瀉藥??！

其實現(xiàn)在銀行提高房貸利率，無論是5%還是10%，還是25%，對于已經(jīng)買了房的人來說都不用太擔(dān)心，或者說一點影響都沒有。因為這只是會影響哪些還沒有買房的人，或者準(zhǔn)備買還沒有買的人。對他們來說才會每月還貸會相對利率上調(diào)之前多。

為什么？其實很簡單啊，因為你已經(jīng)和銀行簽訂了還款合同，而且合同內(nèi)一般會約定以央行的基準(zhǔn)利率為參考標(biāo)準(zhǔn)，只要一天央行不出來說，“啊，我要調(diào)整利率了，你們要注意了”，你的每月還貸就不會有變換，一直持續(xù)到你還清貸款。

但是為什么銀行會主動上調(diào)利率？不用動腦子想就知道啦，銀行想掙錢了唄。從大層面來講就是抑制居民杠桿率、遏制房地產(chǎn)泡沫化、降低放貸風(fēng)險。但是銀行真正的想法是這樣滴——多掙錢，多刮脂。

首先，是自從有了兩個“馬爸爸”之后，到銀行存錢的人越來越少，能去銀行存錢的基本都是一些上了年紀(jì)的大爺大媽。加上智能化，機械化，銀行的攬儲能力就一降再降咯，員工的效益也跟這下降。

其次放出的貸，很多收不回來?？纯匆恍┢髽I(yè)清算就知道了。

第三，是現(xiàn)在理財產(chǎn)品審核那么嚴(yán)，也沒撈到什么油水。

對于愛錢的銀行來說，沒有錢是致命的打擊。

所以只能從零散的客戶里面多刮點脂，然后銀行能怎么做？還能怎么做？無非就只有咬咬牙，就上調(diào)房貸利率唄。

不會，已經(jīng)簽訂借款合同的貸款，是根據(jù)合同約定的利率執(zhí)行，只會根據(jù)基準(zhǔn)利率變化。

比如你的房貸利率是基準(zhǔn)利率打9折，只要基準(zhǔn)利率不變，那現(xiàn)在房貸利率上浮5%、10%甚至上浮50%都與你無關(guān)，你的利率仍然是基準(zhǔn)利率打9折。

但如果基準(zhǔn)利率變化了，你的利率也會跟著變化，每月還款金額也會變化，你的利率折扣是不變的。

比如現(xiàn)在基準(zhǔn)利率是4.9%，你的房貸利率是4.9%打9折，如果以后基準(zhǔn)利率上升到6%，那你的房貸利率上升到6%打9折，月供金額就增加，如果以后基準(zhǔn)利率下降到3%，那你的房貸利率是3%再打9折，月供金額減少了。

我是90后行長，歡迎關(guān)注我，帶你走進(jìn)銀行的“內(nèi)幕”。

4.9的房貸利率，選擇LPR還是固定利率？

固定利率，具體參考：（1）存量房浮動利率調(diào)整的對象

????????什么是存量房貸？簡單的來說，如果你的利率還是按照老的“基準(zhǔn)利率+上浮多少”來的，那么你就算是存量房貸。

????????2019年10月8日之前簽訂的與基準(zhǔn)利率掛鉤的存量貸款，將選擇轉(zhuǎn)換為LPR加基點或固定利率。例如，如果你是在2017年購房進(jìn)行的組合貸款，其中公積金貸款不變，選擇LPR加基點的話，商業(yè)貸款將把“基準(zhǔn)利率*（1+浮動比例）”，變?yōu)椤癓PR+加基點”。

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（2）固定利率和掛鉤LPR，各是什么意思？如何計算基點？

????????為了能講明白，假設(shè)購房者在兩年前購買了住房，商業(yè)性個人住房貸款的合同期限20年，剩余期限為18年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%。

1、固定利率：央行基準(zhǔn)利率*（1+浮動比例）

?????????如果選擇固定利率，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。那么，該筆貸款剩下18年，利率都會按照5.39執(zhí)行。

2、“LPR+基點”：LPR+基點；如何計算基點？

??????????如果選擇LPR，房貸利率需要將掛鉤基準(zhǔn)利率，變?yōu)閽煦^LPR，本次調(diào)整要確保第一次調(diào)整時，保持利率不變，即2020年房貸利率不受影響；基點一旦確定，永遠(yuǎn)不會再變。

?????????例如，購房者原先購房時執(zhí)行“央行基準(zhǔn)利率*（1+浮動比例）”，計算結(jié)果為4.9%×（1+10%）=5.39%，而2020年1月1日起，采用的LPR為2019年12月發(fā)布的的LPR(4.8%)，那么該合同中的加點就為：5.39%-4.8%=0.59%。即基點為59，永遠(yuǎn)不會再變，即剩余18年的利率為LPR+0.59%。

