疫情期間房貸優(yōu)惠政策：
疫情防控期間，房貸政策規(guī)定是理論上是可以推遲還款的，但是具體要以銀行的政策為準(zhǔn)。依據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，疫情期間申請(qǐng)延期還款的，申請(qǐng)人需要的材料包括申請(qǐng)人身份證明、延期還款申請(qǐng)書、延期還款類型等。
根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》。對(duì)因感染新型肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員以及受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的人群，金融機(jī)構(gòu)要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限。感染新型肺炎的個(gè)人*擔(dān)保貸款可展期一年，繼續(xù)享受財(cái)政貼息支持。對(duì)感染新型肺炎或受疫情影響受損的出險(xiǎn)理賠客戶，金融機(jī)構(gòu)要優(yōu)先處理，適當(dāng)擴(kuò)展責(zé)任范圍，應(yīng)賠盡賠。
【拓展資料】
疫情期間房貸利息減免：根據(jù)2020年2月2日發(fā)布的財(cái)政部《關(guān)于支持金融強(qiáng)化服務(wù)做好新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作的通知》及2020年2月5日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的規(guī)。對(duì)疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)貸款給予財(cái)政貼息支持。
1.對(duì)2020年新增的疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)貸款，在人民銀行專項(xiàng)再貸款支持金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠利率信貸的基礎(chǔ)上，中央財(cái)政按人民銀行再貸款利率的50%給予貼息，貼息期限不超過1年，貼息*從普惠金融發(fā)展專項(xiàng)*中安排。
2.用好專項(xiàng)再貸款政策，支持銀行向重點(diǎn)醫(yī)療防控物資和生活必需品生產(chǎn)、運(yùn)輸和銷售的重點(diǎn)企業(yè)包括小微企業(yè)，提供優(yōu)惠利率貸款，由財(cái)政再給予一半的貼息，確保企業(yè)貸款利率低于1.6%。
3.對(duì)已發(fā)放的個(gè)人擔(dān)保貸款，借款人患新型冠狀病毒感染肺炎的，可以向貸款銀行申請(qǐng)展期還款，展期期限原則上不超過1年，財(cái)政部門繼續(xù)給予貼息支持，對(duì)受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的個(gè)人和小微企業(yè)，地方各級(jí)財(cái)政部門要會(huì)同有關(guān)方面在其申請(qǐng)擔(dān)保貸款時(shí)優(yōu)先給予支持。

央行出新規(guī)!明年3月1日起個(gè)人房貸合同利率要重新談

半島記者 孫曉琳

12月28日,中國人民銀行發(fā)布的《(2019)第30號(hào)公告》,引起社會(huì)廣泛關(guān)注和熱議。因?yàn)楣娌粌H涉及普通貸款產(chǎn)品,更是關(guān)乎千家萬戶的房貸利率。明年3月1日至8月31日,購房者之前跟銀行簽訂的個(gè)人商業(yè)房貸利率合同,有可能要重新洽談。公告中指出,2020年1月1日前,金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款(不包括公積金個(gè)人住房貸款),客戶可以與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商決定房貸利率:是按照固定利率還是轉(zhuǎn)為LPR定價(jià)。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)“換錨”LPR,體現(xiàn)了利率市場化進(jìn)程的推進(jìn),但面對(duì)“重新定價(jià)”的兩種選擇,該如何選呢?

重新定價(jià)

利率基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次

LPR通俗指市場化的貸款基準(zhǔn)利率,2019年8月17日,央行發(fā)布改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制公告,新增貸款利率轉(zhuǎn)向以LPR定價(jià)執(zhí)行。LPR實(shí)行之前,央行貸款基準(zhǔn)利率是各大銀行房貸利率的標(biāo)尺。此次公告,主要明確的是存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)的問題,特別是個(gè)人住房貸款利率如何轉(zhuǎn)向LPR定價(jià)。

公告中首先明確,2020年1月1日起,各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。這意味著存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)正式“換錨”LPR定價(jià)。

針對(duì)2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款(不包括公積金個(gè)人住房貸款),也就是存量浮動(dòng)利率貸款,會(huì)從2020年3月1日起,金融機(jī)構(gòu)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商,將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值),加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。

也就是說,定價(jià)基準(zhǔn)選擇固定利率還是“LPR加點(diǎn)”,借款人可以與銀行協(xié)商,但借款人只能有一次選擇權(quán),轉(zhuǎn)換之后不能再變。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。而且公告還規(guī)定了選擇期限,存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

存量房貸

明年利率水平保持不變

購房者普遍關(guān)注的問題是,與銀行重新簽訂合同時(shí),應(yīng)該選擇固定利率還是“LPR加點(diǎn)”呢?就目前的市場利率情況來看,差別并不是很大,長遠(yuǎn)來看,業(yè)內(nèi)預(yù)測利率處在下行期,“LPR加點(diǎn)”的形式或許選擇會(huì)更多。

無論選擇哪種方式,存量房貸在2020年利率水平保持不變。公告顯示,為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控要求,存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

如果存量浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率,轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定,其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

如果存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR,除商業(yè)性個(gè)人住房貸款外,加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日(不含),執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平,即2019年12月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值之和。之后,自第一個(gè)重定價(jià)日起,在每個(gè)利率重定價(jià)日,利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。

