2017陽(yáng)歷年已過，馬上又到各個(gè)城市開始“秀操作”的時(shí)候了。

不出意外，在最近一兩個(gè)月，會(huì)有各城市陸續(xù)開始要交出各種“成績(jī)單”。

昨天，由克爾瑞在上海舉行的一個(gè)“活動(dòng)峰會(huì)”上，就公布了2017年各城市“豪宅成交”情況。

既然是豪宅，那么更多的反應(yīng)還是“頂級(jí)資本”對(duì)城市的認(rèn)可程度，而往往站在資本頂級(jí)的人，無(wú)論是獲得的消息還是所處格局，這些都是大眾難以企及，所以研究各城市“豪宅成交”情況，也就變得極具意義。

我們先來看下數(shù)據(jù)：

表1：總價(jià)1000萬(wàn)以上的成交套數(shù)

表2：總價(jià)3000萬(wàn)以上的成交套數(shù)

表3：?jiǎn)蝺r(jià)5萬(wàn)以上的成交套數(shù)

表4：?jiǎn)蝺r(jià)10萬(wàn)以上的成交套數(shù)

2017年豪宅成交量同比明顯下降

從成交情況來看，不難看出，各地豪宅的成交量相比去年普遍驟減。而2017年又剛好是樓市調(diào)控加緊的一年，看來在政策收緊的情況下，各大佬在選擇豪宅上，也都開始變得更加謹(jǐn)慎。

相比去年，資本在選擇高價(jià)位豪宅樓盤時(shí)，已經(jīng)發(fā)生了一些本質(zhì)的區(qū)別，一線城市的豪宅相對(duì)去年來說，不再那么受到頂級(jí)資本的青睞，以“北上廣深”為為例，樓盤在1000萬(wàn)以上的成交情況：“北上廣深”相比去年，豪宅成交幅度分別驟減14.74%、44.14%、31.49%、22.37%。

不過話有說回來，雖然一線城市豪宅成交量相比去年驟減，但是目前“京滬深”的豪宅成交情況，依然是排在全國(guó)前列。當(dāng)然了，一線城市的廣州可能得算個(gè)特例，廣州似乎并不太受“頂級(jí)資本”青睞，從指標(biāo)情況來看，一方面成交量驟減幅度最大，另一方面本身成交基數(shù)相比“京滬深”體量要小得多。

資本正在向較高“環(huán)境溢價(jià)”的城市轉(zhuǎn)移

正常情況下，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)基本上都是由人口流動(dòng)、經(jīng)濟(jì)情況、土地成本等多個(gè)維度來決定。

但也有個(gè)別城市特例，他們可能經(jīng)濟(jì)上不是最出色，人口流動(dòng)也不能跟絕大多數(shù)一二線城市相比，但是房?jī)r(jià)同樣也高得嚇人。

這樣的情況的產(chǎn)生，往往是因?yàn)槌鞘心硞€(gè)維度存在著較高“溢價(jià)”；最典型的溢價(jià)有“教育資源溢價(jià)”、“醫(yī)療資源溢價(jià)”（北上廣）、“交通資源溢價(jià)”（武漢、鄭州）、“城市級(jí)別溢價(jià)”（不同的城市定位）、“環(huán)境溢價(jià)”（三亞、廈門、珠海）等等。

從面的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，“頂級(jí)資本”目前正在將資本像有較高“環(huán)境溢價(jià)”的城市轉(zhuǎn)移，從現(xiàn)有情況來看，成交量增幅最明顯的是三亞，2017年在三亞各種級(jí)別的豪宅同比2016年都是呈現(xiàn)出倍數(shù)型的增加，房?jī)r(jià)同受“環(huán)境溢價(jià)”影響的珠海、廈門也呈現(xiàn)出不同程度的增加。

不知道大家，還有沒有留意上個(gè)月月底的一條消息，大致意思就是因?yàn)楹Ｄ弦恍┓康禺a(chǎn)行業(yè)為了追求速效業(yè)績(jī)而破壞了環(huán)境，因而遭到了中央督察組的痛批。