?????????如果以前房貸利率較低的購房者，這個基點也可以是負(fù)值，例如，你目前房貸執(zhí)行的是7折利率，那么你的實際利率水平就是：4.9%*(1-30%)=3.43%。你在以后的LPR加點數(shù)值為：3.43%-4.8%=-1.37%，即基點為-137，永遠(yuǎn)不會再變。

?????????以前購房時，雖然每年基準(zhǔn)利率在變，但打了幾折或者上浮多少，這個數(shù)字一直不變，同樣一個道理，基點一旦確認(rèn)，以后不管LPR上升還是下降，你的房貸利率都將是“LPR+基點”。

（3）存量房浮動利率的調(diào)整，什么時候開始實施？

??????????從2020年3月到8月，全國所有的房貸合同廢除基準(zhǔn)利率，改為LPR利率，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成，到時候會有銀行的人聯(lián)系你。如果你一直沒去銀行轉(zhuǎn)換LPR，那銀行直接默認(rèn)你選擇執(zhí)行原合同，也就是固定利率，你的利率被永恒的鎖定在2020年3月1日的那一刻，直到合同終結(jié)。

????????根據(jù)政策，2020年的房貸利率不受影響，即2020年9月開始調(diào)整的房貸利率為4.8%+0.59%=5.39%，與利率的調(diào)整時間之前相比，房貸利率并沒有出現(xiàn)變化。等到2021年1月1日償還的房貸利率，會出現(xiàn)變化，LPR會以2020年12月20日發(fā)布的LPR為準(zhǔn)，假設(shè)2020年12月的LPR為4.7%，則2022年1月1日償還的房貸利率為：4.7%+0.59%=5.29%。

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（4）新購房者的貸款利率，如何決定基點？

?????????在2020年1月1日后購房的貸款利率，都不屬于浮動貸款利率，都要掛靠LPR，不能選擇固定 利率。銀行根據(jù)LPR計算房貸，加基點多少，由貸款銀行決定。以前商業(yè)銀行是有打折的權(quán)力，現(xiàn)在根據(jù)規(guī)定，商業(yè)銀行沒有打折的權(quán)利，首套房不能低于LPR，二套房不能低于LPR+60個基點，即至少為LPR+0.6%，基點一旦確定，就不會再變。

（5）掛鉤LPR，LPR以哪個時間點為準(zhǔn)？

???????合同中的LPR的值并不會每月都隨市場變化，而是在周期內(nèi)為確定值，大多數(shù)商業(yè)性的個人住房貸款的定價周期為1年，并將每年的1月1日作為重新定價日，其中采用的LPR為前一年12月20日發(fā)布的5年期以上的LPR。當(dāng)然，你也可以選擇是一年一調(diào)，兩年一調(diào)，三年一調(diào)，五年一調(diào)......只要不是半年或每月變化都可以。

4.9%的房貸利率是否要選擇LPR，可能還要結(jié)合貸款時長考慮，如款近兩年就還清了，那么選擇固定利率其實影響不大。但是如果還貸年限相對較長比如還有15年20年，在貨幣政策越加寬松的市場環(huán)境下建議選擇LPR。具體分析如下：

1.首先要明確存量房貸轉(zhuǎn)換方式

轉(zhuǎn)換后的房貸計算方式為：LPR+加點數(shù)值。LPR是會變動的，由市場決定，而加點數(shù)值確定后就一直固定不變了。

加點數(shù)值＝原合同最近的利率水平－2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR差值。例如，以樓主的問題為例，最近房貸為4.9%，12月的LPR為4.8%，那么加點數(shù)值就是4.9%－4.8%＝0.1%。

再次強調(diào)加點數(shù)值一旦確定后就一直固定不變了，所以0.1%成為一個固定值！而能最終影響你貸款利率水平的，就是離重定價日最近的LPR報價。

4.9％的房貸利率如果選擇LPR，那么以后的房貸利率將變成LPR＋0.1%，影響房貸利率高低的是變動的LPR。

2.判斷LPR未來走勢

很多專家認(rèn)為，LPR利率的趨勢是不斷下降的，全球央行再次進(jìn)入貨幣寬松周期，利率將延續(xù)下行趨勢，所以未來相應(yīng)的，LPR的變動趨勢也會是緩慢下行。選擇LPR模式就可以享受利率下降的好處。

比如今年2月份央行5年期貸款市場報價利率下調(diào)至4.75%，假設(shè)這一基礎(chǔ)利率水平直到今年12月仍維持在4.75%，那么你2021年的房貸利率就是：4.75%+0.1%=4.85%

如果你選的是固定利率，那就還是還是4.9%。