根據(jù)央行此前公告，自今日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點(diǎn)。央行省一級分支機(jī)構(gòu)在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
雖然商業(yè)性個人住房貸款利率的定價基準(zhǔn)從貸款基準(zhǔn)利率變?yōu)長PR，但在“房住不炒”的政策基調(diào)下，房貸利率“換錨”對實(shí)際利率水平影響不大。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表示，定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，與當(dāng)前我國個人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
實(shí)際上，自央行宣布房貸利率定價基準(zhǔn)新政以來，各大銀行就在進(jìn)行系統(tǒng)切換、合同文本調(diào)整等方面的準(zhǔn)備，個別城市的部分銀行已試水新的房貸利率定價方式。如9月初起招商銀行在深圳地區(qū)的部分房貸業(yè)務(wù)利率已經(jīng)掛鉤LPR，首套和二套房貸利率分別在最近一個月相應(yīng)期限的LPR4.85%基礎(chǔ)上加30個基點(diǎn)和60個基點(diǎn)，分別為5.15%和5.45%，而此前首套房貸利率為5.145%、二套為5.39%。
另據(jù)了解，北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率為LPR加55個基點(diǎn)，這與此前銀行普遍執(zhí)行的在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的利率水平幾乎相當(dāng)；二套商業(yè)性個人住房貸款利率為LPR加105個基點(diǎn)，較原有的二套房利率水平有所上浮。
9月20日公布的最新5年期以上LPR報價為4.85%，與上一次持平。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，新的個人住房貸款利率政策從今日開始執(zhí)行，5年期以上LPR是銀行發(fā)放住房抵押貸款等中長期貸款利率的定價參考，維持5年期以上LPR報價不變也體現(xiàn)了此前央行提出的“房貸的利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降”，與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策思路一致。
不過由于房地產(chǎn)政策執(zhí)行“因城施策”，對于不同城市的實(shí)際影響會有所不同，尤其是像上海等城市存在的首套住房貸款利率降至基準(zhǔn)以下的“打折”情況將一去不復(fù)返。今日起在上海新發(fā)放的首套住房貸款利率，最低也要4.85%。
此外，按照規(guī)定，新發(fā)放的住房貸款利率每年會有一次調(diào)整的機(jī)會，即借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年，每次利率重新定價時，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。不過，住房貸款利率每年可以調(diào)整的部分僅限于定價基準(zhǔn)部分，對于在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)部分，則在合同期限內(nèi)固定不變。

個人房貸利率新規(guī)今起正式執(zhí)行 各地區(qū)平穩(wěn)過渡是主流

個人住房貸款利率調(diào)整新規(guī)今日開始執(zhí)行。
根據(jù)央行此前發(fā)布的《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》顯示，10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。另外，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。
同時，央行表示，人民銀行省一級分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。另外，公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
與個人住房貸款利率直接掛鉤的LPR報價也因此備受關(guān)注。央行發(fā)布的2019年9月20日1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR為4.85%。相比前值，1年期LPR已經(jīng)連跌兩個月，5年期LPR環(huán)比上月持平。
東興證券研報認(rèn)為，受益于前期降準(zhǔn)，新的1年期LPR下行5BP，按揭貸款的“錨”即5年期LPR保持不變。而從2002年以來，不同期限貸款基準(zhǔn)利率都是同步調(diào)整的。因此其將這種結(jié)構(gòu)性降息解讀為穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，延續(xù)之前對房地產(chǎn)金融偏緊的調(diào)控思路。
對于10月8日執(zhí)行的新LPR報價，市場十分關(guān)心房貸利率是否會發(fā)生變化。據(jù)記者了解，中原地產(chǎn)研究中心咨詢了各地主流銀行，從整體數(shù)據(jù)看，房貸利率平穩(wěn)過渡是主流。10月8日后，雖然房貸合同變化，但房貸執(zhí)行利率并無變化。多家銀行均表示，放款周期與房貸利率，與之前9月份并沒有變化。
房住不炒要求下，市場平穩(wěn)是主流。
“與改制后的首次LPR報價水平相比，本次5年期LPR水平并沒有發(fā)生變化，依然凸顯出央行有意穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的態(tài)度。按照房貸新政規(guī)則，10月8日后新發(fā)放的住房個人貸款，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。”融360大數(shù)據(jù)研究院李萬賦表示，目前已經(jīng)有一些銀行開始試點(diǎn)LPR房貸新政，這些銀行的加點(diǎn)基數(shù)都是基于8月20日公布的LPR5年期水平。本次5年期報價水平不變，意味著10月8日房貸新政正式實(shí)施時，已試點(diǎn)的銀行加點(diǎn)數(shù)大概率保持穩(wěn)定。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受記者采訪時表示，整體來看，LPR政策落地前后，各地銀行房貸利率不會變化。目前，各地房貸利率基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調(diào)很少。從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年二季度有輕微波動，但80%以上城市依然維持在過去2年的最低利率。所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒有上行。
有分析人士指出，不管是降準(zhǔn)措施，還是LPR新報價機(jī)制的推出，最終都是期望通過銀行傳導(dǎo)可以降低貸款實(shí)際利率。短期來看，這輪政策主要是為了降低實(shí)體企業(yè)的融資成本，房貸利率下降的可能性不大。