一線城市房價上漲主要有以下幾個因素：

首先是市場供應緊張導致的。

住宅是不動產，土地價值決定了房價水平。一線城市地少人多，建設用地非常緊張，比如上海市要求2020年以后實現建設用地零增長。再如北京去年商品住宅計劃供地1000公頃，實際供應517公頃；今年計劃供地750公頃，上半年實際供地僅175頃。

另外，市場需求旺盛。

一線城市就業(yè)機會多、工資收入高，每年吸引幾十萬畢業(yè)生、各類人才、農民工等，所以每年新增住宅需求巨大。隨著收入提高，本地居民改善性購房需求持續(xù)增長。還有投資性購房需求，雖然近幾年限購將很多人攔在了門外，但只要房價上漲，就不可能杜絕投資需求。

還有一方面原因就是樓盤精品化的趨勢。

近幾年，一線城市土地市場競爭越來越激烈，尤其是三四線市場低迷之后，一線城市成為眾多大房企、中型國企、激進型民營企業(yè)的必爭之地。近幾年“面粉貴過面包”的土地屢見不鮮。既然樓面價已超3萬，甚至5萬，開發(fā)商只能把樓盤精品化、高檔化，以吸引對高房價抗性小的精英階層，于是精裝修、高科技、貴配套等漸成“標配”，這都需要“砸錢”，自然增加了房價成本。

第一個因素是中國經濟的貨幣化程度，以及隨之產生的中國居民通貨膨脹預期。目前中國的M2與GDP之比超過180%。盡管中國GDP僅為美國的三分之一，但中國的M2比美國還高。雖說間接融資比重較高的中國M2與美國并不完全可比，但從中還是能窺見一斑。居高不下的貨幣化程度意味著，一旦管理不善，中國經濟可能出現嚴重的通貨膨脹。因此，中國居民就有很強的動力通過資產配置來降低通脹的影響?！　∪欢z憾的是，中國居民的投資渠道相當有限。由于中國政府依然實施較為嚴格的資本管制，中國居民不能直接投資于海外資產市場。過去幾年全球金融危機頻仍，再加上人民幣匯率升值，導致QDII投資收益率慘淡。銀行存款與購買國債均是固定收益率，不能規(guī)避通貨膨脹，而中國的企業(yè)債市場既不發(fā)達又缺乏深度。中國股票市場過去10年內上漲幅度幾乎為零，可謂“重新回到解放前”。在過去10年內唯一跑贏CPI的資產，也就只有房地產了。因此，在沒有看到房地產價格像日本、中國香港那樣崩盤之前，中國居民仍有很強的動力通過購買房產來規(guī)避中長期通脹風險?！　〉诙€因素是分稅制的財政稅收格局。在現行的分稅制下，中央政府通過分稅獲得很大一部分財政收入，再通過轉移支付將資金分配給地方。由于不允許地方政府出現財政赤字，因此過去10年內，地方政府有很強的動力通過預算外收入來源來平衡整體財政預算，而最主要的預算外收入來源即為土地出讓金。數據顯示，土地出讓金收入平均占到地方政府資金來源的三分之一左右，再加上房地產相關稅費收入，這將會占到地方政府財政收入的40%~50%。房地產興，則地方政府富，反之亦然。難怪地方政府會不斷挑戰(zhàn)中央政府的政策底線?！　∫虼?，如果分稅制格局沒有變化，如果地方政府的財政支出格局沒有變化，如果地方政府不能獲得物業(yè)稅等新的融資來源，如果地方政府不能通過發(fā)債來實現跨期資金配置，那么地方政府就會通過壓縮土地供應來提高土地出讓金收入（因為土地缺乏需求彈性）。如果面粉的價格依然高居不下，面包的價格還能下降嗎？　　第三個因素是老齡化背景下的城市化進程。不少人認為，人口老齡化最終會導致中國房地產市場供過于求，甚至可能導致其崩盤。但如果同時考慮老齡化與城市化，我們就不難發(fā)現，部分區(qū)域（如鄉(xiāng)鎮(zhèn)與三線城市）的房地產市場崩盤與部分區(qū)域（如一線城市與部分二線城市）的房地產價格上漲，完全可能并存。其實，目前中國大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產市場已經凋敝不堪了，而未來三線城市的年輕人完全可能賣掉從祖父輩、父輩手中繼承下來的數套房產，而到一二線城市購買一套昂貴的小居室?！　〉谒膫€因素是中國養(yǎng)老體系的缺失。從國際比較來看，全球其他主要大國一個典型家庭的資產配置中，房產大致占30%，而中國房產占家庭總資產的比率高達50%。為什么中國家庭如此偏愛房產呢？筆者發(fā)現，在其他國家中，養(yǎng)老金收入大致占到家庭總資產的20%左右，而中國家庭總資產中的養(yǎng)老金收入低于5%。這意味著，中國家庭之所以偏愛房地產的原因在于，他們意識到目前的養(yǎng)老金體系難以依賴，從而不得不買房養(yǎng)老。其實在中國，“買房養(yǎng)醫(yī)”、“買房養(yǎng)學”的現象，又何嘗不多見？　　以上分析意味著，只要中國經濟的貨幣化程度依然高居不下，而中國居民又不能投資于可以對抗通脹的資產；只要分稅制的財稅體制與地方政府的支出結構不變，而地方政府又沒有新的平衡預算的工具；只要老齡化背景下的城市化進程不變；只要中國的養(yǎng)老、醫(yī)療與教育體系依然令中國家庭惴惴不安，那么一線城市的房產價格就可能越調越漲，成為老百姓的錐心之痛。真可謂，漲，百姓苦；降，空間無。