本次利率下調(diào)與房貸相關(guān)的對(duì)象是LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率），所以以前以基準(zhǔn)利率為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)的房貸不受影響，而即使是已掛鉤LPR的房貸，最早也是在去年10月份以后才正式掛鉤新辦理的房貸利率計(jì)價(jià)，目前還沒(méi)有一筆可以滿(mǎn)足“重定價(jià)周期需要一年以上”這個(gè)條件，所以已經(jīng)辦理好的新房貸和老房貸的利率都不會(huì)隨著這次的LPR的變化而變化，只有在辦理了掛鉤LPR的房貸利率并剛好達(dá)到重定價(jià)周期時(shí)，才能受益于LPR利率的下調(diào)。

一、老房貸與新房貸的計(jì)算基礎(chǔ)并不一樣，利率與LPR無(wú)關(guān)，要想跟隨LPR變化需要等到利率轉(zhuǎn)換完成以后。

1、存量房貸的利率計(jì)價(jià)與新房貸的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)并不相同。

（1）、存量房貸利率的決定因素。

存量房貸可以指所有在去年10月8日以前就已經(jīng)辦妥并出款的房貸，這部分房貸占了房貸余額的大多數(shù)比例，它的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)是基準(zhǔn)利率，購(gòu)房者的實(shí)際房貸利率在購(gòu)房時(shí)會(huì)出現(xiàn)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮或下浮的現(xiàn)象。

具體的浮動(dòng)情況要看購(gòu)房當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，市場(chǎng)過(guò)冷或者過(guò)熱時(shí)都可能會(huì)遇到比基準(zhǔn)利率更低或更高的利率浮動(dòng)，首套房上下浮的幅度最大時(shí)都可以達(dá)到基準(zhǔn)利率的30%，二套房以上的上浮幅度有可能更大。

所以存量房貸利率計(jì)價(jià)由基準(zhǔn)利率和其上下浮幅度決定，而其中的基準(zhǔn)利率就是房貸利率變動(dòng)的根本，變動(dòng)幅度一經(jīng)定下將在合同期內(nèi)不再改變，因此只有當(dāng)基準(zhǔn)利率出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，才會(huì)引起這類(lèi)房貸利率的變化，這些都與LPR無(wú)關(guān)。但這一現(xiàn)象將會(huì)隨著存量房貸利率改革而出現(xiàn)改變，后面我們將會(huì)談到這個(gè)內(nèi)容。

（2）、LPR房貸利率的計(jì)算準(zhǔn)則。

LPR掛鉤房貸利率的計(jì)價(jià)是在去年10月8日以后，這種計(jì)價(jià)方式使房貸利率的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)由原來(lái)的基準(zhǔn)利率變換為L(zhǎng)PR。新的房貸利率的計(jì)算方式為L(zhǎng)PR+加點(diǎn)數(shù)這兩部分組成，其中的加點(diǎn)數(shù)是調(diào)控房貸利率的重要手段，在市場(chǎng)上它會(huì)隨著市場(chǎng)的冷熱變化而變化，但一經(jīng)在辦理時(shí)寫(xiě)進(jìn)房貸合同后則對(duì)于辦理人來(lái)說(shuō)不會(huì)再改變。

而其中的LPR是利率市場(chǎng)化推進(jìn)中重要一環(huán)，LPR每月20日將重新報(bào)價(jià)，使利率可以更加貼近市場(chǎng)情況。所以對(duì)于打算購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，每個(gè)月都可能會(huì)面臨不同的利率，而對(duì)于已經(jīng)掛鉤LPR辦理房貸的人來(lái)說(shuō)，每月LPR的變化并不一定會(huì)影響實(shí)際房貸利率的變化。

因?yàn)榉抠J利率新政規(guī)定了一個(gè)重定價(jià)周期，可以理解為合同約定的變化間隔時(shí)間，這個(gè)時(shí)間間隔最少也要一年，所以即使LPR可以一月更新一次，但房貸利率至少也要一年以上才會(huì)更新一次LPR來(lái)重新計(jì)算利率。

具體的時(shí)間間隔是1年、2年、5年或更長(zhǎng)可以和商業(yè)銀行協(xié)商，而所采用的LPR就是重新計(jì)價(jià)時(shí)最近的那個(gè)LPR數(shù)值，一經(jīng)確定后在間隔期內(nèi)保持不變，直到期滿(mǎn)再引入當(dāng)時(shí)新的LPR重新計(jì)算，如此循環(huán)。

