在四大一線城市二手房市場(chǎng)當(dāng)中，是否除了廣州之外，北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)都上漲了呢？我們來(lái)看一下幾個(gè)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的2020年3月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示。

在2020年3月份當(dāng)中，全國(guó)有很多城市的房?jī)r(jià)環(huán)比都處于下降趨勢(shì)，在四大一線城市當(dāng)中，廣州房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.2%，同比下降0.9%；北京房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，同比下降0.7%；上海房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%，同比上漲1.6%；深圳房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.6%，同比上漲9.7%。

可以看出在四大一線城市當(dāng)中，除了深圳漲幅比較大之外，其實(shí)上海漲幅比較小，而北京跟廣州的房?jī)r(jià)同比是處于下降趨勢(shì)的，并沒(méi)有出現(xiàn)漲幅擴(kuò)大化的情況。

不過(guò)從最近幾個(gè)月四大一線城市二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，除了廣州之外，上海北京深圳的房?jī)r(jià)確實(shí)是處于上漲趨勢(shì)的。

下圖是最近幾個(gè)月北京房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，可以看出從2020年2月份開(kāi)始，北京的房?jī)r(jià)總體是處于上漲趨勢(shì)的。

下圖是最近幾個(gè)月上海二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)，可以明顯的看出從2019年5月份開(kāi)始到2020年3月份，上海的房?jī)r(jià)總體一直是處于上漲的，只不過(guò)到了4月份之后，上海的房?jī)r(jià)稍微有所下降。

下圖是最近幾個(gè)月深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，可以明顯的看出，從2019年6月份到2020年4月份，深圳的房?jī)r(jià)一直處于上漲趨勢(shì)，二手房?jī)r(jià)格平均已經(jīng)上漲了1500塊錢(qián)以上。

下圖是最近幾個(gè)月廣州二手房?jī)r(jià)的走勢(shì)圖，廣州房?jī)r(jià)走勢(shì)并不是很穩(wěn)定，基本上都處于波動(dòng)的狀態(tài)，而從2020年2月份到4月份，廣州的房?jī)r(jià)則是處于下降趨勢(shì)的，而且下降相對(duì)比較明顯。

那為什么最近一段時(shí)間廣州房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下降，而對(duì)應(yīng)的北京上海深圳的房?jī)r(jià)總體是處于上漲趨勢(shì)呢？

北上廣深作為我國(guó)四大一線城市，無(wú)論是人口規(guī)模還是經(jīng)濟(jì)規(guī)?；蛘呤杖胨蕉继幱谌珖?guó)前列的位置，因此房?jī)r(jià)總體都是比較高的，但在四大一線城市當(dāng)中，廣州的房?jī)r(jià)相對(duì)于北上深來(lái)說(shuō)是比較低的，目前廣州的房子均價(jià)跟北上深的差距至少在2萬(wàn)以上。

而廣州的房?jī)r(jià)一直比北上深低，一方面是因?yàn)閺V州的土地供應(yīng)比較多，過(guò)去幾年廣州新增的樓盤(pán)比較多，所以市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)比較充足，另一方面是廣州的房?jī)r(jià)有很大一部分是被從化、增城這些地區(qū)拉低了，實(shí)際上廣州的主城區(qū)比如天河區(qū)，越秀區(qū)這些核心區(qū)域的房?jī)r(jià)并不低，它的房?jī)r(jià)跟深圳的一些區(qū)域其實(shí)差不多。

而廣州的從化增城這些地方相對(duì)是比較偏遠(yuǎn)的，對(duì)人口的吸引力沒(méi)有那么大，再加上基礎(chǔ)設(shè)施配套各方面不是很完善，所以房?jī)r(jià)相對(duì)比較低。

對(duì)于對(duì)廣州未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為總體仍然會(huì)處于相對(duì)比較波動(dòng)的狀態(tài)，集中核心城區(qū)，比如天河越秀的房?jī)r(jià)仍然有可能會(huì)緩慢上漲，而增城從化這些地方的房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)較大的波動(dòng)，甚至有可能逐漸下降。

畢竟在當(dāng)前總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太樂(lè)觀的情況下，大家購(gòu)房的需求可能沒(méi)有那么多，在這種背景之下估計(jì)廣州的增城、從化房?jī)r(jià)也不會(huì)有太大的漲幅，這會(huì)進(jìn)一步拉低廣州的總體房?jī)r(jià)。

而北京上海深圳的房?jī)r(jià)一直比較高，而且最近一段時(shí)間還處于上升的趨勢(shì)，我認(rèn)為最核心的還是跟這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)吸引力以及人口規(guī)模有關(guān)。

目前北京跟上海的實(shí)際人口都接近2400萬(wàn)，而雖然深圳的官方統(tǒng)計(jì)人口只有1300多萬(wàn)，但實(shí)際管理人口也接近2000萬(wàn)以上，而且深圳的面積是非常小的，整個(gè)面積只有2000平方公里左右，所以深圳可以利用的土地非常少，而深圳每年凈流入的人口非常多，而且主要以年輕人為主，這些人都是剛畢業(yè)的學(xué)生，未來(lái)都會(huì)轉(zhuǎn)化為潛在的剛需人群，所以潛在的購(gòu)房需求是比較大的。

對(duì)北京上海來(lái)說(shuō)也是一樣的道理，北京上海的面積相對(duì)比深圳大一些，但是他們?nèi)丝谝?guī)模同樣也非常多，再加上這兩個(gè)城市是我國(guó)最核心的兩個(gè)城市，對(duì)人口的吸引力本來(lái)就非常大，如果他們放寬戶籍落戶政策，肯定會(huì)有大量的人口到北京上海買(mǎi)房的，所以北京上海潛在的購(gòu)房需求也是非常大的。

而過(guò)去兩年時(shí)間，北京上海深圳的房?jī)r(jià)之所以總體處于停滯的狀態(tài)，最根本的一個(gè)原因就是地方政策的調(diào)控，特別是金融調(diào)控以及限購(gòu)、限售等措施大大遏制了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。

但今年因?yàn)槭艿揭咔橛绊?，各地方的?jīng)濟(jì)都受到了不同程度的沖擊，在這種背景下，樓市就成為了各地方促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段，再加上今年整體貨幣相對(duì)比較寬松，大家購(gòu)房更加容易，購(gòu)房的成本相對(duì)比較低，所以造成北上深短期之內(nèi)購(gòu)房人群增多，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了小幅度的上漲。

但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為不論是北京，上海深圳或者是廣州，他們的房?jī)r(jià)都不可能有太大幅度上漲，畢竟這些城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)很高，過(guò)高的房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，如果不能有效遏制房?jī)r(jià)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是不利的。

北京上海深圳房?jī)r(jià)是掛牌價(jià)虛漲，比掛牌價(jià)低10%的房子都大把賣(mài)不出去，這是一種營(yíng)銷策略！

廣州的房?jī)r(jià)反映的是實(shí)情，大量二手房的在售沒(méi)有成交量，房子價(jià)格下跌還沒(méi)到位，還要繼續(xù)跌，廣州比較務(wù)實(shí)！