你好，現(xiàn)在的重慶市場還是很好的，目測的話長期是有一個上升的趨勢，未來擁有一定的升值空間，這從今年重慶被設為成渝經(jīng)濟圈金融中心就能看出，重慶未來的發(fā)展走向了。

可是，為何9月的重慶房價又會出現(xiàn)下跌呢？這到底是怎么回事呢？

一、數(shù)據(jù)分析顯示：今年重慶差不多和杭州一樣，已接近飽和。近幾年數(shù)據(jù)，我們統(tǒng)計出重慶1997-2020年共計新建住宅大概是10億平，而我們知道重慶目前的建筑發(fā)展以主城區(qū)為主，主城區(qū)歷年的開發(fā)建造大概是占全區(qū)的60%-70%。

也就是在城鎮(zhèn)化率60%的前提下，有產(chǎn)權(quán)的商品房都集中在主城區(qū)、城鎮(zhèn)，而不考慮各單位集資房、城鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)的前提下，重慶10億商品房大概可容納將近3000w人。也就是截止到2020年，重慶商品房=重慶總?cè)丝?，而相當一部分的人口生活中農(nóng)村，以及城鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房子中，2020年重慶的城鎮(zhèn)化率按照70%計算，也就是2000w人生活中城鎮(zhèn)中。

也就是10億平的商品房對應的是2000w人口，那就是人均50平接近美國的60平，當然這是不可能的。

按照50%計算，10億平的住宅商品房其中5億平集中在主城區(qū)，大概對應的商品房數(shù)量為500w套左右，也就是對應的居住人口為1500w。此時重慶主城人口才有多少呢？

不會超過950w，房子實際過剩率57%以上。

也就是除了主城，城鎮(zhèn)人口1000w對應的房子為5億平，也就是戶均1.5套左右。2019年年底，重慶住戶貸款在1.4w億，也就是按照戶均80w貸款的話，大概貸款人數(shù)在175w戶，占總城鎮(zhèn)人口比例為8.75%。

也就是大概1000w套房子，在二十幾年中，825w套是全款，我們之前計算過，認為5%為城市富裕人口，當富裕人口全部貸款的時候，也就是見頂了。而杭州的數(shù)據(jù)告訴我們，這個房奴峰值在9%-10%。

而整個城市的富裕人口在100w-150w中，假設這些人全款已經(jīng)耗盡，開始貸款投機，城鎮(zhèn)人口房奴人數(shù)按照10%計算的話，重慶總房奴在200w左右時可以面臨拐點。

農(nóng)村有錢人我們不能按照5%計算，也就是按照2.5%計算，這樣重慶農(nóng)村富裕人數(shù)為25w，城鎮(zhèn)為100w，也就是總房奴人數(shù)的拐點在25w+200w=225w。

也就是225w除以3000w=7.5%，差不多和我國平均房奴比例接近。

225-175=50w。

重慶結(jié)婚人數(shù)大概是每年23w對，離婚在13w對，按照初婚比例計算，初婚人數(shù)在17w對左右，34w人。新房的供應水平在4800平一年，也就是可以滿足160w人結(jié)婚，人房比為1:4.7.

減去2020年的房奴，假設為70%，也就是35w套左右，今年剩余韭菜為15w，加上剛需為32w。大約為每年新房銷售面積的70%。

也就是計算結(jié)果顯示，今年重慶的韭菜差不多和杭州一樣，接近飽和。二、再來看看，為何會在此時出現(xiàn)房價下跌的現(xiàn)象呢？

首先往大了方面說，受疫情影響，全球經(jīng)濟不可避免地出現(xiàn)下滑危機，國內(nèi)房地產(chǎn)不可能獨善其身還能高歌猛進，2020年房企的首要目標是活下去，所以為了快速回流資金，必然會出臺很多對購房者利好的傾向政策。這點我相信沒人會否認，一季度大家所看到的市場情況亦是如此。

往小的方向說，如果不是剛需，最好握緊手中的現(xiàn)金裝死，應對即將到來的金融危機。但如果是自住或者急需改善的購房者，那么可以關(guān)注今年的市場，就像前面所說的，不管是政府層面還是房地產(chǎn)企業(yè)，今年必然有優(yōu)惠政策。

對于重慶，這幾年有些很有趣的現(xiàn)象，曾幾何時重慶地產(chǎn)的風向標是一路向北，從照母山-禮嘉-悅來-蔡家-中央公園-龍興，越來越偏遠。但從去年開始逐漸開始淡化北邊的概念了，轉(zhuǎn)而西進了，開始以大學城為核心進行炒作，其背后的邏輯就是政府賣地的順序。

以前一提重慶富人區(qū)，大家自動聯(lián)想到北邊，從這兩年開始，兩江四岸的一線江景豪宅開始接過這個稱號。所以有些時候?qū)τ谛聟^(qū)的炒作，大家還是要多留個心眼，前幾年火熱的中央公園，龍興板塊，在土地拍賣得差不多后，宣傳熱度驟然降低。當然，除了價格以外，還是希望大家看重一下住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，不能唯價格論。在重慶哪些開發(fā)商做爛的，哪些口碑還行的，我想大家心里都有數(shù)。

三、重慶的房價，何時會到低谷呢？在這里，我猜測有幾個因素：

第一個是美國何時加息?，F(xiàn)在美國通脹有點大，海運港口受阻。美國農(nóng)產(chǎn)品不缺，但是工業(yè)品供應減少。國內(nèi)又限電限產(chǎn)。美元不是無限的。美國的需求總是有限的。

經(jīng)濟危機何時到來？可能接下來幾年可能出現(xiàn)比08年更大的經(jīng)濟危機？猜測。這種經(jīng)濟危機下，是否國內(nèi)會大量貨幣供應流入房地產(chǎn)？是否還會大基建？

第二個是重慶的小環(huán)境，江北渝北開發(fā)進入晚期。渝北一年GDP到2000億，盡管可能是房地產(chǎn)貢獻一部分，但是渝北這幾年，廠房還是沒少蓋。現(xiàn)在又是主力推科學城。還包括了璧山等地方。江津到大學城（金鳳）還有很多空地。璧山也修了很多廠。到底科學城能不能再次帶動經(jīng)濟發(fā)展？不過能肯定的是，工業(yè)肯定往西發(fā)展了。因為西邊的地平一點。也有嘉陵江做河運。

感覺重慶目前的方向還是工業(yè)發(fā)展，比如半導體制造，汽車，電腦，手機，電池。互聯(lián)網(wǎng)可能不是目標，這些就業(yè)真的收入也不會高到哪里去。不過類似于德州。能夠維持一定的收入吧。

總的來說，下半年肯定會有一定跌幅，畢竟上半年漲得太多。

最后的話，房價關(guān)乎民生，重慶一定也是穩(wěn)中有進的總體上來說，市場變得更加冷靜了。重慶房價雖然仍處于相對低位，但是政策調(diào)控得體，按照市場規(guī)律的發(fā)展，未來的漲幅是肯定仍然有空間的，且一定是在可控范圍內(nèi)的“穩(wěn)中有進”。

不過，市場真的需要這么高溢價的房價來進行支持嗎？房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來的短期內(nèi)的經(jīng)濟高速增長所造成的歷史遺留影響，在如今的2021年真的還適用嗎？雖然國家一直在出臺相關(guān)政策調(diào)控，奈何房地產(chǎn)經(jīng)濟與地方經(jīng)濟深度捆綁，效果始終相形見絀。房價漲或跌都不可怕，可怕的是泡沫一旦被刺破的那一天?。?！