國(guó)信證券 方焱

　　事項(xiàng)：

　　10月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布9月份“國(guó)房景氣指數(shù)”為101.15，比8月份回落0.63點(diǎn)，比去年同月回落3.84點(diǎn)。另外，國(guó)家發(fā)改委公布9月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比上漲3.5%。

　　評(píng)論：

　　所公布數(shù)據(jù)，基本符合我們預(yù)期。我們3月份就已在月報(bào)《度過(guò)寒冬仍需時(shí)日》中對(duì)今年的行業(yè)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行了分析、預(yù)判，隨后我們對(duì)重點(diǎn)城市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)逐日盯市，持續(xù)跟蹤、監(jiān)測(cè)，并形成了系列周報(bào)，在9月初發(fā)出的深度報(bào)告《嚴(yán)冬考驗(yàn)下的抉擇》又進(jìn)一步對(duì)今年第四季度和明年的形勢(shì)做出了判斷。本次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)，基本符合我們上述研究報(bào)告的預(yù)期。

　　數(shù)據(jù)顯示投資增速持續(xù)放緩，景氣加速回落，創(chuàng)下31個(gè)月以來(lái)的新低。1-9月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21278億元，同比增長(zhǎng)26.5%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重為21.3%，投資增速比去年同期放緩3.8個(gè)百分點(diǎn)，比1-8月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了3月份以來(lái)的增速放緩態(tài)勢(shì)。國(guó)房景氣指數(shù)自去年12月份以來(lái)，連續(xù)10個(gè)月環(huán)比回落，至9月份回落至31個(gè)月以來(lái)的最低點(diǎn)，并且各類(lèi)分類(lèi)指數(shù)均呈環(huán)比及同比回落態(tài)勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)表明開(kāi)發(fā)企業(yè)資金到位狀況不容樂(lè)觀，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資及自籌資金的增速均明顯放緩。1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金28083億元，同比增長(zhǎng)僅10.7%，增速大大低于去年同期27.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款為5563億元，增長(zhǎng)8.6%，增速比去年同期放緩21.9個(gè)百分點(diǎn)；利用外資486億元，增長(zhǎng)14.9%；企業(yè)自籌資金11163億元，增長(zhǎng)33.4%，增速比去年同期放緩4.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示賣(mài)方信心缺失，買(mǎi)方能量匱乏。1-9月土地開(kāi)發(fā)1.79億平方米，同比下降1.6%，是2007年3月以來(lái)首次出現(xiàn)同比下降的情況，顯示開(kāi)發(fā)商對(duì)后市信心缺失，開(kāi)發(fā)意欲薄弱。截止9月末，商品房空置面積為1.3億平方米，與上月并列歷史最高點(diǎn)，同比增長(zhǎng)10.2%，并且從去年11月以來(lái)呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，表明買(mǎi)方能量匱乏，樓市銷(xiāo)售疲軟，供大于求突出。

　　房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)名漲實(shí)跌，房?jī)r(jià)向下調(diào)整趨勢(shì)明顯。國(guó)家發(fā)改委公布9月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比上漲3.5%，創(chuàng)年內(nèi)新低。該指數(shù)由抽樣調(diào)查而得，由于方法的局限性，該指數(shù)并不能完全反映全國(guó)和各個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)真實(shí)變化情況，也無(wú)法據(jù)此判斷是供求關(guān)系還是結(jié)構(gòu)性的因素導(dǎo)致了房?jī)r(jià)漲跌，但卻在一定程度上反映了房?jī)r(jià)漸穩(wěn)并向下調(diào)整的趨勢(shì)。從今年以來(lái)該指數(shù)的走勢(shì)來(lái)看，同比和環(huán)比的漲幅基本上都呈現(xiàn)逐月回落態(tài)勢(shì)，并且環(huán)比不再“漲聲一片”，而是不同地區(qū)漲跌互現(xiàn)。事實(shí)上，從我們每周對(duì)重點(diǎn)城市的跟蹤情況來(lái)看，房?jī)r(jià)同比下跌才是市場(chǎng)真相。

　　我們認(rèn)為，景氣大幅回落將使未來(lái)政策松動(dòng)程度超出市場(chǎng)預(yù)期，地產(chǎn)股交易性機(jī)會(huì)還將持續(xù)3-6個(gè)月，維持行業(yè)“謹(jǐn)慎推薦”評(píng)級(jí)。在多個(gè)地方政府紛紛開(kāi)展自救行動(dòng)后，目前市場(chǎng)普遍預(yù)期地方救市會(huì)持續(xù)向其他城市蔓延，力度不會(huì)小于“南京20條”或“杭州24條”，中央也將出臺(tái)政策減免房地產(chǎn)交易稅收并放寬第二套房貸。我們認(rèn)為，未來(lái)政策松動(dòng)程度將超出上述預(yù)期，理由如下：一、根據(jù)我們對(duì)成都、長(zhǎng)沙、福州、廈門(mén)、西安、南京、杭州救市后樓市銷(xiāo)量的監(jiān)測(cè)看，救市并未產(chǎn)生效果，市場(chǎng)表現(xiàn)反不如救市前，更多的購(gòu)房者在觀望，他們期待在更低的價(jià)位上享受更多的救市利好，因此，只要推出的救市政策不夠徹底及不能改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期的話，購(gòu)房者就不會(huì)貿(mào)然入市；二、房地產(chǎn)是受到最多政策干預(yù)的行業(yè)之一，政府救市可用籌碼相當(dāng)多，遠(yuǎn)不只財(cái)政補(bǔ)貼買(mǎi)房人、降低交易稅和放松二套房貸首付這三條措施，而在房?jī)r(jià)下跌預(yù)期面前，這三條措施對(duì)購(gòu)房者是杯水車(chē)薪。我們認(rèn)為，由于形勢(shì)嚴(yán)峻，下一步政策放松的空間和力度將會(huì)非常大，包括三個(gè)方面：一、取消本輪調(diào)控所采取的所有抑制需求的政策，包括徹底取消二套房貸政策；二、推出避免開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)的政策：

　　包括讓開(kāi)發(fā)商資金鏈喘息的政策，如延長(zhǎng)土地開(kāi)發(fā)期限、降低土地增值稅稅率和預(yù)征率、取消預(yù)征所得稅、減免市政配套費(fèi)等；三，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，明年限價(jià)房將難以再現(xiàn)，而經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)量仍將視地方財(cái)力而定；四、限外政策放松?；谡咚蓜?dòng)程度或?qū)⒊鲱A(yù)期，并將以試探性、呈漸進(jìn)方式在3-6個(gè)月內(nèi)陸續(xù)推出，地產(chǎn)股存在階段易機(jī)會(huì)，維持對(duì)行業(yè)謹(jǐn)慎推薦評(píng)級(jí)，品種方面仍以保利、萬(wàn)科、H股中國(guó)海外發(fā)展等龍頭為優(yōu)選。