討論中國(guó)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)還必須要從供給和需求兩個(gè)方面來(lái)一起探討，不能不談供給方面的問(wèn)題，因?yàn)橹袊?guó)跟其他國(guó)家有非常大的一個(gè)不一樣，就是中國(guó)土地供應(yīng)和相應(yīng)的住房供應(yīng)是政府來(lái)控制的。

那么這個(gè)事情，必須要從2003年開(kāi)始講起。2003年開(kāi)始，中國(guó)開(kāi)始實(shí)施，對(duì)于人口流入地，特別是一線(xiàn)城市土地供應(yīng)開(kāi)始嚴(yán)加管理。
當(dāng)時(shí)為什么要這樣去做呢？因?yàn)橛幸粋€(gè)普遍的想法，就是覺(jué)得中國(guó)一線(xiàn)城市太大了。那么既然要限制一線(xiàn)城市的發(fā)展，怎么限制呢？就從土地供應(yīng)去限制了。所以實(shí)際上從2003年到今天，十多年的時(shí)間里，人口不斷地往北京上海這樣的地方流動(dòng)，但其實(shí)我們的土地供應(yīng)和相應(yīng)的住房供應(yīng)是跟不上的，那么這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)就必然會(huì)往上漲。
那么除了土地供應(yīng)的總量是受限制以外，在既有的土地供應(yīng)，如果去看結(jié)構(gòu)，中國(guó)城市，特別是一線(xiàn)城市，其實(shí)我們的工業(yè)用地比重太高，而商業(yè)和居住用地的這個(gè)供應(yīng)相對(duì)來(lái)說(shuō)又是比較緊的。然后在商業(yè)和居住用地里面，我們的居住用地又比較少，商業(yè)用地又相對(duì)比較多，那這里面有什么邏輯呢？地方政府要最大化它的稅收，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)造的寫(xiě)字樓，有公司進(jìn)駐，那就帶來(lái)源源不斷的稅收，而住宅的這個(gè)供應(yīng)，土地批租就是70年。
那么第四個(gè)，對(duì)住房供應(yīng)嚴(yán)重的制約，就是容積率管制，實(shí)際上不管是在北京還是在上海，我們對(duì)于建筑容積率管制是非常嚴(yán)的。
好，剛才我講了幾個(gè)因素加起來(lái)供給方就嚴(yán)重短缺，那么這樣一來(lái)房?jī)r(jià)就上漲了。根據(jù)我的研究，在2003年以后，中國(guó)出現(xiàn)了非常明顯的房?jī)r(jià)的分化。在那些土地供應(yīng)沒(méi)有受到政府嚴(yán)格管制的城市，房?jī)r(jià)其實(shí)漲得并不太多，基本上是一個(gè)需求不斷上漲的反應(yīng)。真正貴的其實(shí)是東部的一些城市，尤其是東部的一線(xiàn)城市，其實(shí)在需求增長(zhǎng)的同時(shí)，主要是因?yàn)楣┙o受限制太嚴(yán)，結(jié)果導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。