孔方兄用一問(wèn)一答的形式，來(lái)解釋這次房貸利率改革。

問(wèn)題1：什么是LPR？

LPR全稱(chēng)是“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率”，而我們現(xiàn)在常用的叫做“貸款基準(zhǔn)利率”。簡(jiǎn)單理解就是，央行選定了18家銀行，讓它們工作日天天報(bào)一個(gè)利率，這個(gè)利率是這些銀行給它們最優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的利率，然后去掉最高值和最低值，算一個(gè)平均數(shù)，得出來(lái)的就是當(dāng)天的LPR。

問(wèn)題2：LPR會(huì)大幅高于或者低于現(xiàn)有的貸款基準(zhǔn)利率嗎？

不會(huì)。雖然LPR是銀行報(bào)價(jià)平均下來(lái)的，但銀行報(bào)價(jià)是有嚴(yán)格規(guī)則的：即在MLF（中期借貸便利，也俗稱(chēng)“麻辣粉”）利率的基礎(chǔ)上加減點(diǎn)數(shù)。什么是MLF呢，其全稱(chēng)是中期借貸便利，是央行給銀行借錢(qián)的一種工具簡(jiǎn)稱(chēng)，比如工商銀行可以通過(guò)MLF向人民銀行借錢(qián)，那央行就要收利息，比如這個(gè)年利率可以定在3.5%。工商銀行在報(bào)LPR的價(jià)格時(shí)，可以在3.5%的基礎(chǔ)上加30個(gè)基點(diǎn)（1個(gè)基點(diǎn)等于0.01個(gè)百分點(diǎn)，即萬(wàn)分之一），就變成3.8%。

事實(shí)上，央行通過(guò)掌控MLF的利率，可以根本上影響LPR的利率，你甚至可以直接理解為：LPR就相當(dāng)于之前的貸款基準(zhǔn)利率。

問(wèn)題3：LPR和貸款基準(zhǔn)利率有什么區(qū)別？

出于理解的方便，我們可以將LPR視為之前的貸款基準(zhǔn)利率，但兩者之間也有比較大的差異，其中最重要的一點(diǎn)就是：LPR是隨時(shí)在變動(dòng)的，而貸款基準(zhǔn)利率很可能好幾年不變化。比如說(shuō)2015年10月下旬央行降息到現(xiàn)在已經(jīng)快4年，存貸款基準(zhǔn)率一直沒(méi)有變化。

問(wèn)題4：房貸利率掛鉤LPR是怎么操作的，以后還有打折利率嗎？

人民銀行確定，首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)（即0.6個(gè)百分點(diǎn)），由于設(shè)定了這一下限，所以以后就不再存在“打折利率”這個(gè)概念了，以后的房貸利率只可能比LPR高，不可能比LPR低。值得注意是，房貸合同里面的LPR不是某一天的數(shù)值，而是前30天數(shù)值的平均數(shù)。

問(wèn)題5：如果現(xiàn)在貸款，LPR定價(jià)機(jī)制下利率大概是多少？

人民銀行也舉了例子。8月20日5年期以上LPR為4.85%，這意味著，首套房利率不會(huì)低于4.85%，二套房利率不會(huì)低于5.45%，這兩個(gè)下限數(shù)值比現(xiàn)在房貸的平均水平5.5%左右要低。但不要指望房貸真的地道4.85%，那相當(dāng)于打“九九折”，這不符合央行的目標(biāo)：即房貸利率不能降。

問(wèn)題5：LPR會(huì)下降嗎，那房貸利率會(huì)跟著下降嗎？

LPR確實(shí)可能下降，因?yàn)閲?guó)家倡導(dǎo)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，但最終的房貸利率可能不會(huì)下降，因?yàn)殂y行可能通過(guò)多往上調(diào)點(diǎn)數(shù)以確保房貸利率維持不變，因?yàn)榉慨a(chǎn)調(diào)控仍然是非常重要的目標(biāo)。

問(wèn)題6：如果LPR下降了，那我的貸款以后可以要求銀行降低利率嗎？

可以。但這要看你和銀行的合同，央行規(guī)定貸款者和銀行可以過(guò)一段時(shí)間重新商定LPR，最短可以一年一調(diào)整，或者也可以不調(diào)整。比如客戶(hù)甲和工行簽訂了按揭貸款合同，其中規(guī)定：雙方可以在明年這個(gè)時(shí)候重新確定LPR利率，且重定的LPR也是參照最近30天LPR的平均值。這里敲黑板：LPR可以調(diào)整，加點(diǎn)基數(shù)是沒(méi)法調(diào)整的，要永遠(yuǎn)執(zhí)行下去，就像現(xiàn)在貸款上浮無(wú)法調(diào)整一樣。