所以從這個(gè)角度來(lái)看，這次LPR下調(diào)只會(huì)對(duì)還未辦理房貸的人產(chǎn)生影響，使他們有機(jī)會(huì)拿到比此前更低一些的房貸利率，而對(duì)所有已經(jīng)購(gòu)房的人都不會(huì)造成利率調(diào)整，因?yàn)榧词乖谌ツ?0月8號(hào)就辦理了LPR房貸利率的人，也未達(dá)到一年這個(gè)最短的變換周期。

2、存量房貸將進(jìn)行利率改革，后期如果選擇掛鉤LPR計(jì)價(jià)，將會(huì)在重定價(jià)時(shí)跟隨LPR變化。

雖然這次的LPR下調(diào)不會(huì)直接造成存量房貸利率的調(diào)整，但由于LPR是每月20號(hào)會(huì)重新公布新的數(shù)值，以后的LPR有非常大的可能出現(xiàn)變化，所在從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，后續(xù)如果LPR出現(xiàn)繼續(xù)下調(diào)是有可能讓廣大背負(fù)房貸的人受益的，包括原來(lái)以基準(zhǔn)利率計(jì)價(jià)的存量房貸用戶(hù)。

為什么這樣說(shuō)呢？因?yàn)楦鶕?jù)央行針對(duì)存量貸款的新政，存量房貸必須要在2020年的3-8月這段時(shí)間內(nèi)完成轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換的方式有兩種，一種是轉(zhuǎn)為以L(fǎng)PR計(jì)價(jià)，另一種是轉(zhuǎn)換成固定利率。

所以如果選擇轉(zhuǎn)換成以L(fǎng)PR為房貸利率計(jì)價(jià)基礎(chǔ)的方式，那在房貸合同重定價(jià)間隔周期到了之后，就可以使用最新的LPR進(jìn)行重新計(jì)算利率，如果后面利率繼續(xù)下行成為事實(shí)，那就有機(jī)會(huì)享受到更優(yōu)惠的利率。

二、如果LPR出現(xiàn)變動(dòng)，那么掛鉤LPR計(jì)價(jià)的房貸利率會(huì)有怎樣的變化？

原則上房貸利率會(huì)隨著LPR的變化而變化，但變化的周期卻與LPR的周期并不同步，房貸利率的變化需要采用合同定價(jià)周期到期時(shí)最新的LPR數(shù)值，而這個(gè)周期最少也得一年，即LPR至少重新報(bào)價(jià)了12次，房貸利率才有機(jī)會(huì)用最近的LPR重新計(jì)算。

假設(shè)這次LPR下調(diào)時(shí)剛好是自己房貸合同重定價(jià)周期到期時(shí)間，那房貸利率也將隨著下調(diào)。如這次LPR數(shù)值由原來(lái)的4.8%下調(diào)到4.75%，因?yàn)楹贤▋r(jià)周期到期而采用新的4.75%重新計(jì)算，而房貸利率中的加點(diǎn)數(shù)部分已經(jīng)是寫(xiě)進(jìn)合同并且是規(guī)定了固定不變的，所以整體房貸利率就會(huì)隨著LPR下調(diào)而同步降低了5個(gè)基點(diǎn)。

如果原來(lái)的房貸利率是5.45%（LPR4.8%+加點(diǎn)數(shù)0.65%），則下調(diào)后就變成5.4%（LPR4.75%+0.65%)，假設(shè)是50萬(wàn)30年期的房貸，那月供將由2823元下調(diào)到2808元，減少了15元。

所以在原則上LPR的變化對(duì)房貸利率的影響與以前的基準(zhǔn)利率變化對(duì)存量房貸利率的影響道理是一樣的，只是在變化的時(shí)間點(diǎn)上會(huì)存在差異，LPR的方式可以使房貸利率變化得更加頻繁和更加靈活。

三、小結(jié)。

綜上所述，對(duì)于這次LPR下調(diào)，無(wú)論是對(duì)存量老房貸還是10月8號(hào)后新簽訂的已掛鉤LPR的房貸，暫時(shí)都不會(huì)造成合同利率的調(diào)整，但從LPR這種方式來(lái)說(shuō)，它有機(jī)會(huì)在重定價(jià)周期到期后使房貸利率出現(xiàn)變更，這種變更的情況同樣適用于由于存量房貸利率改革的影響而選擇掛鉤LPR的老房貸用戶(hù)，他們的房貸利率將會(huì)隨著重定價(jià)周期到期時(shí)的LPR變化而變化，變化的大小要對(duì)比合同上的LPR和變更期最近的LPR，兩者的差值就是房貸利率變化的幅度。