房貸利率事關(guān)購房者還款多少，利率越低，還款越少，月供壓力越輕，反之利率越高，還款壓力越大。

4月15日，央行宣布下降20個(gè)基點(diǎn)，那未來房貸利率會(huì)下調(diào)嗎？房價(jià)會(huì)漲嗎？

房貸利率會(huì)下跌，實(shí)際上，房貸利率從一月份開始就不斷下跌，一月份下跌一個(gè)基點(diǎn)左右，三月份房貸利率下跌4個(gè)基點(diǎn)左右，本次央行下調(diào)MLF資金利率20個(gè)基點(diǎn)，LPR利率一定也會(huì)跟隨下調(diào)，到底下調(diào)多少，目前不好說，一年期利率下調(diào)空間會(huì)比五年期利率大一點(diǎn)，應(yīng)該是大概率事件。，

五年期LPR利率可能會(huì)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)左右，但按揭貸款利率下調(diào)很難與LPR利率同步，下調(diào)幅度會(huì)小一些，是一個(gè)逐步下調(diào)的過程。

房價(jià)會(huì)上漲，是因?yàn)椴簧俚胤秸νΓ咔榘l(fā)展，財(cái)政收入減少，就盯著那一點(diǎn)賣地錢，貨幣政策寬松，從環(huán)比漲幅看，3月份70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有22個(gè)，上漲的城市有38個(gè)，持平的城市有10個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.4%，最低為下降0.7%。上漲多于下跌，從同比看，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有6個(gè)，上漲的城市有63個(gè)，持平的城市有1個(gè)。

同比漲幅更能反映房價(jià)上漲的趨勢，可見絕部分城市房價(jià)依然在上漲。同比漲幅最大超過10%，一般也有好幾個(gè)點(diǎn)，意味著房價(jià)上漲動(dòng)輒就是好幾萬，按揭貸款利率下調(diào)帶來的還款減少遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房價(jià)上漲帶來的購房款增加，購房者支付房款總值還是增加，購房者并沒有得到實(shí)惠，反而付出更多，還不如不降息。

在4月15號(hào)，央行公告，中期借貸便利工具（MLF）利率出爐，首次跌破3%，1000億元的中標(biāo)利率為2.95%，較前次下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)。從這指標(biāo)明顯得到LPR信號(hào)，在即將到來的4月20日，LPR的1年期的利率也會(huì)同比下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，如果按照操作慣例，LPR的5年期的利率可能會(huì)同比下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。那么新房貸利率會(huì)下調(diào)了！

為什么會(huì)有這么一個(gè)聯(lián)動(dòng)趨勢呢？自從2019年貸款利率走入市場化進(jìn)程后，一般央行操作的順序就是:先調(diào)整央行逆回購利率，其變化趨勢就會(huì)影響MLF利率，最后就會(huì)傳導(dǎo)到貸款市場報(bào)價(jià)利率LPR。這個(gè)過程是一個(gè)正向同步調(diào)整過程，會(huì)完成一個(gè)完整周期的降息或者升息過程。

那么4月20日，一年期的lpr報(bào)價(jià)，將從4.05%下降為3.85%，而房地產(chǎn)貸款所用的是中長期lpr利率，也就是5年期以上lpr利率。按照過去的經(jīng)驗(yàn)可能會(huì)折半下調(diào)，也就是下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，從4.75%下調(diào)到4.65%。

可以大致測算一下。假如新購房屋，使用新的lpr房貸利率。當(dāng)lpr下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)后，100萬的房貸，等額本息償還30年，每月房貸還款額將從5216元下降到5156元，每月可以整整下降60元，總體可少還款21,600元。那還是不錯(cuò)的。

未來降息的可能性還會(huì)繼續(xù)有，如果物價(jià)上漲指數(shù)能逐步下降，那么降息的力度會(huì)更大些。預(yù)計(jì)在本年，MLF利率還有20~30個(gè)基點(diǎn)左右的下調(diào)空間。也就是說LPR利率也有20~30個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間，那么房貸利率還有10~15個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間。這可能對房價(jià)有著穩(wěn)定器作用。

未來房價(jià)會(huì)如何變動(dòng)呢？如果沒有強(qiáng)宏觀調(diào)控的影響，一般來說房貸利率下降，會(huì)促使購買意愿增強(qiáng)，交投活躍，也會(huì)影響房價(jià)上升的趨勢。但是在目前宏觀調(diào)控力量還比較強(qiáng)的情況下，可能只有利好影響，而不一定會(huì)有實(shí)質(zhì)性的上升。

總體而言，原來定的宏觀調(diào)控政策影響還會(huì)持續(xù)，就是“因城施策”，在一線城市限購城市和某些中心城市，房價(jià)會(huì)有所上升。在大多數(shù)城市房價(jià)會(huì)略有下降。一切都不會(huì)發(fā)生大漲大跌的效果?！胺€(wěn)”還是今年全國各地房地產(chǎn)市場的主旋律。

總而言之，利率下行也是個(gè)好事兒，可以有效的降低社會(huì)融資成本，給中小企業(yè)也松松綁。但對于存款理財(cái)人來說，就不是好事了，未來存款利率和理財(cái)收益率可能會(huì)進(jìn)一步下跌。

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