感謝邀請(qǐng)回答這個(gè)問(wèn)題，對(duì)于房貸利率的問(wèn)題已經(jīng)寫(xiě)過(guò)好幾篇文章了，但是仍然有不少朋友對(duì)于房貸利率是認(rèn)識(shí)不到位，近期就受到很多朋友的詢問(wèn)。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。

房貸利率調(diào)整指的是基準(zhǔn)利率，跟銀行主動(dòng)上浮的部分沒(méi)有關(guān)系

第一、我國(guó)銀行的房貸利率采取的是央行定基準(zhǔn)，市場(chǎng)化調(diào)整利率的形式。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，基準(zhǔn)利率是由央行決定的，比如：5年以上的房貸基準(zhǔn)利率為4.9%，這就是由央行決定的。銀行放給購(gòu)房者或者企業(yè)的具體利率是由銀行根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況做出決定，比如：如今很多房貸利率上浮20%，這個(gè)上浮比例就是由銀行自己決定的。這個(gè)決定早在2015年央行就全面放開(kāi)了，也就是說(shuō)不僅僅是貸款利率還有存款利率上浮或下調(diào)銀行都是有自主權(quán)的，實(shí)行的是上不封頂、下不到底的形式。

第二、央行的利率調(diào)整僅僅涉及到基準(zhǔn)利率（也就是我們說(shuō)的降息），銀行房貸利率一旦簽訂后很難有大的波動(dòng)。有過(guò)房貸經(jīng)驗(yàn)的朋友應(yīng)該知道這點(diǎn)（當(dāng)然多數(shù)人并未在意），一般銀行放貸簽訂的房貸利率基本都是固定的，比如：給你批復(fù)的貸款利率為4.9%上浮20%，也就是5.88%；這個(gè)上浮20%一般是不會(huì)再變動(dòng)的，會(huì)跟隨你一直到房貸還完為止。但是如果說(shuō)央行調(diào)整了基準(zhǔn)利率，比如從4.9%的基準(zhǔn)利率下調(diào)到4.65%，那么你的實(shí)際還款房貸利率就變?yōu)?.65%*（1+20%）=5.58%；反之亦然。

銀行是放房貸的唯一單位，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)沒(méi)有選擇第一、一般來(lái)說(shuō)銀行的利率調(diào)整會(huì)參考市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和自身營(yíng)運(yùn)情況。就拿今年為例，為什么如今的很多城市的房貸利率基本都維持在10%以上的上?。科湓虺シ康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大外，也與國(guó)家政策調(diào)控有關(guān)系，畢竟銀行的資金也是流入房地產(chǎn)業(yè)的大戶。加上根據(jù)歷年的慣例來(lái)看，每年下半年都是銀行的房貸資金都會(huì)出現(xiàn)“規(guī)律性短缺”，銀行也是要自負(fù)盈虧的，不在這個(gè)時(shí)候多點(diǎn)盈利還等到什么時(shí)候。

第二、雖然說(shuō)如今的房貸利率看似比較高，但是房貸還是我國(guó)最劃算的銀行貸款，沒(méi)有之一。就拿如今的房貸利率上浮20%的5.88%來(lái)看，很多朋友都會(huì)算一本小帳。貸款100萬(wàn)，那么30年里面僅僅還款利息就高達(dá)113萬(wàn)多，看似不劃算，但是對(duì)比后或許你就不會(huì)說(shuō)了。圖上所示是部分小微貸款的額度和利率情況，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的對(duì)比計(jì)算我們可以發(fā)現(xiàn)，這些貸款的年利率基本都在10%以上，而且都是以短期為主。哪怕說(shuō)如今國(guó)家支持的企業(yè)銀行貸款，其也多數(shù)是短期貸款為主，整體與住房貸款的利率相比仍是有巨大劣勢(shì)的。

綜上，房貸利率高我們沒(méi)有辦法，尤其是進(jìn)入下半年期待房貸利率下調(diào)已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)，一般來(lái)說(shuō)上半年的利率會(huì)有大的下行空間。如果你已經(jīng)以高利率購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)，就不用考慮未來(lái)房貸利率會(huì)出現(xiàn)大的下降，畢竟我國(guó)目前的貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)處于歷史最低水平。各位覺(jué)得呢？歡迎關(guān)心房產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的朋友積極留言、點(diǎn)贊、關(guān)注、轉(zhuǎn)評(píng)哦。

5月15日，央行宣布首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

5月20日，房貸政策利好再次加碼，五年期LPR利率降低15個(gè)基點(diǎn)到達(dá)4.45%。

至此，首套房的房貸利率最低為4.25%，相比調(diào)整前的4.60%下降35個(gè)基點(diǎn)，二套房最低為5.05%，同樣低于調(diào)整前的5.20%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)信息整理

房貸利率突然降了怎么辦？

別著急，我們先帶大家算一筆賬：假設(shè)貸款20年期100萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房（非改善型住房，即面積超過(guò)144平或容積率低于0.1等），以常見(jiàn)的等額本息還款。

按照降息前首套房最低貸款利率4.60%計(jì)算，累計(jì)支付利息53.13萬(wàn)元，降息后累計(jì)支付48.62萬(wàn)元，能省下近5萬(wàn)元的利息。

同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，降息對(duì)首套購(gòu)房者也更加利好，貸款總額越高、貸款時(shí)間越長(zhǎng)，能節(jié)省的利息也就越高。

