對于絕大部分以房貸方式購房的市民而言，今年五次降息的利好，將在下月開始顯現(xiàn)。不過，銀行理財師提醒，由于1月份處于跨越年度分段計(jì)息特殊時期，1月份的房貸很有可能“不降反升”，到2月份降息對房貸的影響才真正顯現(xiàn)。
百萬房貸明年月供少700多元
今年央行五次降息，使得存貸款利率雙雙降至“歷史低位”，不過絕大多數(shù)的購房者還未能真切感覺到房貸壓力的減輕。記者從多家商業(yè)銀行了解到，由于房貸月供多采取次年調(diào)整的模式，因而五次降息月供累積降幅將在下個月集中體現(xiàn)
五次降息后，房貸一族壓力能減輕多少？以購房者王先生貸款100萬元為例，如果選擇貸款期限20年，采用等額本息法，執(zhí)行基準(zhǔn)利率（4.9%），明年王先生的月供將變?yōu)?544.44元，總利息為57.06萬元。但如果王先生是在今年3月1日，即年內(nèi)首次降息前辦理100萬元貸款，同樣貸款期限20年，當(dāng)時月供為7251.12元，總利息為74.02萬元。
這意味著經(jīng)過年內(nèi)五次降息，王先生明年月供減少了706.68元，20年總利息將減少16.96萬元，20年算下來可以省下一部家用轎車。
而今年公積金貸款年內(nèi)降息一共四次，比商業(yè)房貸少一次，但集中兌現(xiàn)的利好也不在少數(shù)。以佛山市民張女士與丈夫?yàn)槔瑑扇耸褂霉e金貸款50萬元，選擇10年貸款期限，等額本息的還款方式，今年3月1日降息前，五年以上年基準(zhǔn)利率為4.25%，每月他們需還款5121.88元，本息合計(jì)是61.46萬元。而公積金最近一次降息是在8月26日,按照3.25%的最新利率計(jì)算，每月還款4885.95元，本息合計(jì)是58.63萬元，每個月可節(jié)省235.93元。
房貸利率明年1月才開始調(diào)整
“像市民房貸這種長期商業(yè)貸款，大部分人與銀行約定的都是次年生效，所以大部分人的月供應(yīng)該是從明年1月開始下降。”理財師告訴記者，目前貸款利率調(diào)整最常用的是次年調(diào)整方式。按規(guī)定，本年度內(nèi)如遇利率調(diào)整，選擇浮動利率貸款的客戶，房貸利率要等到次年1月才開始調(diào)整。
理財師提醒，目前多數(shù)銀行房貸還款日為每月的20日左右，2016年1月的月供相對特殊，正好跨越年度分段計(jì)息——今年12月21日至31日期間執(zhí)行舊利率，明年1月1日至20日才執(zhí)行新利率，因而月供減少不“徹底”，甚至?xí)霈F(xiàn)1月份房貸利息有下降，但根據(jù)等額本息計(jì)算公式重新計(jì)算，還款本金卻會上漲的情況。
“供房者還的本金上漲的幅度會超過利息下降的部分，所以才會出現(xiàn)月供‘不降反升’的怪事。事實(shí)上，供房者1月多還的是本金，并不是利息增多，2月份以后，計(jì)息方式就會恢復(fù)正常?！崩碡攷熖嵝?，客戶下月最好留意銀行短信通知，避免出現(xiàn)房貸逾期情況。

買房貸款銀行基準(zhǔn)利率

本帖最后由 開開心心 于 11:31 編輯 2004年10月29日，中國人民銀行決定，自該日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間，允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由之前執(zhí)行的1.98%提高到2.25%，一年期買房貸款銀行基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。這是購房者貸款買房后，多年來還貸利率的首次上調(diào)。 2005年3月17日，中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和下調(diào)金融機(jī)構(gòu)超額準(zhǔn)備金利率。央行決定，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，內(nèi)容包括將之前的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次買房貸款銀行基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為買房貸款銀行基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比之前的優(yōu)惠利率5.31%高0.20個百分點(diǎn)。個人住房貸款最低首付款比例可由20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地反房地產(chǎn)價格漲幅自行確定。 按照規(guī)定，利率調(diào)整從第二年起開始執(zhí)行，因此，從2006年元旦起，各銀行都將實(shí)行新的利率。隨著日前中國銀行和光大銀行的上海分行公布了2006年的房貸利率調(diào)整辦法，上海所有銀行的新房貸政策悉數(shù)出齊。各銀行的規(guī)定基本一致：2005年3月17日以前的貸款購房客戶，無逾期拖欠均享受比買房貸款銀行基準(zhǔn)利率（5年期以上6.12％）下浮10％（5年期以上5.508％）的利率優(yōu)惠。