房貸利率經(jīng)常變，這個拐點也太多了，房貸利率有三種，第一種是央行的基準利率；第二種是房貸實際利率；第三種是LPR，下面分別來講對房地產(chǎn)市場的影響：

1、央行基準利率央行基準利率目前是4.9%，這個利率是央行規(guī)定的，適用于所有商業(yè)銀行，所有商業(yè)銀行對其他機構(gòu)和個人進行放款的時候都會以此為參考基準。

而居民的房貸是其中的行業(yè)之一，所以我們通常就把央行的5年期貸款基準利率就看作是房貸的基準利率，目前是4.9%，這是2015年10月份下調(diào)的，此后的4年時間沒有變化。

但是在2014年到2015年連續(xù)大概5次下調(diào)，俗稱降息，這輪多次降息也導致2016年開始的房地產(chǎn)的火熱，房價連續(xù)上漲，所以，很明顯如果是央行基準利率下調(diào)（降息），那么對房價是有促進上漲的作用的。至于上漲的幅度是和降息的頻次和幅度相關(guān)的。

2、房貸實際利率在2019年10月8日前，房貸的實際利率是在央行基準利率基礎(chǔ)上，進行上下浮動5%的整數(shù)倍，基本是這樣的情況，在2016年底應(yīng)該是全國來看最低的時間段，當時全國首套房房貸平均利率是4.45%，可謂是相當?shù)牡土耍撕笾饾u上漲，一直持續(xù)上漲到2018年的11月，上漲到5.71%，然后就是到今年 的開始下跌，到了5月份下跌到5.42%，但是從6月份開始又開始上漲，到10月份維持在5.52%的水平。

房貸實際利率確實是房價走勢的一個敏感性指標，代表了當時供給的情況以及調(diào)控的情況，房貸利率更多的還是服務(wù)于調(diào)控的目的，在2015年需要去庫存，那么就下調(diào)利率，房貸實際利率也是逐漸走低，于是2016年房地產(chǎn)市場火了，當市場帶動起來后，競爭也很激烈，于是房貸實際利率開始走高，到了2018年11月，當時調(diào)控特別嚴，“堅決遏制放房價上漲”就是在那個時候喊出的，這句話的重點可想而知，于是從2019年1月開始，商品房銷售面積43個月以來首次負增長，這個也意味著2015年6月以來，以商品房銷售面積為指標的樓市行情轉(zhuǎn)向了。

所以，在2019年前兩個月，商品房銷售面積是同比-3.6%的萎縮，所以在2019年初的時候又喊出了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控口號，而在2018年底和2019年初的時候，有些城市開始各種方法的松綁，但是很快就被叫停了。

這個時候“穩(wěn)”是目標，于是房貸實際利率開始走低，一直持續(xù)到五六月份，這個時候商品房成交面積的跌幅也大幅收窄，于是房貸實際利率再次開始上漲。

3、LPR全稱是貸款市場利率報價，這是一種新的利率，是又18家商業(yè)銀行每個月共同決定的，是比較接近市場的真實情況的，未來貸款市場的利率都是以這個為參考基準，而房貸利率自然也是以這個為參考基準。

從2019年10月8日開始，房貸實際利率的參考基準從原來的央行基準利率變更為LPR，而2019年10月份5年期的LPR是4.85%，到了11月份，5年期的LPR降低到4.8%降低了5個基點。

這個指標的變化，現(xiàn)在也很難說是房產(chǎn)的拐點到來了，如果有的話，這個拐點是從2019年初開始的，而非是現(xiàn)在才有，當時的商品房銷售面積同比變成負增長的時候，意味著持續(xù)43個月的正增長結(jié)束了，意味著43個月的樓市牛市也結(jié)束了。

明年的房地產(chǎn)市場依然是以穩(wěn)為主的。所有的工具都是為了維持穩(wěn)定。

房貸利率，過去只是房地產(chǎn)調(diào)控的一個不太重要的工具而已，只能間接地起到調(diào)控作用，而現(xiàn)在的利率也變成了市場化的，完全由市場說了算，也就是說房貸利率降低，實際上也是一種市場反應(yīng)，代表最近交易量確實一般般，房貸利率不會給房地產(chǎn)市場帶來任何的拐點，當前房地產(chǎn)市場穩(wěn)字當先。

房地產(chǎn)利率降低了，代表房地產(chǎn)的交易量，可能也降低了，這也是調(diào)控的手段之一，現(xiàn)在叫做市場反饋之一，可以促進一些交易，特別是剛需買房，這個時候就會更加積極，不要小看利率，假如利率降了10%相當于你的房價，也降了很多，總體支出成本也降了很多，每個月還款額也減少了，對于剛需一族來講，是一個好消息，可以迅速進入，

你說會讓房價增長，可能性不大，現(xiàn)在穩(wěn)定為主，因為過去34年的時間，已經(jīng)透支了房價增長，現(xiàn)在能維持穩(wěn)定，就是非常不錯的了，所以利率，也代表了一種傾向，可能會有向下的概率，但是各方面政策，包括限購，也會放開，也就意味著，房價不可能走向下行渠道，人為控制也要控制，所以現(xiàn)在剛需買房，是最佳時機，未來房價還要增長，特別是一二線城市，或者一二線城市周邊挨著比較近的一些城市也是如此，且行且珍惜。