下調(diào)

根據(jù)國家關(guān)于房地產(chǎn)的基本政策和國內(nèi)外的經(jīng)濟金融形勢，本人做出以下預(yù)判：LPR2020年會有兩到三次的實質(zhì)性調(diào)低，不會大于100個基點。各個城市和銀行的加點數(shù)會有差異，不過絕大多數(shù)城市的整體房貸利率會是下降趨勢，但不會太大。

國家提出“房住不炒”是壓，防止房價的過快上漲，降低房子的金融屬性，回歸房子的居住本性，以免對實體經(jīng)濟造成沖擊和擠出效應(yīng)，也讓人民有更寬裕的資金進行消費?！耙虺鞘┎摺笔峭校堑胤秸鶕?jù)本地的房價水平做出政策上的松緊調(diào)整。“房住不炒、因城施策”的最終目的是“穩(wěn)”，即穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價。如果達不到三穩(wěn)要求，經(jīng)濟受不了、地方政府受不了、銀行受不了，買過房子的更受不了。央行年前對既有和新購買住房推出的LPR+基點的房貸政策也是為了一個“穩(wěn)”字。把房貸和其他的貸款給隔離出來是為了穩(wěn)經(jīng)濟，穩(wěn)銀行利潤。但國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢又決定了又必須適當寬松。

“穩(wěn)”字是國家、地方政府和央行的基本要求和落腳點，是國家實現(xiàn)房價軟著陸的前提和條件，拿時間換取經(jīng)濟的發(fā)展，稀釋高房價，達到對經(jīng)濟沖擊的最小化。因此，2020年央行的房貸政策也會為了實現(xiàn)國家的房地產(chǎn)調(diào)控方針而服務(wù)。2019年國內(nèi)絕大多數(shù)城市已經(jīng)實現(xiàn)了房價的穩(wěn)定，甚至下跌，再加上2020年從3月開始到8月底結(jié)束的既有的存量房貸實現(xiàn)換錨，在此期間會有一到兩次的LPR下調(diào)的“小甜頭”出現(xiàn)。當然，對于房價過快上漲、經(jīng)濟基礎(chǔ)不足以支撐房價的時候，還會出現(xiàn)地方政府和地方銀行以提高加點實現(xiàn)對房價的調(diào)控。

2020新房房貸利率怎么執(zhí)行？

簡單易懂，2020年以后的貸款利率分兩種：固定利率和浮動利率（每年利率都有變化，有可能降利息也有可能升利息）

LPR大概率仍將繼續(xù)下行，客戶選擇轉(zhuǎn)換成LPR定價基準的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。當然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩(wěn)定性和便捷性，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率。

“未來大概率會進入降息周期，LPR會逐漸下行，將房貸轉(zhuǎn)換成LPR定價方式更劃算?！鄙鲜鰝€貸經(jīng)理認為，轉(zhuǎn)換成固定利率無法享受利率下行周期的紅利。

不過，作為利率市場化的產(chǎn)物，LPR的長期走勢存在一定不確定性，一旦經(jīng)濟進入加息周期，不排除LPR可能會走高，進而加重房貸借款人的還貸負擔。

我建議，對于剩余還款期限不長的借款人，或者利率變化不敏感的借款人，可以選擇參考LPR定價，以享受中短期LPR下行帶來的月供減少，即使長時間維度內(nèi)LPR出現(xiàn)了上行，增加的月供對于借款人的生活影響不大

2020LPR首降息，利率現(xiàn)20年最低，對買房有什么好處，有沒有大神說一下呀？

目前的房貸利率確實是在20年最低，這一點是毫無質(zhì)疑的。對于購房人來說，確實是利好，可以每月少還錢，但是還是要注意下面幾個方面的影響。

2020年2月20日公布的5年期LPR降息為什么讓人矚目？那就是因為房貸就是用5年以上貸款利率定價的，在2019年8月之后這兩者之間是連通的。

大家可以看下面圖表，從2000年到2020年，房貸利率最高時在2008年，達到年化7.47%。之后隨著樓市的大漲大跌，房貸利率起伏也非常大。在2009年，最低達到5.31%，在2013年達到6.55%。

LPR預(yù)期還會繼續(xù)下降，目前雖然是20年最低，未來還會更低LPR的下降是一種非對稱下降。也就是說此次5年期LPR只降低了5個基點，目前為4.75%，但是一年期LPR降低了10個基點，這就說明未來還有降低5個基點的空間。

同樣再看宏觀金融大形勢，在中短期整體金融市場的貸款利率都在下降通道上，那么在此次降息10個基點的基礎(chǔ)上繼續(xù)降息也是非?？赡艿?。

重振實體經(jīng)濟，穩(wěn)定樓市等事關(guān)經(jīng)濟恢復(fù)的事務(wù)，需要資本面寬松進行配合，現(xiàn)在央行就是實行“小步快跑”的扶持策略，每次調(diào)整幅度都不大，但是有效刺激經(jīng)濟會穩(wěn)。看去年12月金融機構(gòu)貸款加權(quán)平均利率（MLF），已經(jīng)較9月下降18bp至5.44％，那么繼續(xù)降息空間也是非常大的。

