8%是基準(zhǔn)利率嗎？記在07年的時候房貸基準(zhǔn)利率是挺高的，將近8%了，此后一直是大致呈現(xiàn)走低的趨勢，在2015年確定去庫存的基調(diào)后，基準(zhǔn)利率降為4.9%。這是近110年來的最低點。

在什么情況下利率都變化，你以前的房貸利率才會變化呢？是基準(zhǔn)利率的變化你的以前的房貸利率才會變化。

房貸利率有兩種，第一種是“房貸基準(zhǔn)利率”，這是央行規(guī)定的5年期以上的貸款的基準(zhǔn)利率，因為房貸基本都是5年以上期限的，所以我們都通用這個基準(zhǔn)利率。這個基準(zhǔn)利率是適用于所有銀行的。第二是實際貸款利率，怎么理解呢？就是商業(yè)銀行在實際放款的時候會在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮或者下浮一定比例，這個取決于當(dāng)時的調(diào)控環(huán)境，比如在2015年左右的時候是去庫存，說白了就是鼓勵大家買房，這個時候?qū)嶋H利率就是在基準(zhǔn)利率下浮，但是在2018年調(diào)控加碼的時候是不鼓勵大家買房的，所以就在基準(zhǔn)利率上上浮，上浮20%、30%都很正常。

實際利率=（基準(zhǔn)利率*（1+浮動比例））

比如基準(zhǔn)利率是4.9%，利率下浮10%，那么實際利率=4.9%*（1-10%）=4.41%

基準(zhǔn)利率是4.9%，上浮20%，那么實際利率=4.9%*（1+20%）=5.88%

回到你的問題，如果你當(dāng)時的辦理的房貸的基準(zhǔn)利率是8%的，那么在基準(zhǔn)利率下降的時候，會按照最新的基準(zhǔn)利率計算月供，從基準(zhǔn)利率變化的下一年首月開始。但是你當(dāng)時的上浮下浮比例是不會變化的。當(dāng)時是九折優(yōu)惠，現(xiàn)在還是九折優(yōu)惠。當(dāng)時是上浮20%，現(xiàn)在還是上浮20%。

看了一些回答感覺都不是說的很清楚，我這里明確地說一下哈：

我們的房貸利率由兩個因素決定，一個是基準(zhǔn)利率，另外一個是浮動比例。

基準(zhǔn)利率由央行決定，目前房貸的基準(zhǔn)利率是4.9%（五年以上）。

浮動比例是各個商業(yè)銀行在央行基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進行一定的調(diào)整，假如工行給我貸款要上浮10%，那最終我的房貸利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%。

最近房地產(chǎn)市場回暖，一個原因是銀行房貸利率下調(diào)，這里說的下調(diào)，是浮動比例的下調(diào)，例如從上浮10%，到上浮5%，但這個只會影響新的貸款人。

而對于已經(jīng)在還房貸的人，如果想還貸利率下降，只能等基準(zhǔn)利率下降，因為浮動比例是不會變的。

例如我現(xiàn)在向工行貸款買房，約定上浮比例是10%，那我的實際利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%。

假如過了兩年，央行的基準(zhǔn)利率從4.9%，下降到4.5%，那我的實際利率就會變成4.5%×（1+10%）=4.95%。

又過了一年，工行給貸款用戶優(yōu)惠，說利率從上浮10%下調(diào)到上浮5%，這個就跟我沒有關(guān)系了，我的利率還是按上浮10%計算。

所以，買房最好等浮動比例下浮的時候買最好，因為這個浮動比例開始貸款之后就不會變了。

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房貸利率正式“換錨”，未來房子會怎樣？會貴嗎？

馬云在杭州全球峰會上說“未來房子如蔥

但也由于市場報價機制(LPR)的引入，不排除新的房貸利率比老政策(基準(zhǔn)利率)有更大的波動性，如此也意味著更大的利率風(fēng)險。利率可能不一樣

未來房價這個事誰也說不好。

因此建議供房

(1)留足余量，量力而行。購房者在測算月供和貸款規(guī)模時，應(yīng)該結(jié)合自己的收入水平，留足余量，量力而行。如每月到手收入為20000的購房者，建議考慮將月供額度設(shè)置為10000元，按等額本息(利率5.9%)、20年貸款期限計算，可貸額度在150萬左右。如此配置，一方面，保證了每月有10000元的消費/生活開支或者儲蓄，不會影響到生活質(zhì)量，另一方面，即使房貸利率出現(xiàn)向上波動，每月多支出上千元房貸月供，也是可以接受的。反之，如果余量不足，雖然可貸金額有所提高，但是受到利率風(fēng)險的影響也相應(yīng)增大了，嚴重的可能會影響生活質(zhì)量。

