在過去的2020年的整整一年里，房價(jià)走勢就一直非常低迷，也讓人們看到的房價(jià)下跌的希望。但是很多看漲房價(jià)的人認(rèn)為，房價(jià)就不可能下跌，就算是2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，房價(jià)也只是經(jīng)歷的短暫下跌就又漲了回來。另外在2014年和2015年時(shí)，在大家都不看好房價(jià)時(shí)，房價(jià)又走出了翻倍大行情。所以這些看漲房價(jià)的人認(rèn)為，雖然目前房價(jià)走勢有所低迷，但是也只是短暫回調(diào)而已，房價(jià)以后還是會很快漲回來。就比如北京師范大學(xué)教授董潘，他們認(rèn)為現(xiàn)在房價(jià)還不高，買不起房子是個(gè)人原因，未來房價(jià)還會繼續(xù)上漲，北京未來房價(jià)可以漲到80萬元/平方米。

但是現(xiàn)在根據(jù)國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策和目前住房資源的供需關(guān)系，現(xiàn)在的房價(jià)真的已經(jīng)非常高了，并且也看不到了房價(jià)還能繼續(xù)大漲的基礎(chǔ)。隨著住房慢慢回歸居住屬性、“房住不炒慢慢深入人心”之后，目前虛高的房價(jià)肯定會慢慢回歸合理水平。那么，未來房價(jià)如果下跌，一線跌到20000元/平方米，二線9000元/平方米，三四線4000元/平方米，有這種可能性嗎？咱們一起來看一看。

首先是一線城市房價(jià)下跌到2000元/平方米?，F(xiàn)如今一線城市還是只有4個(gè)：北京、上海、廣州和深圳，目前這4個(gè)城市的房價(jià)除去廣州之外，基本上都在6萬元/平方米以上，很多市區(qū)樓盤的房價(jià)都在十幾萬一平方米左右?？梢钥闯?，這4個(gè)一線城市的房價(jià)確實(shí)非常高，特別是北京和深圳，這兩個(gè)城市的房價(jià)收入比已經(jīng)超過了30，已經(jīng)屬于嚴(yán)重偏高的水平。

而從2016年9月份國家開始調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)之后，這4個(gè)一線城市樓市被調(diào)控的力度都非常大。特別是北京和深圳，在2017年房價(jià)都隨即出現(xiàn)了不小幅度的回調(diào)，而北京房價(jià)由于調(diào)控政策一直沒有放松，所以這些年來北京房價(jià)走勢一直穩(wěn)定地慢慢回調(diào)，特別是2020年北京房價(jià)又出現(xiàn)不小回調(diào)。而深圳的房價(jià)在2017年回調(diào)之后，后面深圳樓市由于廢止了“豪宅稅”，導(dǎo)致深圳樓市又開始炒作起來，直到2020年炒作有嚴(yán)重起來，房價(jià)也快速上漲起來。當(dāng)然，深圳樓市最終又面臨調(diào)控政策的收緊，未來幾年，深圳房價(jià)將出現(xiàn)回調(diào)。

而對于上海和廣州的樓市，房價(jià)雖然非常高，但是調(diào)控政策一直收得也比較緊，樓市炒作現(xiàn)象也不是很嚴(yán)重。上海的房價(jià)有著人口經(jīng)濟(jì)的支撐，房價(jià)走勢也穩(wěn)定一些，所以未來想繼續(xù)下跌也有點(diǎn)困難。而廣州現(xiàn)在的房價(jià)還算是比較低的，是四個(gè)一線城市中房價(jià)最低的城市，目前廣州的房價(jià)均價(jià)在3萬到4萬元之間，房價(jià)差距很大，天河房價(jià)甚至能達(dá)到8萬甚至10萬以上，花都的房價(jià)甚至低于2萬。所以廣州的房價(jià)就有20000元/平方米的價(jià)格，只是地理位置不好而已。

其實(shí)根據(jù)目前一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口流入水平以及住房的供需關(guān)系來看，未來一線城市的住房需求還會隨著人口增加而繼續(xù)增加。作為我們國家發(fā)展的最好的城市，這些一線城市的房價(jià)未來想跌回20000元/平方米概率非常低。因此，很多人在前往這些一線城市工作之前，一定要考慮好這些城市房價(jià)，買房確實(shí)非常困難。

