不要?jiǎng)?。銀行給我打電話讓我把房貸還了，可以做抵押經(jīng)營貸，利率3.5%。而且貸的更多?。?！

其實(shí)還款方式就不一樣了，記息方式也不同了，最為重要的是還進(jìn)去貸不出來怎么辦？

房貸利率有可能降到以前的水平嗎？

銀行是合法的，房貸利率是難降到以前的水平，但2019年元月4日央行宣布降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，未來房貸會(huì)下調(diào)些少，即是房貸穩(wěn)中略降，不會(huì)太多。最低的房貸利率依然在基準(zhǔn)利率上浮5%的水平。5千元工資的普通人最好不要去銀行貸款幾十萬首付供房，不然打一輩子工難還清，除非有父母兄弟姐妹支持還貸。

聽說要上調(diào)房貸利率，以前買的房，之前的已經(jīng)快還不動(dòng)了，怎么辦？

不要太擔(dān)心了，現(xiàn)在國家穩(wěn)步調(diào)控房價(jià)近期很多城市房貸上浮比例都有所下降，基本都在基準(zhǔn)利率上浮15%-20%左右

而且美國有放言美聯(lián)儲(chǔ)今年有可能會(huì)降息，所以房貸利率繼續(xù)上浮的可能性很小，畢竟現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)天怒人怨了如果在提高貸款成本更多的剛需家庭就更加買不起房子了

所以與其擔(dān)心那些未成定論的猜測，不如腳踏實(shí)地的去努力賺錢啊

房貸4.655利率，貸了20年，已還4年，應(yīng)不應(yīng)該改呢？

合同還剩下16年，房貸利率4.655%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率打了95折，在已經(jīng)還了4年，證明是2016年左右貸的款，這個(gè)房貸利率在2016年不算太高，也不算太低，中等水平吧，其實(shí)你擔(dān)心的是更換為房貸利率之后利率會(huì)下降。

可以明確的告訴你房貸需要更改，因?yàn)槟愕姆抠J應(yīng)該是基準(zhǔn)利率浮動(dòng)模式，并且貸款的剩余期限大于一年。

轉(zhuǎn)固定利率固定利率的在合同期限內(nèi)的利率保持不變，意思在于剩余的16年當(dāng)中利率保持不變，固定利率為4.655%。

轉(zhuǎn)LPR利率Lpr利率有兩個(gè)參數(shù)，第1個(gè)是加點(diǎn)值，第2個(gè)是lpr的參考率。

加點(diǎn)值等于現(xiàn)在的利率減去2019年12月份的lpI利率=4.655%-4.8%=-0.145%。這個(gè)利率不是固定不變的，在利率調(diào)整周期內(nèi)會(huì)調(diào)整，比如說你的利率調(diào)整是一年調(diào)整一次。每年的利率等于利率調(diào)整日前一日LPR利率-0.145%。

固定利率和lpI利率的區(qū)別，固定利率整個(gè)合同期限利率保持不變，LPR利率會(huì)有浮動(dòng)，那這個(gè)浮動(dòng)到底是會(huì)上還是會(huì)降？從長遠(yuǎn)看，LPR的利率是處于下行，所以我的建議是選擇LPR利率長遠(yuǎn)看更劃算。

房貸利率4.655%，期限20年，已經(jīng)償還了4年，還剩下16年，應(yīng)不應(yīng)該改呢？首先是需要改的，不改的話就是默認(rèn)固定利率了，也就是永遠(yuǎn)是4.655%，如果改的話，是兩個(gè)方向，一個(gè)是固定利率，和不改是一樣的，另一個(gè)就是改成浮動(dòng)利率，不過是以LPR為利率定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率。該如何選擇呢？筆者做如下分析：

1、存量浮動(dòng)房貸利率如何改為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的房貸利率？1.1、這次要改的存量房貸首先是浮動(dòng)利率，也就是說如果原來是固定利率的那么就不需要改了。

1.2、這次利率換錨不包括公積金房貸，如果你的房貸是屬于公積金的那么就不需要改了（仔細(xì)想想，為什么公積金的不需要改了？文末公布答案）。

1.3、這次的存量房貸的定義是以“貸款基準(zhǔn)利率”為定價(jià)基準(zhǔn)的房貸利率，并且是在2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放了房貸或者是已經(jīng)簽訂房貸但是尚未發(fā)放房貸的。

在以貸款基準(zhǔn)利率為房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)的時(shí)候，房貸利率計(jì)算公式是這樣的：房貸利率=貸款基準(zhǔn)利率*（1±浮動(dòng)比例）。而題主的房貸利率是4.655%，這說明是題主的浮動(dòng)利率是5%，也就是說是打了九五折，是向下浮動(dòng)5%。

而現(xiàn)在以LPR為房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)的房貸利率計(jì)算公式是這樣的：房貸利率=LPR+點(diǎn)數(shù)；

而央行規(guī)定了，利率換錨前后的的水平不變，那么就可以得知你 的“點(diǎn)數(shù)”是：-0.145%。

那么你的房貸利率以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的計(jì)算公式就是：LPR+（-0.145%）；如果你選擇固定利率，那么LPR就永遠(yuǎn)是4.8%，那么你的利率就有永遠(yuǎn)是4.655%；

如果你選擇浮動(dòng)利率 ，那么LPR就會(huì)在一個(gè)周期內(nèi)重新按最新的數(shù)值計(jì)算你的房貸利率，這個(gè)周期你可以選擇，最短是1年。

2、那么是選擇浮動(dòng)利率還是固定利率？筆者一直是建議選擇浮動(dòng)你利率的，因?yàn)長PR長期來看是下跌的，其實(shí)5年期LPR從去年8月份誕生以來就是下跌的趨勢的 ，雖然降低的幅度很小，降了兩次，累計(jì)幅度也只有0.1個(gè)百分點(diǎn)。

再來看以前的貸款基準(zhǔn)利率，其實(shí)LPR就是代替以前的貸款基準(zhǔn)利率，雖然兩者產(chǎn)生的機(jī)制不同，但是作用是完全一樣的，都是作為貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)的。

從過去的20年來 看，貸款基準(zhǔn)利率也是一路下降的趨勢，短期內(nèi)雖有反復(fù)，但是長期是下跌的，到了2015年降低到了4.9%，成了歷史最低。

而隨著中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增速的進(jìn)一步放緩，利率也會(huì)隨之降低，而M2這幾年也被限制得很死，增速大大降低了，已經(jīng)3年時(shí)間維持在8%左右。

其實(shí)看了新的房貸利率計(jì)算公式，你也知道，其實(shí)如何選擇，就看未來LPR是什么趨勢，如果是漲的，那么你就選固定，如果是跌的，那么你就選浮動(dòng)。

如果你無法判斷，你的房貸利率只有4.655%，已經(jīng)很低了，那么就選擇固定利率好了，反正已經(jīng)這么低了，不如一次性選擇固定利率，鎖定當(dāng)前的低利率。

為什么公積金不在這次利率換錨的范圍內(nèi)？因?yàn)楣e金的利率低啊，那么公積金利率就永遠(yuǎn)成為了固定利率了。