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一線城市的房價(jià)上行趨勢已成為行業(yè)共識(shí)。人口基數(shù)，供求關(guān)系，都決定了一線城市的房價(jià)走勢。而一線城市受土地價(jià)格不斷上漲的影響，未來豪宅化趨勢已相當(dāng)明顯。

此外，在一線城市輻射范圍的都市圈亦是房價(jià)趨勢中的潛力股，這是基于人口流入的判斷。一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，人口流入高度集中在三大都市圈，人口流入超過100萬的13個(gè)城市，三大都市圈就占了8個(gè)，長三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，環(huán)渤海有京津。龐大的人口基數(shù)，必然對當(dāng)?shù)胤績r(jià)帶來上漲空間。

從供需比來看，同策咨詢研究部的數(shù)據(jù)顯示，供需比偏低的城市中，上海2014年常住人口達(dá)到了2425.68萬人，人口基數(shù)多，且處于穩(wěn)定增加狀態(tài)。由于上海是整個(gè)長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯，而且2014年其城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)到了47710元，在國內(nèi)位于前列，這些都會(huì)對其未來的潛在需求構(gòu)成有效支撐。

而在個(gè)別重點(diǎn)二線城市，也出現(xiàn)了較好的趨勢。以天津市為例，尤其是濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，是京津冀地區(qū)中的重要一極，而且其人口規(guī)模龐大，但天津的住宅供給量和庫存量也較大，故其供需比較為均衡。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的分析，一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人口聚集力較強(qiáng)，住宅價(jià)格存上漲動(dòng)力。此外，今年入市的高價(jià)住宅用地均集中于一線城市，將帶來新建住宅產(chǎn)品向中高端發(fā)展，從而推動(dòng)未來住宅價(jià)格的提升。

一線城市以北京為例，潤澤墅郡銷售總監(jiān)吳優(yōu)對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，2016年北京的樓市應(yīng)該還會(huì)好一段時(shí)間，因?yàn)閺?010年限購到2016年會(huì)釋放一批購房客戶，在2016年應(yīng)該還會(huì)延續(xù)剛需的旺盛，但是高端房產(chǎn)會(huì)有些遇冷，因?yàn)楦叨丝蛻舯幌倪^多了。整體來說北京的樓市應(yīng)該在2016年相對穩(wěn)定，而高端市場會(huì)淡一些。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，對于北上廣深四大一線城市來說，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，人口持續(xù)流入，未來的住宅需求將保持平穩(wěn)上升，但由于城市規(guī)模的限制，供地將會(huì)受到一定限制，所以供需比較低。部分二線城市，如福州、合肥、石家莊供需比也在1.1以下，像合肥和石家莊這種區(qū)域性城市，人口流入較快，其住宅需求也較大。供需比低的城市，未來房價(jià)有可能會(huì)繼續(xù)上漲。

二三線城市房價(jià)將

整體下行

盡管個(gè)別二三線城市依據(jù)自身的各種優(yōu)勢條件，房價(jià)趨勢存在上漲動(dòng)力，但從整體二三線城市的趨勢來看，仍有多數(shù)城市并不樂觀。城市分化現(xiàn)象明顯。

以二線城市為例，相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，二線城市商品住宅市場分化明顯，除武漢、南京等熱點(diǎn)城市外，蘭州、溫州、寧波商品住宅庫存正在逐步得到去化，房價(jià)將保持相對平穩(wěn);東北地區(qū)城市樓市疲軟，庫存去化壓力較大，房價(jià)存下行壓力。三線城市除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅價(jià)格存在下跌預(yù)期，部分城市前期供應(yīng)量較大而需求有限致庫存高企，部分城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢或不及周邊城市，市場需求被周邊吸納能力較強(qiáng)的城市分流，2016年預(yù)計(jì)這些城市新建住宅價(jià)格存下跌預(yù)期，但不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。

重點(diǎn)二線城市中，成都、廈門、天津、杭州、西安、南京，排名位于中上游，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較好，基本上屬于人口導(dǎo)入型城市，也具備一定的投資價(jià)值。比較重要的二線城市中，武漢、蘇州和重慶，供需比排名位于中游，主要原因在于這三個(gè)城市土地供給量偏大，導(dǎo)致其供需比上升。東北城市和部分西北城市，供需比偏高，城市投資價(jià)值較低。東北的城市哈爾濱、長春、沈陽、大連，由于人口外流以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不佳，需求減少，加之沈陽、長春等城市庫存較高，所以供需比普遍偏高;青島、呼和浩特等城市由于庫存高企，目前主要處于去庫存狀態(tài)。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)分析，2016年，不同城市房地產(chǎn)市場發(fā)展將更加差異化，部分三線城市或面臨庫存去化壓力，或受制于經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口吸納力等因素影響，房價(jià)將面臨下跌預(yù)期。

國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究部研究室主任劉勇對于未來5年房價(jià)趨勢，判斷認(rèn)為，焦點(diǎn)不在一線城市，一線城市漲得再高都沒問題，就算交房地產(chǎn)稅也只是抑制一下房價(jià)。中國房地產(chǎn)的本質(zhì)問題還是在二三線城市，這些城市需要就地城鎮(zhèn)化，把配套發(fā)展起來。而一線城市就是要疏散功能到周邊小城市。
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