循序漸進。

21世紀經(jīng)濟報道記者 唐韶葵 上海報道

“要么你再等等。”蘇州某銀行信貸部員工對電話另一頭咨詢二套房首付比例的消費者說。

8月16日，21世紀經(jīng)濟報道記者從工商銀行蘇州分行等多家銀行處確認，蘇州二套房首付政策仍然為二套房貸款結清5成、未結清首付8成。有銀行相關人員表示，此前市場傳言的“新政”還沒有實施。

與蘇州有類似情況的是南京。此前的8月12日，南京中介人員對消費者宣稱，名下有且只有一筆房貸已結清的，首付從5成變3成；貸款未結清的，首付從8成變6成。當天下午，該傳聞被否認。

南京、蘇州優(yōu)化首付比例政策的沖動，來自于低迷的樓市。蘇州當?shù)匾患沂袌龇蓊~較大的中介機構人員透露，近期蘇州昆山、太倉二手房市場幾乎無人問津，核心區(qū)域成交量相比年初幾乎減半；由于政府限價，新房價格反而很堅挺。

新政未至

此前的8月12日，蘇州部分銀行人員與中介人員聲稱“二套房貸款若結清了，首付從5成變4成，二套房貸款未結清，則首付從8成變5成”。但到當天下班時間，21世紀經(jīng)濟報道記者從多方確認蘇州已暫緩上述政策。

8月16日，21世紀經(jīng)濟報道記者以購房者身份致電多家銀行南京分行，均表示新政尚未實施。不過，也有工作人員沒有正面回答記者的詢問，而是要求帶齊個人資料到現(xiàn)場確認首付情況，稱具體首付比例情況要看個人房產(chǎn)與征信情況確定。

8月17日，有消息稱，南京對無房、有房戶以及貸款有無還清均給出了新的執(zhí)行細則。其中，在南京無房無貸的家庭，購房首付比例最低3成，執(zhí)行利率4.25%；貸款已結清的家庭購房，首付比例最少3-4成（各家銀行不一致），執(zhí)行利率4.25%。不過，南京多家銀行在電話里仍然對記者表示未收到相關政策的實施通知。

南京、蘇州之所以傳出優(yōu)化首付政策的消息，與城市市場特征有關。據(jù)一名蘇州業(yè)內(nèi)人士分析，蘇州新房市場以改善為主，即便是近期逐漸進入增量的二手房市場也以改善型買家居多，這個消費群體的買房門檻在于首付，在此前有貸款沒還清前提下，再買要8成首付。高首付加上市場下行趨勢，讓不少人暫緩二次置業(yè)計劃?！叭绻赘侗壤抡{(diào)，加上近期房貸利率又在低位，蘇州樓市熱度可能會有所提升，但也不會過火”，該人士表示。

循序漸進

近期江蘇乃至全國有多個城市在優(yōu)化購房首付比例政策。

8月12日，江蘇省市場利率定價自律機制秘書處發(fā)布的一份文件顯示，自2022年8月12日（含）起，無錫新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款執(zhí)行內(nèi)容如下：對無錫市區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)購買首套住房（含已擁有一套住房且相應購房貸款已結清）的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款購買商品住房的，最低首付比例調(diào)整為不低于30%；對區(qū)域范圍內(nèi)已擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買商品住房的，最低首付比例調(diào)整為不低于50%。

但上述文件未獲相關部門證實。8月17日，無錫市區(qū)一樓盤銷售人員透露，無房無貸家庭的首套房首付比例已降到了30%，首套房房貸利率是4.25%。若名下有房貸，再次購房的首付比例則為50%至60%。

8月17日，記者從福州市房管局處證實，福建省市場利率定價自律機制全體會議于8月16日表決通過《福州市限購區(qū)域調(diào)整差別化住房信貸政策實施細則》，福州將調(diào)整五城區(qū)購房房貸首付比例，自8月17日起，五區(qū)戶籍二套房首付最低降至4成，非五區(qū)戶籍首套房首付最低降至3成。

業(yè)內(nèi)人士認為，無論南京、蘇州還是其他城市，房貸新政的推進都是會根據(jù)市場行情逐步調(diào)整的，政策也不會一蹴而就。就如房貸利率的調(diào)整也是循序漸進的。4月初，蘇州首套房利率普遍調(diào)至4.6%，二套未還清5.2%；5月中旬，根據(jù)央行、銀保監(jiān)會發(fā)文，蘇州首套房貸利率按LPR減20個基點的政策下限執(zhí)行，最低4.4%；5月20日，蘇州首套房貸再降至4.25%的最低水平。

克而瑞研究中心分析師最新調(diào)研顯示，目前蘇州多家主流銀行房貸利率仍然執(zhí)行首套首貸4.25%，二套5.05%的政策。

值得一提的是，全國范圍內(nèi)優(yōu)化調(diào)整購房首付比例政策將成趨勢。目前江蘇已有10多個城市優(yōu)化調(diào)整了首付比例政策。全國下調(diào)首付比例的城市以三、四線城市或弱二線城市為主。前述業(yè)內(nèi)人士認為，南京作為江蘇省會城市、蘇州作為強二線城市，一旦實施首付比例新政，或將帶動更多二線熱點城市加入降首付潮。

億翰智庫首席分析師張化東指出，從三四線城市蔓延到強二線城市的政策優(yōu)化調(diào)整，從而帶動全國其他強二線城市政策的優(yōu)化調(diào)整趨勢，其實是一種市場成熟的表現(xiàn)。

有機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年前7月，全國范圍內(nèi)已出臺385次樓市支持政策，其中需求端主要涉及調(diào)整限購、調(diào)整限貸、調(diào)整限價、調(diào)整限售、公積金、稅費減免、購房補貼等，供給端主要涉及調(diào)整預售、調(diào)整預售資金監(jiān)管、調(diào)整土拍規(guī)則等。從優(yōu)化限購到下調(diào)首付比例，政策調(diào)整也逐漸從低能級城市向高能級城市擴散。