2019年上半年全國各地區(qū)房價還是有不同程度要下降。很多開發(fā)商要回籠資金，炒房者更難了賣不出去。買房者都害怕房價高，要買房的在觀望中。已經(jīng)付了首付房款后悔。

首套房貸利率23月來首次下降，跟房價要不要降沒有直接的關(guān)聯(lián)，但是剛性需求購房降成本有好處。

首先，房地產(chǎn)市場短期看金融，這個道理比較靠譜，無論購房者還是房企都是如此。

本輪樓市調(diào)控持續(xù)兩年多了，其中限購、限貸、限價三大政策對熱點城市的樓市降溫功不可抹。房貸政策從緊，一二套房房貸首付提升與利率上浮，房貸審批從嚴，是本輪樓市調(diào)控的重要特征。

毋庸置疑，房貸政策一收緊，加之部分城市限購政策的推出，對投機抄作成分來說，是重大打擊。房價之所以近20年躍升得如此之快，房價中隱含的泡沫如此之多，跟樓市的投機炒作行為干聯(lián)緊密，資金高周轉(zhuǎn)與高變現(xiàn)，幾乎與房企的運作模式如出一轍。而限購、限貸的政策一出，這種炒作模式立時斷了鏈。

其次，限貸對剛需的影響也是較大的，這一點不能回避。

剛需，即指第一次購房者，他或她的需求是剛性與必要的。在限貸政策擠走了樓市中的機會主義者，但同時對剛需產(chǎn)生的誤傷。這種誤傷，表現(xiàn)為：因為銀行貸款額度受限，剛需一樣申請貸款比較難；因為首付比例提升，剛需一樣要承受首付款提升的壓力；因為首套房貸利率上升，剛需一樣要為還貸壓力提升買單。

第三，即使僅僅是首套房貸利率23月來首次下降，也會改變房價預期，甚而在某種程度助漲房價。

在這一點上，對剛需又是很不利的。中國樓市最難打破的還是房價預期，20年的樓市與房價表現(xiàn)，令這種預期相當頑固。相信房價還會漲的人應當不會少，不然，中國家庭財富構(gòu)成近七成為房子的現(xiàn)實不會產(chǎn)生。

樓市調(diào)控就是打破房價原有的預期，而這種預期的打破有賴于樓市的長期調(diào)控以及長效機制的形成。

房貸政策的歷史變遷

1、在1988年第一次住房體制改革會議召開后，1991年住房信貸業(yè)務(wù)開始了起步，各項住房信貸政策出臺。1991年建設(shè)銀行、工商銀行都成立了房地產(chǎn)信貸部，辦理個人住房信貸業(yè)務(wù)，并制定了職工住房抵押貸款管理辦法。
2、由于住房體制改革進展較慢，并在1992年出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，1993年著手進行控制。
3、中國人民銀行于1995年8月頒布了《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，從而標志著我國銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。但當時的條件是比較嚴格的，一是要求有提供雙重保證即抵押（質(zhì)押）擔保與保證擔保，二是最高期限為10年，三是要求借款人先有存款，存款金額不少于房價款的30%，存款期限必須在半年以上。
4、1997年，中國人民銀行頒布了《個人擔保住房貸款管理辦法》，這一辦法對原暫行辦法進行了修正，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是不要求雙重擔保。二是沒有明確規(guī)定存款期限。三是利率政策上明確規(guī)定按同期固定資產(chǎn)貸款利率減檔執(zhí)行。期限為5年的，執(zhí)行3年期固定資產(chǎn)貸款利率，期限為5年以上至10年的，執(zhí)行5年固定資產(chǎn)貸款利率，期限為10年以上的，在5年期固定資產(chǎn)貸款利率基礎(chǔ)上適當上浮，最高不超過5%。四是貸款使用范圍是公積金建造的普通自用住房。五是貸款發(fā)放主體是223個實施安居工程城市的商業(yè)銀行和煙臺、蚌埠住房儲蓄商業(yè)銀行。六、規(guī)定貸款的處理時間是三個月，即在三個月內(nèi)銀行完成貸款評估、審查工作，并向申請人做出正式答復。
5、1998年4月中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費的通知》、隨后頒布了《個人住房貸款管理辦法》。1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》和1997年4月份人民銀行頒布的《個人住房擔保貸款管理辦法》相比，主要有以下不同：一是擴大了貸款可用于購買住房的范圍。原《辦法》規(guī)定，個人住房貸款只能用于購買用公積金建造的自用普通住房，而新《辦法》規(guī)定，個人住房貸款可用于購買所有自用普通住房。二是擴大了貸款的實施城市范圍。原《辦法》規(guī)定，個人住房貸款業(yè)務(wù)只在安居工程試點城市實施，而新《辦法》則取消了這一限制，即所有城鎮(zhèn)均可開展個人住房貸款業(yè)務(wù)。三是擴大了辦理個人住房貸款的金融機構(gòu)范圍。原《辦法》由于規(guī)定個人住房貸款只能用于安居工程試點城市居民購買用公積金建造的自用普通住房，因而實際上只有工、建、農(nóng)3家銀行可以辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，新《辦法》取消上述限制條款后，實際上所有銀行均可辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)。四是利率更優(yōu)惠。規(guī)定商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率按照法定貸款利率減檔執(zhí)行，即期限5－10年個人住房貸款執(zhí)行3－5年一般貸款利率，期限3－5年的執(zhí)行1－3年一般貸款利率。五是加快了處理程序。由原來的三個月時間縮短為三個星期。
這一政策的推行直接刺激了住房貸款的增長，1998年個人住房貸款比上年增加了324億元，1999年又增加了858億元。
6、1999年，人民銀行下發(fā)《關(guān)于鼓勵消費貸款的若干意見》，將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%，鼓勵商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。同年9月，人行調(diào)整個人住房貸款的期限和利率，將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年，將按法定利率減檔執(zhí)行的個人住房貸款利率進一步下調(diào)10%。同時，對公積金貸款期限也作了相應調(diào)整，5年以上的公積金貸款利率按4．59%執(zhí)行，5年以內(nèi)的按4．14%執(zhí)行。貸款比例的上升，期限的延長和利率的下調(diào)，貸款人要籌備的自有資金減少了，期限的延長和利率的下降意味著每期還本付息壓力減輕了。因此，2000年住房貸款增長進入了快速增長階段。新增貸款的一半用于個人住房貸款。
7、2002年2月21日開始，中國人民銀行降低個人住房公積金貸款利率水平，5年以下（含5年）由現(xiàn)行的4．14%下調(diào)為3．6%，5年以上由現(xiàn)行的4．59%下調(diào)為4．05%。8、2003年6月13日，人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。此《通知》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款有一些新的政策規(guī)定：商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。同時，規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用。同時，此《通知》再次重申，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%。
9、2010年4月13日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月17日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，指出房價過高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸。