房貸實(shí)行的是浮動(dòng)利率，既隨利率調(diào)整而調(diào)整，也隨國(guó)家優(yōu)惠政策改變而改變。

1、貸款利息是按照浮動(dòng)利率計(jì)算的，銀行貸款利息調(diào)整后，貸款利息計(jì)算的利率水平也隨之調(diào)整。當(dāng)然無(wú)論如何計(jì)算，對(duì)已支付的利息沒(méi)有影響。對(duì)調(diào)整后的利息會(huì)有影響。

一般銀行利率調(diào)整后，所貸款項(xiàng)還沒(méi)有償還部分的利率也隨之調(diào)整，有三種形式：

一是銀行利率調(diào)整后，所貸款利率在次年的年初執(zhí)行新調(diào)整的利率（工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行房貸是這樣的）；

二是滿年度調(diào)整，即每還款滿一年調(diào)整執(zhí)行新的利率（中國(guó)銀行房貸是這樣的）；

三是雙方約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率水平。

2、房貸隨著國(guó)家政策的變動(dòng)而變動(dòng)，國(guó)家七折優(yōu)惠是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上的七折，基準(zhǔn)利率變動(dòng)，就會(huì)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上七折。

如果國(guó)家取消了七折優(yōu)惠政策，尚未還清的那部分貸款的利率優(yōu)惠也隨之取消。當(dāng)然對(duì)已歸還本金的那部分利息沒(méi)有影響。

國(guó)家政策變動(dòng)后執(zhí)行新政策一般是在新政策實(shí)施的次年一月，假定現(xiàn)在取消7折優(yōu)惠，那么今年還可以享受7折，明年1月開(kāi)始七折優(yōu)惠就取消了。

擴(kuò)展資料：

住房貸款

個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。個(gè)人住房貸款主要有委托貸款、自營(yíng)貸款和組合貸款三種。

委托貸款

個(gè)人住房委托貸款指銀行根據(jù)住房公積金管理部門(mén)的委托，以住房公積金存款為資金來(lái)源，按規(guī)定的要求向購(gòu)買(mǎi)普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。也稱(chēng)公積金貸款。

自營(yíng)貸款

個(gè)人住房自營(yíng)貸款是以銀行信貸資金為來(lái)源向購(gòu)房者個(gè)人發(fā)放的貸款。也稱(chēng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，各銀行的貸款名稱(chēng)也不一樣，建設(shè)銀行稱(chēng)為個(gè)人住房貸款，工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行稱(chēng)為個(gè)人住房擔(dān)保貸款。

組合貸款

個(gè)人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來(lái)源向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款，是個(gè)人住房委托貸款和自營(yíng)貸款的組合。此外，還有住房?jī)?chǔ)蓄貸款和按揭貸款等。

房貸還款方式：等額本金、等額本息、雙周供等;

貸款額度：在通過(guò)銀行審核后，可以貸款房產(chǎn)值的8成。

房貸首付：首套房按揭貸款需要首付3成，二套房需要首付5成。

貸款年限：一手房貸款年限為30年，二手房是20年，同時(shí)貸款年限加上申請(qǐng)人年齡不得超過(guò)70周歲。

貸款利率：首套房貸款基準(zhǔn)利率5年期以上是6.55%，二套房貸款利率在基準(zhǔn)利率上上浮1.1倍，即7.26%。

方式

房屋貸款的方式有三種，分別是銀行商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款。

擔(dān)保費(fèi)

一般銀行為了規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)，需要借款人提供有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人的擔(dān)保證明。如果能找到愿意提供擔(dān)保并且有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的朋友或親人，那么可以由他們?yōu)殂y行出具一份愿意擔(dān)保的書(shū)面文件和資信證明。

如果不能，則需要到專(zhuān)業(yè)的擔(dān)保公司那里，由他們提供擔(dān)保，這時(shí)所支付的費(fèi)用就是房貸擔(dān)保費(fèi)。

參考資料來(lái)源：百度百科：房貸

是的，銀行采取的是浮動(dòng)利率，會(huì)隨利率調(diào)整而調(diào)整，每月還款金額也會(huì)受到影響；一般來(lái)說(shuō)，每年年初會(huì)按基準(zhǔn)利率進(jìn)行調(diào)整一次。

一般銀行利率調(diào)整后，所貸款項(xiàng)還沒(méi)有償還部分的利率也隨之調(diào)整，有三種形式：一是銀行利率調(diào)整后，所貸款利率在次年的年初執(zhí)行新調(diào)整的利率（工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行房貸是這樣的）。

二是滿年度調(diào)整，即每還款滿一年調(diào)整執(zhí)行新的利率（中國(guó)銀行房貸是這樣的）。

三是雙方約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率水平。

擴(kuò)展資料：

房貸利率，是指用房產(chǎn)在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規(guī)定的利率支付利息。中國(guó)房貸利率是由中國(guó)人民銀行統(tǒng)一規(guī)定的，各個(gè)商業(yè)銀行執(zhí)行的時(shí)候可以在一定的區(qū)間內(nèi)自行浮動(dòng)。

中國(guó)的房貸利率不是一直不變的，而是經(jīng)常變動(dòng)的，形式是利率一直在上漲，所以經(jīng)常會(huì)比較在增加利率之前和增加利率之后的情況。

2012年6月7日，央行向各商業(yè)銀行下發(fā)特急文件，要求商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

商業(yè)銀行將執(zhí)行新利率：貸款期限在一年以上的，貸款利率于每年1月1日調(diào)整一次，在借款期限內(nèi)，如未遇基準(zhǔn)利率調(diào)整，則貸款利率不作調(diào)整。2017年3月，北京16銀行已取消首套房貸利率9折的優(yōu)惠，首套房貸利率調(diào)至9.5折。

房貸種類(lèi)

貸款購(gòu)房主要有以下幾種：

1、住房公積金貸款：對(duì)于已參加交納住房公積金的居民來(lái)說(shuō)，貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），

而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說(shuō)，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān) 手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。

2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無(wú)緣申貸，但可以申請(qǐng)商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。

只要您在貸款銀行存款余額占購(gòu)買(mǎi)住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購(gòu)房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請(qǐng)使用銀行按揭貸款。

3、個(gè)人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10－29萬(wàn)元，如果購(gòu)房款超過(guò)這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。

這兩種貸款合起來(lái)稱(chēng)之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

根據(jù)一般房貸還款方式的計(jì)算公式分為兩種：

一、等額本息計(jì)算公式：

計(jì)算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例會(huì)隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

需要注意的是：

1、各地城市公積金貸款最高額度要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w來(lái)看；

2、對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。

二 、等額本金計(jì)算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數(shù)

每月本息=（本金-累計(jì)還款總額）X月利率

計(jì)算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會(huì)隨剩余本金的減少而減少。

參考資料：百度百科-房貸利率