數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪房貸計(jì)算器

聽(tīng)到這里，大家是否已經(jīng)迫不及待沖去還房貸了？別急！再來(lái)看看下面這組數(shù)據(jù)。

提前還房貸劃算嗎？

經(jīng)濟(jì)學(xué)中有個(gè)概念，叫機(jī)會(huì)成本，即選擇做一件事時(shí)，放棄其他選擇能夠帶來(lái)的收益。

還房貸也是一樣，每個(gè)月到手的收入是固定的，如果選擇用來(lái)還房貸，就要放棄這筆錢(qián)投資的收益，正所謂“魚(yú)和熊掌不可兼得”，核心是要比較收益率。

首先看房貸利率，最掛鉤的5年期LPR利率整體下降趨勢(shì)明顯，兩年前最低利率是4.9%，目前穩(wěn)步下降到4.45%。

按照首套房最低貸款利率4.25%計(jì)算，10年期100萬(wàn)貸款以等額本息還款，利息總額為22.93萬(wàn)元，提前還貸相當(dāng)于節(jié)省了這筆利息，換句話說(shuō)，提前還貸的10年累計(jì)收益率為22.93%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，2019

反觀投資收益，今年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)震蕩回調(diào)，打擊了很多投資者信心，但是用短期收益率和長(zhǎng)期房貸利率相比，期限上并不匹配，因此不能簡(jiǎn)單定論。

我們不妨拉長(zhǎng)戰(zhàn)線來(lái)看，以偏股混合型基金指數(shù)和債券型基金指數(shù)10年期的漲跌幅來(lái)看都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)提前還房貸的十年累計(jì)收益率，最高可達(dá)813.89%和124.03%，提前還房貸或許并不那么“香”了。

數(shù)據(jù)來(lái)源于wind

什么情況下適合提前還房貸？

當(dāng)然，“房奴”的滋味并不好受，不同的人會(huì)有不同的擔(dān)憂，如果您屬于以下幾種情況，提前還房貸不失為一種好選擇。

第一，不會(huì)理財(cái)。如果您花錢(qián)大手大腳、沒(méi)有規(guī)劃，不妨試試先把錢(qián)落到實(shí)處，畢竟通脹“快如風(fēng)”，手里的錢(qián)始終面臨貶值壓力。

第二，對(duì)債務(wù)感到焦慮。如果不想承受過(guò)大的生活壓力，這筆房貸已經(jīng)讓您感到焦慮和恐慌，手里有閑錢(qián)時(shí)，就可以選擇提前還貸。

第三，房貸初期。由于剛開(kāi)始還貸的本金基數(shù)大，利息相應(yīng)高，提前還貸的邊際效應(yīng)明顯，但若等額本金的還款年限超過(guò)貸款周期的1/3，或等額本息的還款年限超過(guò)貸款周期的1/2，那么就不建議您提前還款了。

此外，需要提醒各位小伙伴注意，個(gè)人公積金五年期以上貸款年利率為3.25％，利率較低，可以考慮繼續(xù)承擔(dān)。

提前還房貸需要注意什么？

如果您已經(jīng)決定了提前還房貸，這里我們送您幾個(gè)小錦囊，讓您在還貸路上少踩坑。

首先，向銀行了解提前還貸細(xì)則。大多銀行都要求貸款滿1年才能申請(qǐng)辦理，違反規(guī)定可能面臨罰款，我們整理了幾個(gè)主要銀行的相關(guān)規(guī)定，小伙伴們可以到文中自取。

注：信息由華律網(wǎng)整理，由于各大銀行的政策隨時(shí)調(diào)整，以上數(shù)據(jù)僅供參考，具體情況以實(shí)際執(zhí)行為準(zhǔn)。

其次，選擇合適的還貸方式。提前還貸有2種選擇，縮短年限和降低月供。

舉個(gè)例子，假設(shè)2017年5月借入20年期200萬(wàn)元商業(yè)貸款，每月房貸1.28萬(wàn)元，現(xiàn)在想提前還貸100萬(wàn)元。

選擇縮短年限能節(jié)省51.33萬(wàn)元利息，每月還款額變?yōu)?.22萬(wàn)元；選擇減少月供能節(jié)省35.41萬(wàn)元利息，但每月僅需還貸4942.87元。

不難發(fā)現(xiàn)，如果您想節(jié)省利息費(fèi)用，選擇縮短年限更加劃算，但降低月供能夠緩解每月還貸壓力。

注：假設(shè)2017年5月借入20年期貸款200萬(wàn)元，截至2022年5月已還款5年，按降息前首套房最低貸款利率4.60%計(jì)算，剩余165.71萬(wàn)元尚未償還?，F(xiàn)在提前還款100萬(wàn)元，從2022年6月起按降息后首套房最低貸款利率4.25%繼續(xù)還貸至完全償清債務(wù)。數(shù)據(jù)來(lái)源于新浪房貸計(jì)算器。以上僅為模擬測(cè)算，不預(yù)示未來(lái)情況，僅用作分析之用，不構(gòu)成投資建議。

錢(qián)用得其所，才是最大的財(cái)富。是否應(yīng)該提前還房貸，并沒(méi)有正確唯一答案，希望每位小伙伴都能做出最適合自己的選擇。

（投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎）