2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)手頒布了一條關(guān)于房貸的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接實(shí)行。這是自房地產(chǎn)領(lǐng)域“三條紅線”融資新規(guī)后的最重磅規(guī)定，且沒有給任何過渡期。

1、這個(gè)規(guī)定的全稱是《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，主要目的是對(duì)銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行集中管理。按這條新規(guī)，以后銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款，均有上限，不得突破。文件的附件中，給出了極其明確的比例限制。

根據(jù)《通知》，兩部門根據(jù)不同銀行的資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分成5檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，具體來看：

第一檔也就是中資大型銀行，包括工農(nóng)中建交郵儲(chǔ)6家國有大行和國家開發(fā)銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%。

第二檔也就是中資中型銀行，包括12家全國性股份制銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、進(jìn)出口銀行以及資產(chǎn)規(guī)模較大的幾家城商行如上海銀行、北京銀行等的房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為20%。

第三檔為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，包括除了第二檔以外的城商行、民營銀行以及大中城市和城區(qū)農(nóng)合機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款的占比上限分別為22.5%和17.5%。

第四檔為縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款的占比上限分別為17.5%和12.5%；

第五檔為村鎮(zhèn)銀行，兩項(xiàng)貸款的占比上限為12.5%和7.5%。

另外，兩部門表示：人民銀行副省級(jí)城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)會(huì)同所在地銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)，可在充分論證的前提下，結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，以《通知》的第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，在增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的范圍內(nèi)，合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應(yīng)檔次的地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

值得注意的是，有兩種情況暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算：一是住房租賃有關(guān)貸款，目的是為支持發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。二是為配合資管新規(guī)的實(shí)施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。

2、除此之外，根據(jù)央行兩次規(guī)定，自2021年開始，貸款購房者將會(huì)面臨兩方面的新變化：一是用商業(yè)貸款按揭購房者，如果其重定價(jià)日定在1月1日，在本年度其月供將自1月起有所減少；二是本年度新貸款購房者，其貸款將會(huì)受到“住房貸款占比”的影響。

第一個(gè)變化：商業(yè)貸款，月供將有所減少2019年12月28日，央行網(wǎng)站發(fā)布《中國人民銀行公告[2019]第30號(hào)》，進(jìn)一步推動(dòng)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。

第二個(gè)變化：個(gè)人貸款購房受到“住房貸款占比”影響2020年12月31日下午 ，央行在官網(wǎng)發(fā)布了“關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知”。

擴(kuò)展資料：

1、銀行系統(tǒng)中的貸款比例作出限制的原因

央行公告中提出“為增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的能力，防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”。2020年銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清的講話，也曾提到了中國金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款的依賴和集中度。

按郭主席的說法：中國房地產(chǎn)相關(guān)貸款，占銀行業(yè)貸款的39%。而且這些僅僅只是銀行體系內(nèi)的貸款，那些房企自行發(fā)行的債券，融資的股權(quán)，已經(jīng)信托等影子銀行的資金，均不在這39%里面。

還有很多人，直接用經(jīng)營性貸款去全款買房，這其實(shí)也算房價(jià)，只不過在表內(nèi)看起來像發(fā)給工廠企業(yè)的經(jīng)營性貸款而已。加上這些七七八八的表外貸款，房地產(chǎn)貸款會(huì)占到我國金融體系的40~50%左右。這是一個(gè)非常恐怖的比例，真正的半壁江山。過去世界上總共產(chǎn)生了130多次金融危機(jī)，其中100多次和房地產(chǎn)有關(guān)。

最近的一次，2008年的美國金融危機(jī)，起因是房地產(chǎn)。日本金融崩潰，起因也是房地產(chǎn)。所以郭主席將房地產(chǎn)定義為我國金融風(fēng)險(xiǎn)最大的“灰犀?！?。先搞了一個(gè)房企融資的“三條紅線”，如今又開始限制整個(gè)銀行體系的貸款上限。半壁江山實(shí)在太高了，哪怕是39%也很高。

所以現(xiàn)在規(guī)矩改了，直接通過放貸上限來壓制全體金融系統(tǒng)。和現(xiàn)狀比，壓的不多，因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款占中國金融體系的比例實(shí)在是太大了，大到不能動(dòng)，不敢動(dòng)。但這是首次以行政令的形式頒布貸款占比紅線，給各銀行都戴了一個(gè)緊箍咒。防范銀行過多的貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，或出現(xiàn)一些不符合貸款要求的做法，比如近兩年很火熱的首付貸。

2、LPR影響

LPR是由我國18家報(bào)價(jià)銀行綜合考慮資金成本、貸款市場(chǎng)供求、信用溢價(jià)所報(bào)出來的結(jié)果。18家銀行報(bào)價(jià)去掉最高和最低，其他數(shù)據(jù)平均構(gòu)成LPR數(shù)據(jù)。

按照新規(guī)定：“自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定?！边@意味著從2021年1月開始，住房貸款利率更多地將由市場(chǎng)機(jī)制決定，和2020年、2019年的利率形成機(jī)制有了不同。

自2021年開始，存量浮動(dòng)利率貸款如果轉(zhuǎn)為固定利率，未來貸款利率就固定不變了；如果轉(zhuǎn)換為LPR，貸款利率會(huì)隨著市場(chǎng)利率變化。根據(jù)新通告，今后貸款浮動(dòng)利率將參照LPR，其定價(jià)模式為：房貸利率=LPR+固定點(diǎn)差（固定點(diǎn)差可能為負(fù)數(shù)）。

12月21日，最新數(shù)據(jù)顯示：一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)維持3.85；五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)維持4.65%。由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，若購房者的房貸利率轉(zhuǎn)換日定在每年的1月1日，則從2021年1月月開始，房貸利率將降息15個(gè)基點(diǎn)，個(gè)人住房貸款者月供還款將減少。根據(jù)“房貸利率=LPR+固定點(diǎn)差”的計(jì)價(jià)模式。

舉例來說：假設(shè)一個(gè)人在2019年10月8日之前，向銀行按揭了30年期的100萬房貸，利率為貸款基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，那么實(shí)際利率為5.39%（4.9%×1.1）。

但如果轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，其固定點(diǎn)差（0.59%）=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平（5.39%）-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR（4.8%）。

換言之，在往后的日子里，他的的房貸利率定價(jià)公式為：房貸利率=LPR+0.59%；在2020年，利率保持5.39%不變；但從2021年開始，即可享受利率下行的優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在，2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%。那么2021年的利率就為5.24%，相比轉(zhuǎn)為固定利率下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。

在利率下降的情況下，如果這個(gè)人選擇等額本息還款，他每月會(huì)比之前少還多少錢呢？如果實(shí)際利率為5.39%（4.9%×1.1），他過去每月需要還銀行貸款5609.07元。2021年的利率變?yōu)?.24%，相比固定利率下降0.15個(gè)百分點(diǎn)之后，他每月需要還款5515.84元。每月減少還款93.23元。

當(dāng)然，個(gè)人如果選擇轉(zhuǎn)換為固定利率，那么2019年1月1日-2049年12月21日間利率均為5.39%，每月還款就是固定不變的。和世界許多國家相比，我國當(dāng)前利率較高，回旋余地較大。從長期來看，LPR進(jìn)一步下降的可能性較大，如果這樣，那么房貸利率還有望再降低，貸款購房者未來還有希望再減少利率支出。

通知給銀行設(shè)定了關(guān)于房貸規(guī)模的“兩道紅杠”：第一道紅杠，是“房地產(chǎn)貸款占比”，是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例。第二道紅杠，是“個(gè)人住房貸款占比”，是個(gè)人住房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例。

央行通知給出了“房地產(chǎn)貸款占比”和“個(gè)人住房貸款占比”的計(jì)算公式：值得一提的是，這兩道紅杠以后，對(duì)普通購房者而言：意味著以往“小銀行”通過更“靈活”的個(gè)人住房貸款政策，拓展該部分業(yè)務(wù)的空間將受到限制，個(gè)人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴(yán)格。

我們個(gè)人住房貸款，一般每月還貸額度最好不超過家庭收入的30％，這被視為一個(gè)家庭財(cái)產(chǎn)的“安全線”，如此能保證個(gè)人月還款后的正常家庭生活開支；7大國有銀行的“個(gè)人住房貸款占比”最高，達(dá)到總貸款的32.5%。說明央行也把國有銀行“總貸款的30%”附近，視為一個(gè)國家“住房金融”的安全線。

參考資料來源：中國人民銀行-中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)