然后是二線城市房價(jià)跌到9000元/平方米。我們國家現(xiàn)在有45個(gè)二線城市，雖然現(xiàn)在有了新一線城市說法，其實(shí)還是以前的二線城市。在這45個(gè)城市中的省會城市中，目前房價(jià)最低的城市就要數(shù)長沙和沈陽，現(xiàn)在長沙的平均房價(jià)就低于10000元/平方米，所以目前長沙的房價(jià)已經(jīng)符合要求了。而在其他的二線省會城市中平均房價(jià)都已經(jīng)破萬，像廈門、杭州、南京等城市已經(jīng)非常高了。還有珠三角和長三角區(qū)域的二線城市的房價(jià)也都非常高，而且目前還在繼續(xù)上漲。

在筆者看來，二線城市是我們國家未來房價(jià)上漲空間最大的城市，這些城市的房價(jià)隨著人口不斷流入房價(jià)還會繼續(xù)上漲，所以想跌回9000元/平方米的價(jià)位也非常難。根據(jù)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷預(yù)測的那樣，現(xiàn)在人口的流動已經(jīng)從“農(nóng)村流向城市”轉(zhuǎn)變成了“小城市流向大城市”，而現(xiàn)在一線城市的生活壓力已經(jīng)很大了，現(xiàn)在很多更愿意選擇自己家鄉(xiāng)的省會城市或者發(fā)展得好的城市工作生活。就比如湖北的武漢、河南的鄭州和洛陽、山東的青島和濟(jì)南、江蘇南京和江蘇等等，這些城市，這些城市最近這些年的發(fā)展速度非常快。因此這些城市隨著人口的不斷流入，房價(jià)也會因?yàn)樽》啃枨笤黾佣蠞q。在更重要的是，這些城市的樓市泡沫應(yīng)該比一線城市和三四線城市的樓市少一些，是目前城市中房價(jià)相對比較合理的了。

最后是三四線城市房價(jià)回到4000元/平方米。在筆者看來，對于那些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、人口不斷流失、和資源不斷萎縮的三四線城市的房價(jià)，未來大概率會回到4000元/平方米。因?yàn)檫@些城市的樓市泡沫比很多二線城市的樓市泡沫大很多，二線城市的房價(jià)還有著人口、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的支撐，而這些三四線城市的房價(jià)有什么支撐呢？什么都沒有，并且這些城市的房價(jià)也不低。比如很多經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的小縣城房價(jià)都在七八千元每平方米左右，個(gè)別樓盤房價(jià)也突破了萬元大關(guān)，這樣的房價(jià)可能比周邊的省會城市的一些郊區(qū)樓盤的價(jià)格還高。因此，目前這些三四線城市的樓市泡沫非常大，房價(jià)嚴(yán)重偏離了當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨健?/p>

隨著棚改貨幣化安置政策的結(jié)束，這些三四線城市的樓市也就失去了大量資金流入和大量的購買力極強(qiáng)的拆遷戶。在這之后，大部分三四線城市的樓市也就是失去了最后的支撐點(diǎn)。隨著人口的不斷流出，人們會越來越不看好三四線城市的房價(jià)，三四線城市的房子也會越來越難賣了。當(dāng)人口流出到一定程度時(shí)，一些三四線城市的房子肯定會出現(xiàn)賣不掉也租不出去的境況，到那時(shí)，三四線城市的房價(jià)就會一路下跌了，下跌到4000元/平方米應(yīng)該會是一個(gè)很簡單的事情。

總結(jié)：就如現(xiàn)如今的阜新、鶴崗和玉門一樣，現(xiàn)在像東北三省和四川、云南等省份的一些三四線城市的樓市也慢慢出現(xiàn)了這種情況。所以對于這3個(gè)預(yù)測，應(yīng)該就只有三四線城市房價(jià)會跌回4000元/平方米這一個(gè)預(yù)測會實(shí)現(xiàn)了。

這個(gè)結(jié)論太過于籠統(tǒng)，因?yàn)橐痪€城市、二線城市、縣城數(shù)量都有很多，而不同城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一樣，有的城市有可能跌倒你所說的范圍之內(nèi)，但有的城市完全不可能。

