看到今年房貸利率下調(diào)的新聞，很多人都欣喜若狂，但當(dāng)仔細(xì)解讀了相關(guān)的政策以后，才發(fā)現(xiàn)這只是對(duì)于新購(gòu)房者的優(yōu)惠，以前已經(jīng)辦理了貸款的購(gòu)房者是不能再去重新辦理銀行房貸的。

第一，貸款買房的時(shí)候，簽約的利率大都是固定利率。也就是說(shuō)，大家在貸款買房子的時(shí)候，簽訂合同，合同上面就有一個(gè)利率，那個(gè)利率是固定的，也就是說(shuō)，合同上面規(guī)定的利率是多少后面的利率也同樣是多少。每個(gè)月需要還的貸款也不會(huì)隨著房貸市場(chǎng)利率的增減而變化。因?yàn)檫@就是一個(gè)契約精神，對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)看到房貸利率下調(diào)的時(shí)候，就很希望自己可以參與其中，自己的房貸可以減少，但如果房貸利率上調(diào)的時(shí)候，你是否還愿意參與其中呢。因此，在辦理房貸的時(shí)候，就會(huì)有一個(gè)合同，那個(gè)合同上面就會(huì)明確規(guī)定，你所貸款的利率究竟是多少。

第二，房貸利率下調(diào)已經(jīng)貸款的是不參與下調(diào)的，更別說(shuō)重新辦理貸款。每一年都會(huì)有房貸利率的波動(dòng)，但房貸利率的上調(diào)和下調(diào)已經(jīng)貸款的都是不參與其中的。因?yàn)楹芏喾抠J在貸款的時(shí)候，利率在固定貸款期限約定是不變的，使用的本來(lái)就是國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)利率。除非是央行的基準(zhǔn)利率下調(diào)，房貸利率才會(huì)下調(diào)。一般情況下，央行的基準(zhǔn)利率是不會(huì)變動(dòng)的。況且在這一次房貸利率下調(diào)，也只是針對(duì)的首套房。所以很多購(gòu)買了二套房甚至三套房的業(yè)主想都不要再想這件事情了。連房貸利率下調(diào)都沒(méi)有辦法參與，更不要說(shuō)重新去辦理銀行房貸了。

第三，房貸是個(gè)人和銀行簽訂的合同，重新辦理銀行貸款，相當(dāng)于撕毀以前的合同。而之所以會(huì)采取合同簽約的方式，本來(lái)就是為了規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果你和銀行的合同被你主觀的撕毀了，那么銀行肯定不會(huì)再給你貸第二筆錢，也就是說(shuō)你想要去辦理重新貸款，根本是不可能的事情。辦理銀行貸款的時(shí)候，那個(gè)合同不僅對(duì)銀行有約束力，對(duì)于貸款者更有約束力。所以任何政策都不會(huì)鼓勵(lì)大家去撕毀已經(jīng)簽訂的合同，銀行也不會(huì)同意這樣的做法。

但不管怎么樣銀行貸款的利率可以降低，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者是一個(gè)好消息。但這個(gè)政策只對(duì)新購(gòu)房者有好，已購(gòu)房的人是沒(méi)有辦法享受相應(yīng)的調(diào)息的。

評(píng)論丨房貸利率差異化下調(diào),釋放出穩(wěn)定市場(chǎng)的新信號(hào)

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：王靜文（中國(guó)民生銀行研究院）
近日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)房貸利率下限進(jìn)行調(diào)整，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新信號(hào)。
《通知》主要有兩方面內(nèi)容：一是在居民購(gòu)買普通自住房時(shí)，將首套住房商業(yè)性住房貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行；二是商業(yè)銀行可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
首先需要指出的是，差別化住房信貸政策于2011年開始實(shí)施，目的是通過(guò)采取差別化的首付比例和利率來(lái)限制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國(guó) 地方 銀行”三層確定機(jī)制，即由央行確定全國(guó)范圍的利率下限，央行各省分支機(jī)構(gòu)再據(jù)此確定本地區(qū)的下限，當(dāng)?shù)劂y行再結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在地區(qū)利率政策下限基礎(chǔ)上確定每筆貸款的具體價(jià)格。
2019年8月，LPR報(bào)價(jià)改革實(shí)施后，央行將全國(guó)層面首套房貸款利率下限設(shè)置為相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），二套房貸款利率下限為L(zhǎng)PR加60個(gè)基點(diǎn)。根據(jù)《通知》，全國(guó)層面首套房利率下限下降為L(zhǎng)PR-20個(gè)基點(diǎn)。當(dāng)前5年期LPR為4.6%，下調(diào)之后變?yōu)?.4%，已接近2016年房貸利率8.5折期間4.165%的水平。
4月底政治局會(huì)議明確要“努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)”“抓緊謀劃增量政策工具，加大相機(jī)調(diào)控力度”，落實(shí)在房地產(chǎn)政策上，就是要“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”。隨后央行和銀保監(jiān)會(huì)均表示，將及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。
另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)不容樂(lè)觀。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-4月商品房銷售面積同比-20.9%，商品房銷售額同比-29.5%，市場(chǎng)交投極為清淡。4月居民住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，居民部門不但沒(méi)有加杠桿反而在去杠桿。國(guó)房景氣指數(shù)已經(jīng)下降至95.9%，達(dá)到2016年初以來(lái)最低水平。
今年以來(lái)，不少地方已在因城施策導(dǎo)向下，通過(guò)下調(diào)首付比、下調(diào)貸款利率、放松限購(gòu)限貸標(biāo)準(zhǔn)等方式對(duì)房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行邊際調(diào)整，但目前來(lái)看，尚未達(dá)到預(yù)期效果。這種情況下，就需要出臺(tái)更高層面、更有力度的穩(wěn)市場(chǎng)舉措。這不僅是穩(wěn)增長(zhǎng)的當(dāng)務(wù)之急，也是防風(fēng)險(xiǎn)的題中之義。
此次下調(diào)，標(biāo)志著全國(guó)層面房貸利率下限的整體下移，無(wú)疑釋放出了更強(qiáng)的政策信號(hào)。在房住不炒定位之下，此次下調(diào)僅涉及首套房，不包括二套，但由于一些地方已對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行放松，預(yù)計(jì)政策的波及效應(yīng)會(huì)有所擴(kuò)大。根據(jù)一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，3月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款平均利率為5.49%，相對(duì)于4.4%的下限仍有不小空間。
另外需要指出的是，房貸對(duì)銀行而言屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2020年之前個(gè)人住房貸款利率一直低于一般貸款平均利率水平。2020年之后，政策轉(zhuǎn)向重點(diǎn)支持小微企業(yè)、制造業(yè)等領(lǐng)域，一般貸款利率開始低于個(gè)人住房貸款利率。一季度前者僅為4.98%，比后者低51個(gè)基點(diǎn)。從成本收益比的角度考慮，銀行必然有意愿下調(diào)房貸利率。而房貸利率的下調(diào)，將有助于降低居民購(gòu)房成本，進(jìn)而激活居民信貸需求，引導(dǎo)居民合理加杠桿，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性利好。
從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)銷售通常滯后房貸利率調(diào)整一到二個(gè)季度。如果5月底疫情得到基本控制，居民預(yù)期逐步改善，后續(xù)房地產(chǎn)銷售降幅有望逐步收窄。而在明確的政策信號(hào)之下，各方預(yù)期將趨于穩(wěn)定，這不僅有利于住房消費(fèi)健康發(fā)展，也有助于增強(qiáng)房企發(fā)展信心，最終將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。