在山東聊城,房?jī)r(jià)為什么那么高?
聊城房?jī)r(jià)在2016-2018年的漲幅在60~80%左右,這個(gè)上漲讓很多購房者難以接受,我看了其他人的回答,有些分析有點(diǎn)道理,但都沒說到點(diǎn)子上。這次上漲之前,聊城原本是房地產(chǎn)供需穩(wěn)定的四線城市,沒有頂層的超級(jí)大利好政策,不會(huì)因?yàn)閮?nèi)部原因暴漲的,上漲的誘因在外面。
外部誘因,在加上開發(fā)商、地方、購房者市場(chǎng)行為才導(dǎo)致房?jī)r(jià)這么高,在這個(gè)過程中你一定要考慮人,人的市場(chǎng)心理和行為很難改變。下面我會(huì)逐一分析。
外部誘因是上漲的基礎(chǔ)動(dòng)力你一定要記住,房子無論再怎么樣也是經(jīng)濟(jì)的附屬物,這樣你才能看到別人看不到的東西,最好有一定的金融知識(shí)。比如資金總是流向有賺錢效應(yīng)的地方
2008年全球經(jīng)濟(jì)出問題,頂層貨幣放水,抵御經(jīng)濟(jì)低迷,最重要的是刺激投資,利率低誰都知道借到就是賺到,像國(guó)企、地方上都拼命借錢,債務(wù)節(jié)節(jié)攀升,沒幾年就增加了十萬億,雖然沒打算還,但頂層嗅到了金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
所以2016年全國(guó)的媒體都在說債務(wù),頂層的解決辦法是轉(zhuǎn)移債務(wù),企業(yè)降杠桿,居民加杠桿,這里提一句,頂層調(diào)控始終圍繞穩(wěn)就業(yè),控通脹、穩(wěn)定匯率來的,你去看上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表,也能看出個(gè)大概,自2016年來,資產(chǎn)負(fù)債率通常都是下降的
居民加杠桿最安全的就是銀行貸款,房地產(chǎn)就有了上漲的基因。不要老是糾結(jié)在聊城內(nèi)部規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)上
還有一點(diǎn),眼光要跟著聰明的資金走,2016年聰明的資金都在一線城市和強(qiáng)二線,所以在聊城上漲之前,這些城市已經(jīng)充分上漲了,開始限購限貸了,限購限貸是典型的打亂市場(chǎng)節(jié)奏的手段,但非常有效,一是扎了一道籬笆,把一部分需求關(guān)在外面,二是降低了開發(fā)商的預(yù)期
這樣,這些資金就要另找去處了,進(jìn)不去的進(jìn)不去,賺錢預(yù)期降低的降低。
碧桂園為代表的房企來聊城就是佐證
聊城本地接棒上漲應(yīng)該說,最先咧嘴笑的是地方,地方上在94~2008年分稅制后一直沒有理想的財(cái)政來源(后來又有了營(yíng)改增,又被頂層抽走一部分),叫苦不迭,頂層就把土地出讓給了地方,地方才算有了救命稻草,畢竟地方事兒多,花錢的地方太多。
這是頂層和地方的博弈
碧桂園這些企業(yè)資金充足,一是實(shí)際資金充足,杠桿加借新還舊,二是相對(duì)充足,相比原來在一線和二線城市的成本,三四線的投資會(huì)很舒服
聊城各種地王就出來了,地王對(duì)當(dāng)?shù)乩嫦嚓P(guān)的影響:
一、賣方者:停止出售或者提高價(jià)格,影響原來供求。
二、開發(fā)商:開發(fā)形成供應(yīng)需要時(shí)間,沒有實(shí)際供應(yīng)增加
三、購房者:買漲不買跌,恐慌入場(chǎng)
四、媒體中介:大肆渲染,影響購房者心理。
無論是什么投資,最重要的一點(diǎn)是要尊重市場(chǎng),還有就是人的心理和市場(chǎng)行為是很難改變的,當(dāng)上漲過程中大量剛需和改善被消耗掉以后,房?jī)r(jià)也來到高位,買不起的買不起,需求下降了,市場(chǎng)開始降溫,房?jī)r(jià)進(jìn)入橫盤,橫盤一段時(shí)間,就有現(xiàn)在的一波下調(diào)
聊城中間又一些小插曲,就是教育劃片,不然的話,上漲可能在2018年的小陽春就夭折了,這個(gè)插曲有自身的弊端,導(dǎo)致以往來聊城求學(xué)租房需求少了,租售比跟著降,租租不出去,住不一定住,又變相加速了橫盤和調(diào)整的到來。
總之,房?jī)r(jià)現(xiàn)在這么高,也是得益于這次上漲。上漲跟聊城自身的產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃等等亂七八糟的關(guān)系不大,即使有些關(guān)系也不是主因,不要被霧霾遮住了眼睛
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