兩種定價(jià)

目前利率水平基本持平

此前你的房貸執(zhí)行“央行基準(zhǔn)利率×(1+浮動(dòng)比例)”,現(xiàn)在將轉(zhuǎn)換為“LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)”的計(jì)算公式,其中,基點(diǎn)和以前的浮動(dòng)比例一樣,一經(jīng)確定就不再更改。但在2020年,轉(zhuǎn)換前后利率保持不變,此后每年根據(jù)重新定價(jià)時(shí)的最新LPR報(bào)價(jià)+基點(diǎn),確定當(dāng)年的房貸利率。

比如,若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%,現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn),且重定價(jià)周期仍為1年,重定價(jià)日仍為每年1月1日,那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執(zhí)行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則,執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此類推。

10月8日之前,青島多家銀行的首套房貸利率,多是在基準(zhǔn)利率(4.9%)的基礎(chǔ)上上浮15%,即5.635％。10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率(也就是LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。島城多家銀行按照當(dāng)月最新LPR加點(diǎn)的方式進(jìn)行個(gè)人住房貸款審批。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、青島銀行、郵儲(chǔ)銀行、中信銀行等均執(zhí)行首套房貸利率LPR+83.5BP(5.635%)、二套LPR+108BP(5.88%),與新政施行前的首套執(zhí)行上浮15%、二套執(zhí)行上浮25%基本持平。

整體趨勢

預(yù)期LPR定價(jià)被看好

中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià),但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià),不能及時(shí)反映市場利率變化,不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革,人民銀行推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

對(duì)于國內(nèi)購房者來說,到底要不要將貸款基準(zhǔn)利率切換為LPR?或者干脆來一個(gè)固定利率?

一家國有銀行青島市分行的理財(cái)經(jīng)理尹先生告訴記者,LPR定價(jià)模式是利率市場化的進(jìn)一步體現(xiàn),也是金融發(fā)展完善的表現(xiàn)。在英美等國家,購房者也有固定利率和市場利率定價(jià)加點(diǎn)兩種選擇,而且隨著每年利率的浮動(dòng)變化,購房者覺得利率不合適的時(shí)候,還可以找其他的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行置換,在賣房的時(shí)候甚至可以將房貸也直接過渡給購買者。“隨著利率市場化速度的加快,相信國內(nèi)也會(huì)出現(xiàn)更多的貸款類金融產(chǎn)品。”尹先生說,經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá),利率水平越低,這是國際通行現(xiàn)象。目前國內(nèi)貸款利率處于較高水平,長期來看大概率會(huì)是下跌的。

簡普科技大數(shù)據(jù)研究院李萬斌認(rèn)為,12月20日,最新一期的LPR報(bào)價(jià)沒有發(fā)生變化,但考慮到目前的經(jīng)濟(jì)形勢,未來仍有著下行的空間。在多地放松人才政策、市場資金面比較寬松的情況下,明年銀行房貸利率大概率會(huì)隨LPR下調(diào)。不過,下調(diào)的幅度和速度都會(huì)比較平緩,平穩(wěn)發(fā)展仍將是2020年房地產(chǎn)市場的主旋律。

不僅對(duì)于個(gè)人貸款利率未來預(yù)期向好,LPR定價(jià)也有利于降低企業(yè)的融資成本。中國民生銀行首席研究員溫彬表示,自今年8月份推出LPR新機(jī)制以來,1年期LPR利率已累計(jì)下降16個(gè)bp(基點(diǎn)),以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的新增信貸利率穩(wěn)步下移,企業(yè)綜合融資成本呈現(xiàn)下降態(tài)勢。

■延伸

銀行如何調(diào)整還有待觀望

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,自公告發(fā)布之日起,銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃,包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等,同時(shí)通過多種渠道(包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等)告知客戶,在雙方協(xié)商一致的前提下,盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

“因?yàn)檫€涉及合同條款變更等事宜,銀行也需要時(shí)間來準(zhǔn)備和安排,具體如何實(shí)施還需要等總行通知。”青島一家國有銀行青島分行的工作人員表示,此次存量“換錨”工程量較大,銀行或許會(huì)有一些壓力。

中國銀行研究院研究員范若瀅認(rèn)為,此次存貸款利率轉(zhuǎn)換將給商業(yè)銀行帶來更大的經(jīng)營壓力和挑戰(zhàn)。一方面,在儲(chǔ)蓄率趨于下行、存款競爭日益激烈的背景下,定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后將給商業(yè)銀行帶來較大息差管理和資產(chǎn)負(fù)債管理壓力。另一方面,對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)、內(nèi)部定價(jià)能力提出了更高的要求。從公告要求來看,最終貸款利率要通過銀行與客戶協(xié)商的方式來確定,需要銀行綜合考慮客戶本身的信用資質(zhì)、放款銀行的資金成本、風(fēng)險(xiǎn)成本和市場供求等多種因素。此外,當(dāng)前商業(yè)銀行存貸款業(yè)務(wù)FTP(即商業(yè)銀行內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià))與金融市場業(yè)務(wù)FTP存在脫節(jié)現(xiàn)象,未來如何優(yōu)化調(diào)整FTP定價(jià)管理體系,是商業(yè)銀行需要思考的問題。