這次中央環(huán)保督察組的當(dāng)頭棒喝下，無(wú)疑又是給其他“環(huán)境溢價(jià)”型的城市吃下了一個(gè)定心丸，一點(diǎn)都不假，這類型城市高房?jī)r(jià)的決定性因素，就是因?yàn)槠洫?dú)一無(wú)二的美景。通過這一系列舉措，可以肯定的是，未來?yè)碛休^好景觀資源好的房子，極大可能成為各資本大佬的“逐利場(chǎng)”。

另外，對(duì)于同受“環(huán)境溢價(jià)”影響的城市，無(wú)疑也是一大利好，按照現(xiàn)在“豪宅成交”的趨勢(shì)，很可能下一批“熱錢”看中的城市，會(huì)延伸到?？凇⑼?、北海等同樣受環(huán)境影響較大的城市。

杭州在諸多二線城市中脫穎而出

這些年，在網(wǎng)絡(luò)上宣稱杭州即將超過廣州的大有人在。

這種說法，如果從多維度來看確實(shí)顯得有些“偏頗”，不過從今年公布的一系列指標(biāo)結(jié)果，杭州確實(shí)顯得沖勁十足，而大眾心理也是這樣，人們不會(huì)在于城市過去取得多大的成交，而在當(dāng)下情況，相比老態(tài)龍鐘，人們就是更愿意去欣賞“干勁十足”的。

比如，從資本角度來看，杭州就比廣州受青睞得多。無(wú)論是從上市公司數(shù)量、民間資本力量、還是從今天講到的豪宅成交情況，廣州均以被杭州超越，也就是說，從經(jīng)濟(jì)活躍度來看廣州已經(jīng)完敗于杭州。

豪宅成交量明年會(huì)不會(huì)繼續(xù)驟減？

據(jù)房天下統(tǒng)計(jì)的深圳豪宅成交數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，“豪宅”成交的高峰年份是2015年跟2016年期間，而這兩年時(shí)間，其實(shí)剛好也是一線城市房?jī)r(jià)升值最為迅猛的兩年。

等到2017年，一系列樓市調(diào)控政策出臺(tái)，最高層明確“房住不炒”，部分一線城市開始限制人口，這些因素的影響，并非只有大眾“多慮”，大佬們估計(jì)更加是慎之又慎。

對(duì)一線城市，基礎(chǔ)設(shè)施基本上都大同小異，所以也沒什么“溢價(jià)”可言，無(wú)論是普通住宅，還是豪宅，影響其最價(jià)格最重要的因素還是人口流動(dòng)。

按照一線城市規(guī)劃綱要規(guī)定的人口來控制常住人口，那么到2020年，北上廣深的常住人口會(huì)大致“控制”在：2300萬(wàn)、2500萬(wàn)、1550萬(wàn)、1480萬(wàn)。通過這個(gè)數(shù)據(jù)，我們可以算出，未來兩年年內(nèi)，北上廣深的人口增長(zhǎng)空間：

所以，從人口流動(dòng)因素來看，筆者覺得未來深圳“豪宅”以及樓市整體成交情況應(yīng)該都會(huì)不錯(cuò)。

通過上面幾個(gè)方面的分析，未來極大可能：一線城市中的深圳，二線城市中的杭州，以及個(gè)別具備高“環(huán)境溢價(jià)”的城市，仍將是資本“趨利避害”的最佳選擇。

附表：

各城市“豪宅”，所處城市區(qū)域情況（數(shù)據(jù)來源：易居研究院）

表1北京10大豪宅排行榜：

表2上海10大豪宅排行榜：

表3廣州10大豪宅排行榜：

表4深圳10大豪宅排行榜：

表5杭州10大豪宅排行榜：

表6南京10大豪宅排行榜：

表7天津10大豪宅排行榜：

表8武漢10大豪宅排行榜：

表9成都10大豪宅排行榜：

表10合肥10大豪宅排行榜：

中國(guó)房?jī)r(jià)最貴的城市，房?jī)r(jià)堪比港澳，以后買房要避免這座城市