一線城市

一線城市范圍很廣，最有名的當(dāng)屬北上廣深四大一線城市，在這四個(gè)城市里，房價(jià)要跌到2萬元無異于癡人說夢，這些城市就算是郊區(qū)，現(xiàn)在樓面價(jià)基本也沒有低于2萬元/平的，更別說算上建安成本、稅費(fèi)、運(yùn)營成本、人工成本等等，如果跌倒2萬元以內(nèi)，那么開發(fā)商們只能是巨虧。

不是說開發(fā)商不可以虧本，但是持續(xù)性的大額虧損，只會倒逼開發(fā)商破產(chǎn)倒閉，少數(shù)幾家影響不大，但大范圍的開發(fā)商破產(chǎn)倒閉，會有幾大嚴(yán)重的后果：一是這些開發(fā)商目前的在建的期房全部爛尾，這個(gè)會導(dǎo)致多大的影響不用多說；其次大量的開發(fā)商破產(chǎn)倒閉會形成銀行巨額的不良貸款（目前的開發(fā)商開發(fā)樓盤的資金，基本都是貸款而來，幾大上市開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率就沒低于80%的）。

最后開發(fā)商破產(chǎn)倒閉，房市遇冷，最終會使得土拍出現(xiàn)各類流拍，造成財(cái)政收入銳減，而財(cái)政收入銳減，可支出的相應(yīng)減少，很多大項(xiàng)目都無法上馬，投資減少，工作崗位相應(yīng)減少，人們紛紛待崗失業(yè)，后果難以預(yù)計(jì)。這就是為什么國家要保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，房價(jià)可以降，但是不能猛烈的下降，泡沫存在但是除掉泡沫要逐步來，不能一下子猛地刺破，否則對于經(jīng)濟(jì)，對于民眾的打擊是巨大的。

當(dāng)然除了四大一線城市，其余新一線城市，比如成都、重慶、長沙、西安等本身的房價(jià)均價(jià)就沒有突破2萬元/平，談何跌倒2萬元/平以內(nèi)；至于說其他的新一線城市，比如武漢、南京等這些均價(jià)在2萬元/平出頭的城市，適當(dāng)小幅下降到2萬元/平以內(nèi)是可能出現(xiàn)的，畢竟微調(diào)對于經(jīng)濟(jì)的影響有限，主要減少的事開發(fā)商的利潤。

二線城市

二線城市5000元/平以內(nèi)基本是夢，縣城5000元/平以內(nèi)還差不多，二線城市是哪些呢？目前我國共有30個(gè)二線城市，分別為：昆明市、大連市、廈門市、合肥市、佛山市、福州市、哈爾濱市、濟(jì)南市、溫州市、長春市、石家莊市、常州市、泉州市、南寧市、貴陽市、南昌市、南通市、金華市、徐州市、太原市、嘉興市、煙臺市、惠州市、保定市、臺州市、中山市、紹興市、烏魯木齊市、濰坊市、蘭州市。

這些城市里目前房價(jià)均價(jià)低的，基本也在10000元/平以上，均價(jià)高的如廈門市，在4萬元/平以上，所以說這些城市的房價(jià)要全部跌倒5000元/平以內(nèi)，等于直接夭折了，其影響跟北上廣深跌倒2萬元以內(nèi)的性質(zhì)一樣。

縣城

同樣的問題，中國一共有1710個(gè)縣級城市，其中縣1335個(gè)，縣級市375個(gè)，不同地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一樣，但是要說縣城在2000元/平以內(nèi)的，那么估計(jì)占比不會超過10%，絕大部分縣城，甚至是貧困縣，現(xiàn)在的房價(jià)都是四五千一平以上，部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣城已經(jīng)達(dá)到了1.5萬元甚至2萬元以上了。

縣城的房價(jià)要回到2000元以內(nèi)，時(shí)間最少要倒推20年，不然根本不可能出現(xiàn)，現(xiàn)在的人工成本以及原材料成本估計(jì)一平就要一兩千了（不要用農(nóng)村的自建房來對比，農(nóng)村自建房一般都在5層以內(nèi)，其施工工藝，地基深淺，建筑強(qiáng)度和城市里二三十層甚至四五十層的建筑施工工藝是完全不一樣的），所以跌倒2000元/平以內(nèi)，基本也就是經(jīng)濟(jì)危機(jī)之時(shí)了。