問(wèn)題7：如果我現(xiàn)在貸款，重新協(xié)定LPR的時(shí)間是1年一次好，還是5年一次好？

當(dāng)然是1年一次好?，F(xiàn)在都在提降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，而LPR就有這個(gè)目的，央行反復(fù)強(qiáng)調(diào)要打破LRP下限，意味著起碼1年內(nèi)，LPR上升的概率為零，而下降的概率很大，運(yùn)氣再差也只是一個(gè)持平，所以一年后重定對(duì)貸款者更有利。另外，全球都是降息潮，中國(guó)也不太可能提高利率。反之，全球是加息潮，且經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，那么你就要盡量將LPR的重定期限選擇長(zhǎng)一些。

不過(guò)，這只是現(xiàn)在的一個(gè)做法，未來(lái)銀行的格式化條款是怎樣還不清楚，貸款者是否有這樣的議價(jià)空間還很難說(shuō)。

問(wèn)題8：我的貸款正在審批中，或者我已經(jīng)還貸款了，那會(huì)受到新政策影響嗎？

不會(huì)。央行的新政策是新老劃斷的，已經(jīng)發(fā)放的貸款和已經(jīng)在走流程的貸款，不受此次新政策的影響，仍執(zhí)行舊有政策。

這是孔方兄列出的幾個(gè)比較重要的問(wèn)題，如果你還有其他疑問(wèn)，我會(huì)在評(píng)論區(qū)加以回復(fù)，也希望你轉(zhuǎn)發(fā)分享。

關(guān)注孔方財(cái)經(jīng)，讓你第一時(shí)間了解熱點(diǎn)財(cái)經(jīng)事件背后的經(jīng)濟(jì)原理

什么是10月8日后的新房貸利率中國(guó)人民銀行8月25日發(fā)布公告稱(chēng)，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。另外，商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

也就是說(shuō)：除了公積金貸款外，新發(fā)放的貸款不再采用在央行基準(zhǔn)利率上浮動(dòng)的方式，而是采用LPR報(bào)價(jià)利率加點(diǎn)的方式來(lái)確定房貸利率。

什么是新LPR?貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）由各報(bào)價(jià)行按公開(kāi)市場(chǎng)操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為銀行貸款提供定價(jià)參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種。

新LPR，即對(duì)LPR報(bào)價(jià)機(jī)制進(jìn)行的改革，各新發(fā)的貸款，浮動(dòng)利率貸款合同中采用貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率作為定價(jià)基準(zhǔn)，存量貸款的利率仍按原合同約定執(zhí)行。在原有10家全國(guó)性銀行基礎(chǔ)上增加城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行和經(jīng)營(yíng)銀行各2家，提高報(bào)價(jià)行范圍代表性。在原有的1年期一個(gè)期限品種基礎(chǔ)上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長(zhǎng)期貸款的利率定價(jià)提供參考。

也就是說(shuō)：新的LPR貸款報(bào)價(jià)方式，會(huì)更加適合市場(chǎng)的需求，在未來(lái)將會(huì)取代央行的利率基準(zhǔn)方式，成為各銀行貸款的指導(dǎo)利率。

兩種房貸方式有什么區(qū)別？第一，利率形成方式區(qū)別，現(xiàn)在的房貸利率是在央行確定的基準(zhǔn)利率上進(jìn)行浮動(dòng)，比如目前央行5年期貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，上漲10%則為5.39%，下浮10%則為4.41%。而新利率為在LPR利率報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上加點(diǎn)，比如首套房貸加30點(diǎn)，則為4.85%+0.3%=5.12%。

第二，利率下限有差別，現(xiàn)在的房借利率可以進(jìn)行打折，比如說(shuō)有些銀行給到85折利率優(yōu)惠，則按照基準(zhǔn)利率來(lái)算利率為4.9%*85%=4.16%。而新利率方式只能加點(diǎn)不能扣點(diǎn)，首套房最低不能低于LPR利率報(bào)價(jià)，二套房不能低于LPR利率報(bào)價(jià)加60個(gè)基點(diǎn)的水平，按照最新的LPR報(bào)價(jià)來(lái)看，首套房利率不能低于4.85%，二套房不能低于5.45%。

第三，新利率可重定價(jià)，新利率方式在貸款合同期內(nèi)，購(gòu)房者可以和銀行在合同里商定在一段時(shí)期內(nèi)（最少一年）重新對(duì)房貸利率定價(jià)，因?yàn)長(zhǎng)PR每月公布一次，受宏觀(guān)環(huán)境和資金面環(huán)境時(shí)高時(shí)低，如果利率走低，可以進(jìn)行重定價(jià)，獲取更低的房貸利率。

總結(jié)：

房貸利率將不再參照基準(zhǔn)貸款利率，改為參照LPR，是利率市場(chǎng)化改革的需要，同時(shí)也是貫徹“住房不炒”大方針的需求，未來(lái)房貸利率有下限無(wú)上限，各銀行根據(jù)實(shí)際情況調(diào)節(jié)，二套房貸利率下限更高，房貸負(fù)擔(dān)會(huì)更重。