現(xiàn)在購房，月供減少，買房人月供負擔實質(zhì)性降低在2月20日之后批準的房貸利率，將執(zhí)行下降后的新利率4.75%?？梢跃唧w計算下，未來購房者直接享受降息多少利好呢？新購房者全部以LPR定價，如貸款100萬30年期，月供減少31元左右，大約30年整體單利利息少支出11,160元，如果算復(fù)利，那就是減少5萬多了。

如果未來LPR繼續(xù)降低，那么按照房貸合同的利率一年一調(diào)整條款，在新的一年后又可以享受新的下降利率，未來可以更少還房貸錢。假如未來下降10個基點呢，那么月供有效減少61元左右，大約30年整體利息少支出22,320元，如果算復(fù)利，那就是減少10幾萬多了。

會不會月供減少了，房價又上漲呢？最后讓房企獲利呢從購房月供的計算可以算出來，房貸利率下降會讓居民貸款買房成本降低，讓更多剛性購房人可以貸款買房。但是會不會引發(fā)新一輪房價上漲，房價上去了，首付提高了，房貸額提升了，那可能要多花錢？但這種事情最少在2020年是不會發(fā)生的。

在2月20日的降息新聞發(fā)布會上，央行在發(fā)布會上反復(fù)強調(diào)，房子是用來住的、不是用來炒的，而且這個政策長期堅持。

未來央行會靈活實施貨幣政策，指導(dǎo)下面商業(yè)銀行根據(jù)各城市房價變化，按照“因城施策”，來調(diào)整各城市的房貸利率的實際水平，目標是建立房地產(chǎn)金融長效管理機制，未來絕不會用房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

此次降息主要是為了穩(wěn)定樓市，促進經(jīng)濟增長，房企另有穩(wěn)定配套政策其實這一個多月來，房企錯過了春節(jié)的銷售高峰期，也無法正常開工建設(shè)，資金無法回籠，還息還債壓力巨大?？傮w上遭受了巨大損失，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)也極不穩(wěn)定。

所以房企的穩(wěn)定配套政策也會相應(yīng)跟上，但是不會使用樓市上漲的方法。目前，財政部和央行在推出穩(wěn)定經(jīng)濟的各項措施時，大的前提就是政策不能違背“房住不炒”。

房地產(chǎn)行業(yè)不可能再允許炒房價之路，但可以推出穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策，目前有：

第一批有40多城市發(fā)布的房地產(chǎn)政策松綁，主要集中在公積金政策和土地款緩解政策，緩解緊張；各地區(qū)出臺預(yù)售審批加快政策，針對契稅減免購房補貼政策也用上了；至少有近10個城市出臺土地新政，補貼房企損失；在部分城市，明確土地款可申請延期或分期繳付，降低房企壓力。目標就是鼓勵基礎(chǔ)設(shè)施投資加大，協(xié)助房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)目標。

總結(jié)：此次房貸降息最終實惠就是落在了購房人手中，是真正讓利于民，而不是讓利于房企。

剛需購房者現(xiàn)在可以多去觀察挑選合適的樓盤，估計等公共安全事件結(jié)束后，房企會有一輪促銷，就可以下手選購心儀房子，將此次降息好處拿到手。

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2020年2月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為4.05%，此前為4.15%；5年期以上LPR為4.75%，此前為4.8%。這是LPR的一次不對稱降息。

從購房支出剛性角度講，五年期LPR 下調(diào)5BP，房貸利息支出有下降。假定100萬貸款30年期，利率下降5BP，相當于月供減少30元左右，30年內(nèi)可減少供房利息支出約1萬元左右。同時，在按揭成本有下降的情況下，也會進一步刺激居民購房的剛需熱情。

但是，若換一個角度來看，五年LPR下調(diào)5BP，可能對一些購房者來說，并不是什么利好。之所以這樣說，是因為：

LPR利率下調(diào)，現(xiàn)20年來最低。為什么會成為20年來最低？當然是因為經(jīng)濟基本面影響。眾所周知，全球經(jīng)濟處在下行周期，經(jīng)濟增速壓力較大，原因是多方面的，在全球經(jīng)濟一體化進程中，國內(nèi)經(jīng)濟也同樣面臨較大下行壓力。

很不幸的是，2020年開年，我們又碰上了“國際公共衛(wèi)生危機”，全國居民進入了抗 “疫”，防控隔離措施已持續(xù)了一個月了，對經(jīng)濟產(chǎn)生了較大的影響，這是不容質(zhì)疑的。例如，由于疫情的關(guān)系，據(jù)北大研究院稱：如果按照樂觀估計三個月絕收期減少60%，三個月恢復(fù)期減少30%來計算，全國旅游業(yè)預(yù)計今年損失接近3萬億元。旅游業(yè)的這種損失是一種無補償性損失。

正是基于經(jīng)濟基本面不樂觀，短期更壞，這就是LPR此次下調(diào)10BP的背景。

保就業(yè)，穩(wěn)增長，國家已出臺了許多經(jīng)濟扶持政策。但是，我們必須面對現(xiàn)實，可能有相當一部分人被降薪、或就業(yè)困難。近日知名教育創(chuàng)業(yè)公司松鼠AI創(chuàng)始人栗浩洋也宣布：全員3.5折工資5個月，最核心高管零工資，一月統(tǒng)一半折。

也就是說，利率現(xiàn)20年來最低，房貸LPR下跌5BP，在被降薪的條件下，對于那些購房的人來說，并不是好消息。

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