如果任何一方共有權(quán)人收取你的購房定金千萬要小心。

因為他很有可能瞞著其它產(chǎn)權(quán)人私自收取你的錢物，這時千萬不能因為貪便宜或方便，而輕易把錢交給只有一方的共有權(quán)人手上，這樣很容易出現(xiàn)糾紛。

如另一共有權(quán)人要求加價，或者不配合交易，甚至相關(guān)權(quán)利人找不到的現(xiàn)象也會出現(xiàn)。所以確定共有權(quán)人現(xiàn)在的關(guān)系很重要。

第三個方面是人到位，錢才付。購房用戶有時會聽信產(chǎn)權(quán)人或共有權(quán)人一面之詞，同時也能看到相關(guān)的房產(chǎn)證件和身份證件。

加上中介在旁邊的催促有可能就會馬上付購房定金或者首付款，要么是房子好或價格便宜，這個時候需要注意，條件再好，也要等相關(guān)房產(chǎn)共有權(quán)人到場才能辦理付款手續(xù)和簽訂合同。

第四個方面是別太依賴公證。如果一方共有權(quán)人無法到場辦理交易也可以出具相關(guān)委托公證辦理。

如果在交易過程中，委托公證的共有權(quán)人到公證處去撤消公證或到房產(chǎn)相關(guān)部門去鬧事，說此房有糾紛，暫時停止交易，房產(chǎn)局一般也會暫時中止交易，要求交易雙方和共有權(quán)人一起去法院解決相關(guān)房產(chǎn)糾紛，房產(chǎn)局憑法院相關(guān)裁決文書再繼續(xù)為其辦理房產(chǎn)交易。

第五個方面是共有權(quán)人有長輩生病不能及時到場或共有權(quán)人死亡等情況出現(xiàn)時也要格處注意。共有權(quán)人生病無法到達交易現(xiàn)場時，有些公證是可以上門辦理。

如果共有權(quán)人死亡則要看有無遺囑對該房處置的條款，如果沒有則需要死亡共有權(quán)人的直系親屬到公證處做一個公證，商量好指明由誰去協(xié)助辦理相關(guān)交易過戶手續(xù)，這些都是可以在交易前預(yù)見的。

第六個方面是共有權(quán)人債務(wù)。如果共有權(quán)人有一方有債務(wù)問題，在交易前對該房進行查看有無法院或自然人凍結(jié)，還有一種情況是在交易過程中碰到有法院凍結(jié)，這些情況該如何處理。

法院可凍結(jié)共有權(quán)人房產(chǎn)，禁止交易，如果非要交易則需要通過與法院協(xié)商來解決房產(chǎn)交易問題，前提是必須要先解決法院債務(wù)問題，法院才可能到房產(chǎn)相關(guān)部門去解凍，然后才能繼續(xù)交易過戶。

總之共有權(quán)人關(guān)系越近，交易時出現(xiàn)的意外就越少，反之則是全有許多變數(shù)，希望大家在購房此類房產(chǎn)需要注意。而且國家相關(guān)部門也在就共有住房產(chǎn)權(quán)進行相應(yīng)改革試點工作。