是住房需求改善升級(jí)與收入水平的總體上揚(yáng)造成了供需的嚴(yán)重失衡，特別是04年統(tǒng)一招拍掛出讓土地政策執(zhí)行之后，短期內(nèi)，土地供應(yīng)急劇下降導(dǎo)致市場(chǎng)住房供應(yīng)的急劇下降，而與此同時(shí)，國(guó)人收入總水平急劇上揚(yáng)。至于自住剛性需求、改善性需求還是投資投機(jī)需求，加速購(gòu)置的唯一原因還是恐慌性購(gòu)買，而恐慌性購(gòu)買的前提是房源緊缺。這是眾多一二三線城市乃至四線以下城市房?jī)r(jià)輪番升勢(shì)的主要原因。-

? ? 二次調(diào)控的主旨是通過(guò)抑制基本需求、嚴(yán)控投資需求的方式，輔以加劇房企資金鏈條崩潰壓力導(dǎo)致房企降價(jià)以求銷售量，試圖平抑房?jī)r(jià)，但是，我們會(huì)看到同時(shí)壓制的是土地購(gòu)置和房地產(chǎn)投資的增速，同時(shí)還會(huì)延緩開發(fā)速度、上市量，那么未來(lái)的一兩年，供應(yīng)下降造成的市場(chǎng)趨勢(shì)也就相當(dāng)明顯。土地問(wèn)題才是房?jī)r(jià)上漲的主因，但是，二次調(diào)控除了進(jìn)一步減緩?fù)恋毓?yīng)數(shù)量，不會(huì)有其他作用。-

? ? 2010年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積29083萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購(gòu)置費(fèi)7111億元，增長(zhǎng)83.7%。而9月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3392萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.3%，土地購(gòu)置費(fèi)1094億元，增長(zhǎng)80.1%。改變土地購(gòu)置費(fèi)上升的局面是相當(dāng)艱難的。-

? ? 由國(guó)土資源部土地利用管理司、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院10月18日發(fā)布的2010年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，三季度全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2805元／平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為5018元／平方米、4085元／平方米和623元／平方米；環(huán)比增長(zhǎng)率分別為1.76％、2.05％、1.96％、1.41％；同比增長(zhǎng)率分別為8.98％、10.14％、11.74％、5.34％。-

? ? 36個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平變化趨勢(shì)與全國(guó)105個(gè)城市基本保持一致，且各項(xiàng)指標(biāo)均高于全國(guó)105個(gè)城市平均水平。據(jù)專家分析，統(tǒng)計(jì)顯示三季度監(jiān)測(cè)城市間居住地價(jià)呈現(xiàn)層次性差異，一線城市地價(jià)增幅持續(xù)回落，部分二、三線城市上漲明顯。-

? ? 但是與此同時(shí)，一線城市土地出讓距離土地供應(yīng)計(jì)劃相距甚遠(yuǎn)。甚至第四季度的所謂土地供應(yīng)加速，有誤導(dǎo)之嫌。實(shí)際土地供應(yīng)加速靠信心是沒(méi)有意義的。第四季度的土地購(gòu)置熱情勢(shì)必受到9、28之后政策的影響，也受到房企資金鏈壓力的影響。但是同時(shí)，土地購(gòu)置費(fèi)，也就是土地拍賣價(jià)的下探根本是不可能的事情。未來(lái)的土地購(gòu)置高漲應(yīng)該推至2011年第二季度。-

? ? 受土地收購(gòu)成本的影響，在房企對(duì)于土地的熱情下降的局面下，土地供應(yīng)的熱情也必然下降。這是相輔相成的。熱衷于土地財(cái)政只是一方面，而土地收儲(chǔ)在07年之后，費(fèi)用急劇提高，而房地產(chǎn)開發(fā)用地的出讓，確實(shí)不可能有地方財(cái)政補(bǔ)貼地價(jià)，而只會(huì)趨向靠市場(chǎng)解決成本上升的問(wèn)題。-

? ? 這一局面對(duì)于靠舊城改造拆遷騰退完成土地供應(yīng)的一線城市來(lái)說(shuō)，只會(huì)是收購(gòu)成本的進(jìn)一步上升。中服地塊至今不敢上市的唯一原因是搶購(gòu)導(dǎo)致的樓面地價(jià)高漲，給市場(chǎng)的直接影響。如果按潘石屹的預(yù)計(jì)，中服地塊樓面地價(jià)達(dá)到5萬(wàn)/平米，那么CBD區(qū)域的商業(yè)寫字樓與住宅的價(jià)格會(huì)大幅提升。而市場(chǎng)需求是最不需要主政部門擔(dān)心的。-

? ? 需求至今仍是無(wú)限的，而且不可預(yù)測(cè)，原因是涌入五大一線城市的資金到底有多少，至今也沒(méi)有可供參考的數(shù)據(jù)，我們不同的是不能統(tǒng)計(jì)表外的灰色收入，而投資無(wú)出處，勢(shì)必造成樓市股市資金的聚集。-

? ? 但是，供應(yīng)是有限的，也是不可能大量增加的。這并非地方政府不努力，而是10年間土地的概念發(fā)生了極大地變化，目前的所有增加土地供應(yīng)的努力實(shí)質(zhì)上已經(jīng)根本不可能實(shí)現(xiàn)了。-

? ? 而9、29嚴(yán)控政策下，首要的影響是上市和開工量。至于前三季度的開工量急劇增加的狀況，是在房企預(yù)期大增的基礎(chǔ)上，這一狀況必然在第四季度轉(zhuǎn)變。而一旦市場(chǎng)恢復(fù)，報(bào)復(fù)性的銷售井噴，10年前三季度的開工量很快就將被消化。試圖根據(jù)壓抑期的銷售量分析市場(chǎng)是沒(méi)有意義的。-

? ? 短期內(nèi)的波動(dòng)影響預(yù)期將越來(lái)越短促，而不是長(zhǎng)效影響。所謂的新政保鮮期也將越來(lái)越短。這從很多城市的目前市場(chǎng)局面可以看出。-

? ? 數(shù)據(jù)顯示：上海樓市截至10月28日統(tǒng)計(jì)，本周末（10.30-10.31）預(yù)開住宅項(xiàng)目8個(gè)，總計(jì)推盤1332套，環(huán)比增加185%，開盤均價(jià)20714元/平，環(huán)比大漲45%。豪宅是影響開盤均價(jià)的大漲的主因。當(dāng)然，均價(jià)的統(tǒng)計(jì)本身也不科學(xué)。-

? ? 據(jù)報(bào)道，10月30日，恰逢深圳“限購(gòu)令”實(shí)施滿月，當(dāng)業(yè)內(nèi)外人士還在討論“二次調(diào)控”、“限購(gòu)令”及加息給樓市所帶來(lái)的影響時(shí)，深圳某網(wǎng)站免費(fèi)看房車載著60余網(wǎng)友赴金地上塘道實(shí)地看房，近半數(shù)網(wǎng)友表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的購(gòu)房意向，其中十多位現(xiàn)場(chǎng)交付定金。-

? ? 據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》的調(diào)查,五環(huán)至六環(huán)間11月份的開盤均價(jià)確實(shí)已經(jīng)開始走低。從已經(jīng)有報(bào)價(jià)的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)來(lái)看,整體開盤均價(jià)為每平米19000元左右,相比10月份五至六環(huán)間已開盤項(xiàng)目的開盤均價(jià)下降了13%,與10月份(截至20日)五至六環(huán)間在售商品住宅的成交均價(jià)相比下降了近2%。北京房?jī)r(jià)的下探，與四環(huán)以內(nèi)無(wú)關(guān)，還是那句話，均價(jià)只是成交主體區(qū)域占比偏向五環(huán)以外的情況，北京房?jī)r(jià)不可能有實(shí)質(zhì)下降。-

? ? 出手買房的最佳實(shí)際出現(xiàn)在2010年的第四季度和2011年的第一季度。明年的二季度，市場(chǎng)將逐步走出困局。

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