一、沒什么實(shí)質(zhì)性的依據(jù)，只是某些商業(yè)媒體機(jī)構(gòu)自吹自擂罷了！據(jù)說是成都一家商業(yè)媒體發(fā)布的排名，所以成都年年都能自居新一線榜首！

二、我個(gè)人則更看重《城市綜合實(shí)力排名》，相較于新一線更全面！

2020年國內(nèi)房價(jià)起勢(shì)如何？

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房產(chǎn)占中國家庭財(cái)富的6成以上，在今年這樣一個(gè)特殊的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)市場會(huì)怎么走，房價(jià)會(huì)怎么走，和房地產(chǎn)相關(guān)的金融投資該怎么做？我想大家都非常關(guān)心。

下面，我主要從四個(gè)方面作分析，供大家參考：

一是節(jié)后到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，包括土地成交、房產(chǎn)交易以及房地產(chǎn)股票和地產(chǎn)債的情況；

二是節(jié)后房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)了哪些政策，地產(chǎn)調(diào)控會(huì)怎么走；

三是對(duì)房價(jià)走勢(shì)的研判；

四是對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)投資，主要是地產(chǎn)股走勢(shì)的研判。

節(jié)后房地產(chǎn)市場概況

新冠疫情首先沖擊的是房地產(chǎn)交易，我們先來看看房地產(chǎn)交易的情況。從下圖1可以看出，房地產(chǎn)成交量受疫情影響非常大，一二三線城市同比下跌都非常明顯。

但從下圖2可以看出，在成交量劇烈下跌的同時(shí)，房價(jià)并未下降，整體呈現(xiàn)出量跌價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

商品房成交下跌最直接的影響是房企現(xiàn)金流斷了、資金緊繃，繼而影響土地市場、房企發(fā)行的各類債券以及房地產(chǎn)公司的股價(jià)。

我們先來看土地市場。節(jié)后我們跟蹤了37個(gè)城市（4個(gè)一線城市、33個(gè)二線城市）的住宅土地成交情況。重點(diǎn)城市在2020年春節(jié)后三周（2020年2月3日-21日）總成交量為1179.91萬方，較春節(jié)前三周下降43.46%（2020年1月3日-23日），同比2019年春節(jié)后三周（2019年2月11日-3月1日）下降了53.58%。

究其原因，主要是受疫情影響，很多城市大批土地延期出讓。但是我們同時(shí)看到，一線城市以及經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)區(qū)域仍然保持了良好的土拍記錄。

一線城市平均樓面價(jià)達(dá)到2.37萬元/方。上海徐匯濱江項(xiàng)目（成交價(jià)達(dá)310.5億元）不僅僅是總量地王，更是在設(shè)置了重重嚴(yán)苛的土地出讓條件和持有條件的情況下，項(xiàng)目出讓單價(jià)仍然創(chuàng)出了徐匯濱江區(qū)域的歷史最高水平；北京在節(jié)后兩周合計(jì)出讓9宗住宅用地，樓面均價(jià)達(dá)到3.2萬元/方，導(dǎo)致平均樓面價(jià)格漲幅達(dá)到60.66%。

二線城市平均樓面價(jià)為3727.65元/方，比2019年同比僅僅下降了2.04%，可見在疫情的影響之下，雖然土地出讓總量下降，但總體價(jià)格沒有下滑，土拍市場依然火熱。

同時(shí)，我們看到，杭州、寧波、溫州、珠海、成都、長沙等城市，成交土地單價(jià)均出現(xiàn)了較高溢價(jià)，成交熱度高。

從房企這個(gè)角度看。在疫情影響下，各房企出手謹(jǐn)慎，但國企、央企比較活躍，其現(xiàn)金儲(chǔ)備充足、融資渠道豐富、加杠桿空間較大，在當(dāng)前疫情的時(shí)點(diǎn)下，“撿漏”心態(tài)顯露，動(dòng)作頻頻。春節(jié)后迄今三周的時(shí)間內(nèi)，出讓土地總價(jià)TOP20的地塊中，國企、央企摘得13塊；在單價(jià)TOP20的地塊中，國企、央企占據(jù)14席。而相對(duì)于之前一味追求規(guī)模發(fā)展的民營企業(yè)，經(jīng)歷了疫情之后，對(duì)于投資端更加謹(jǐn)慎，更加注重項(xiàng)目的盈利能力和資金安全。

總體來看，節(jié)后的土拍市場呈現(xiàn)出量跌價(jià)穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化的特點(diǎn)。

再來看債市和股市的情況。債市反應(yīng)了資金供給方對(duì)疫情沖擊下房企信用的信心。從年后房地產(chǎn)公司債券發(fā)行情況看，債券發(fā)行的利率并未有明顯的變化，部分優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債券的票面利率甚至下降了60-70個(gè)BP。