(2)選擇公積金貸款/混合貸。目前房貸利率新政僅限于商業(yè)貸款，公積金貸款仍沿用老辦法，不僅利率更低，而且利率波動小，利率風(fēng)險更低。故同等條件下，如果條件允許，建議選擇公積金貸款，如果公積金貸款額度不夠，也可以考慮公積金+商貸混合模式。

10月8日起，房貸利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，將由過去的參考基準(zhǔn)利率變?yōu)長PR（貸款市場報價利率），但這并不意味著利率水平的下降。因此從房貸利率與房價的關(guān)系來看，這并不會造成房價的上漲。至于原因，請一起往下看便知。

房貸利率與房價的關(guān)系客觀地說，利率水平的變化確實會影響到房價上漲或者下跌。那為什么說此次“房貸新政”后并不會影響房價呢？

因為利率跟房價是個負相關(guān)的關(guān)系，利率越低房價會越高，如果利率漲了房價自然就會跌，總體來講，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響，顯然現(xiàn)在利率難以大幅下降，所以房價也難以具備短期大幅上漲的基礎(chǔ)。

另外，早在今年8月20日，央行副行長劉國強在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上就指出，房貸的利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，雖說參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降。這等于央行給房貸水平設(shè)置了“緊箍咒”。

中央政治局經(jīng)濟今年7月底，在召開的經(jīng)濟會議上強調(diào)“房地產(chǎn)市場堅持房子是要來住的，不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，明確提出不刺激房地產(chǎn)這還是歷史上的首次，體現(xiàn)了國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。也說明了房地產(chǎn)市場不再成為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，更不會占據(jù)中國經(jīng)濟的中心。

因此，面對“住房不炒”形勢下，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定尤為必要。所以這次“房貸新政”的實施，房貸利率由參考基準(zhǔn)變成參考LPR，基準(zhǔn)變了但是利率不能也不會下降。

總體而言，在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)之下，只要利率水平保持基本穩(wěn)定，那房價未來也就不會大漲或者大跌。

“房貸新政”后的影響是什么？很多人都特別關(guān)心“房貸新政”后對自己買房的影響，這是很有必要的，但實際上大家并沒有完全理解央行改革完善住房貸款市場報價利率形成機制的目的。

根據(jù)今年8月25日央行發(fā)布的《新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》來看，主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，對于存量個人住房貸款利率來說，仍按原合同執(zhí)行。這句話的意思就是說，2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同執(zhí)行。特別需要指出的是，公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，按照規(guī)定首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。

看到這里可能還有很多人一頭霧水，甚至還沒有搞清楚10月8日后的房貸利率是多少？沒關(guān)系，我就直接舉例子說明一下到底有什么不一樣？

比如說，改革之前你的首套個人房貸利率為5.39%，也就是在基準(zhǔn)利率4.9%的基礎(chǔ)上上浮幅度為10%，根據(jù)“房貸新政”要求，今后首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，這個相應(yīng)期限就是指一個月內(nèi)的，也就是9月20日發(fā)布的LPR，即五年期以上利率4.85%，請大家注意，如果當(dāng)?shù)劂y行執(zhí)行4.85%，就等于沒有加點，但事實上這是不可能的。比如廣州市就加點54個基點，最新的首套個人住房貸款利率為5.39%，說明改革前后一致。而上海市則比較特例，因為它在4.85%的基礎(chǔ)上減少20個基點，利率為4.65%，與之前的4.655%水平也基本持平。原因就在于上海過去就在基準(zhǔn)利率上實行95折的優(yōu)惠。

由此可見，“房貸新政”前后利率水平基本不受影響。至于具體加點數(shù)值多少關(guān)鍵要看當(dāng)?shù)匦刨J政策，一句話因城而已。當(dāng)然央行的分支機構(gòu)也會對各省級房貸利率進行指導(dǎo)。

總之，此次利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換并不會直接影響房價上漲，更不會大漲。加之金融監(jiān)管部門對樓市采取定向貨幣緊縮政策之下，房地產(chǎn)市場的供需兩端都面臨著較大的資金壓力，尤其是對房企來說，融資渠道收緊后降價現(xiàn)象越來越多，這是它們回籠資金的有效方式。