從股市的情況看，地產(chǎn)股在鼠年A股剛開盤的一兩個(gè)交易日跌幅較為明顯，但很快收復(fù)失地，截至3月5日，很多地產(chǎn)股甚至有3%-5%的漲幅。

地產(chǎn)調(diào)控政策研判

為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)房地產(chǎn)市場的沖擊，2月份以來，各地紛紛出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)。

出臺(tái)的政策主要集中在以下三個(gè)方面：

一是土地端。西安、南昌、上海、浙江等多地政府發(fā)文支持房企穩(wěn)定發(fā)展，主要內(nèi)容涉及出讓金繳納、開竣工政策、用地政策、租金減免以及信貸政策等方面。例如，多地提出土地成交簽約和出讓金繳納、開竣工可延期，其中西安可在合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)繳納 50%，一年內(nèi)補(bǔ)足余款。信貸政策方面，浙江提出可提升企業(yè)抵押融資規(guī)模，無錫提出引導(dǎo)房企信貸適度增長，企業(yè)可申請(qǐng)?zhí)崆皳芨吨攸c(diǎn)監(jiān)管資金等。除此以外，無錫還可延期繳納稅款。我們認(rèn)為，疫情之下房企施工及預(yù)售等復(fù)工時(shí)點(diǎn)有所延后，而各地政策有助于保障房企現(xiàn)金流平穩(wěn)。

二是融資端。融資收緊對(duì)房企而言是最“卡脖子”的，從年后房企債券發(fā)行的情況看，債券發(fā)行審批加快、額度放寬，融資收緊有邊際放松現(xiàn)象。

三是利率端。融360數(shù)據(jù)顯示，1月全國首套房貸利率為5.51%，環(huán)比下降 1BP；二套房貸利率 5.82%，環(huán)比下降2BP，已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月下行，其中一線城市改善幅度遠(yuǎn)高于重點(diǎn)城市平均水平。

市場對(duì)于房地產(chǎn)逆周期政策有很多期待，但目前房地產(chǎn)逆周期政策主要集中在供給端，個(gè)別地方政府對(duì)于需求側(cè)的放松很快被叫停，說明房地產(chǎn)調(diào)控全面放松幾無可能，我們認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控最有可能的形態(tài)是以“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為中樞，以“因城施策”為抓手，以供給端調(diào)整為重心，形成一個(gè)調(diào)控的走廊。系統(tǒng)性的放松沒有可能，但邊際性的、區(qū)域性的調(diào)整可期。

房價(jià)走勢(shì)研判

我們對(duì)今年房價(jià)走勢(shì)的一個(gè)基本判斷是整體穩(wěn)定、區(qū)域分化。

整體穩(wěn)定是說房價(jià)很難出現(xiàn)明顯的、全面性的上漲或者下跌，但不排除區(qū)域性的調(diào)整，也就是說可能會(huì)出現(xiàn)區(qū)域分化的現(xiàn)象。

之前三四線城市房價(jià)上漲和棚改貨幣化政策有很大的關(guān)系，隨著棚改貨幣化政策的退潮，三四線城市的房價(jià)將面臨考驗(yàn)，從圖2中也可以看出，一二三線城市中，三線城市的房價(jià)同比增速下滑是最快的。

在判斷哪些區(qū)域、哪些城市的房價(jià)可能上漲時(shí)，可參考如下指標(biāo)：

一是人口流入狀況，人口是凈流入還是凈流出，如果是凈流入，流入的規(guī)模、速度以及可持續(xù)性如何；

二是區(qū)域或者城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平；

三是區(qū)域或者城市的綜合治理水平，這可能會(huì)成為后續(xù)投資者參考的一個(gè)重要指標(biāo)。

地產(chǎn)股走勢(shì)研判

我們對(duì)地產(chǎn)股今年的走勢(shì)相對(duì)樂觀，原因主要有三點(diǎn)：

一是地產(chǎn)股相對(duì)于滬深300有比較明顯的估值優(yōu)勢(shì)（見圖3），從圖3可以看出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)PE只有滬深300PE的85%、PB只有滬深300的93%左右，處于歷史低位。

二是房地產(chǎn)消費(fèi)是可逆的，無論買房自住還是投資，都是購房人經(jīng)過審慎考慮后做出的，疫情只能延遲卻無法改變此類決策。

三是房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)邊際放松，尤其是房企融資端的調(diào)控政策可能會(huì)較為明顯地放松。房地產(chǎn)市場是個(gè)典型的政策市。調(diào)控政策的放松無疑會(huì)利好地產(chǎn)上市公司的股價(jià)表現(xiàn)，歷次地產(chǎn)周期中政策和房企股價(jià)之間的關(guān)系也證明了這一點(diǎn)。