青島市內(nèi)四區(qū):市南東部8000至2萬以上的均有,不過8000的房子不怎么樣,市南西部的7000多的,高層有的便宜. 市北區(qū)6000-8000,四方區(qū)的4000-6000,李滄區(qū)的3000-5000.城陽的有便宜的2000多.
李村40萬能夠拿下來了。
以此為參考。以上城市08年第一季度房價排名如下
北京 04
青島 11
深圳 05
鄭州 27
上海 02
武漢 22
重慶 26
廣州 07

房產(chǎn)泡沫知識

最近，由于今年樓價出乎意料的大漲，引發(fā)新一輪樓市是否存在泡沫的爭論。

在“2009博鰲房地產(chǎn)論壇”上有專家認(rèn)為，樓市逃過了一次理應(yīng)在今年發(fā)生的調(diào)整，未來3年房地產(chǎn)的調(diào)整難以避免，而且可能幅度遠(yuǎn)超2008年。因?yàn)?，次貸危機(jī)還沒有完全過去，經(jīng)濟(jì)刺激計劃把房地產(chǎn)當(dāng)做保增長的重要手段，結(jié)果，極有可能全年銷售金額超過歷史最高的2007年，銷售面積接近或者超過2007年。有份清單說明，地方政府、開發(fā)商、銀行、媒體形成了“四位一體”的利益集團(tuán)，是樓市泡沫的制造鏈。

確實(shí)，我經(jīng)常將樓市與股市相比，在這一次金融危機(jī)中，中國樓市沒有股市跌得多，但比股市反彈得快得多。但就此而論，還不能說樓市存在泡沫。那么，判斷樓市泡沫的標(biāo)志是什么呢？

首先，當(dāng)然是收入與房價之比。有專家警示，國內(nèi)一線城市房價有可能重蹈東京樓市“急漲長跌”的覆轍，而北京、上海的人均收入還不到東京的1/10，而房價已比肩東京。京滬房價已經(jīng)把未來十余年的空間都透支了。按國際慣例，房價收入比的合理區(qū)間在3-6倍，也就是說，3-6年的收入可以買一套房。我國房價收入比在1997-2003年期間是6.2倍左右，當(dāng)時就有一點(diǎn)虛高了。以2007-2008年的數(shù)據(jù)計算，我國一線城市房價收入比，北京是13.2倍，上海是11.25倍，廣州是12.09倍，深圳是13.15倍。如按今年以來的房價計算，則要高出許多，畢竟如深圳今年以來房價上漲近一倍！總體上，中國的房價收入比是發(fā)達(dá)國家的3至6倍。

其次，還有所謂租售比（每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值）。我國住房租售比超過400倍，而國際上公認(rèn)的正常范圍為200至300倍。

再次，是我比較看重的中產(chǎn)階層收入與房價比。因?yàn)檫@一群體是商品房的購買主力，他們的購買力決定了房價的支撐力。而且，對于普通老百姓來說，這個數(shù)據(jù)更加好掌握、好理解，也就是人均月收入能否買一平方米住宅。據(jù)不完全統(tǒng)計的中產(chǎn)階層收入水平，北京是8000元/月（大多數(shù)人自認(rèn)為年收入要到20萬元才算），上海是10000元/月（自認(rèn)年收入要10萬元），廣州是8000元/月（自認(rèn)年收入要10萬元），深圳是10000元/月（自認(rèn)年收入要12萬元）。雖然沒有一個統(tǒng)一的中產(chǎn)階層收入標(biāo)準(zhǔn)，2005年國家統(tǒng)計局首次界定的收入幅度是年收入6-50萬元，也就是說6萬元是中國中產(chǎn)階層的門檻。后來國家統(tǒng)計局否認(rèn)有這種標(biāo)準(zhǔn)，但就中國現(xiàn)實(shí)來看，仍有一定參考價值。如此而論，國內(nèi)一線城市的中產(chǎn)門檻也就好確定了。

按照國際標(biāo)準(zhǔn)，世界銀行將中等收入確定為人均GDP在3470-8000美元之間，經(jīng)過人均GDP、人均收入、匯率、購買力平價等三次換算，國家統(tǒng)計局的報告也算有依據(jù)。據(jù)2008年一線城市人均GDP數(shù)據(jù)，北京為63029元（9075美元），上海為73124元（10529美元），廣州為81233元（11696美元），深圳為89800元（13153美元）。按國際標(biāo)準(zhǔn)，都進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)水平。

根據(jù)以上分析（以及根據(jù)我前幾天博文分析的一線城市房價數(shù)據(jù)），可以得出的比較數(shù)據(jù)是：北京房價均價為19000元，中產(chǎn)收入為8000元，人均GDP為9000美元；上海房價均價為17000元，中產(chǎn)收入為10000元，人均GDP為10000美元；廣州房價均價為10000元，中產(chǎn)收入為8000元，人均GDP為12000美元；深圳房價均價為21000元，中產(chǎn)收入為10000元，人均GDP為13000美元。

結(jié)論之一，按收入水平，北京、深圳房價高出收入房價比合理區(qū)間一倍以上，存在較為明確的泡沫；上海雖然房價比收入不到一倍，但也屬較高水平，存在一定泡沫；廣州房價與收入基本持平，但有泡沫跡象。按人均GDP體現(xiàn)的發(fā)達(dá)水平，我發(fā)現(xiàn)人均GDP與房價有一定正比關(guān)系，而人均GDP較為接近中產(chǎn)年收入水平，對城市房價是否過高也有一定參考作用。

“泡沫論”者的主要理據(jù)，一是上海市已有13家樓盤銷售價格突破10萬元/平方米，顯示我國房地產(chǎn)泡沫較為嚴(yán)重。二是據(jù)不完全統(tǒng)計，4-6月全國土地市場已經(jīng)產(chǎn)生了10多個地王。三是不到一年里深圳新房成交均價已經(jīng)累計漲幅接近一倍，新一輪樓市泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。

根據(jù)“全球不動產(chǎn)指導(dǎo)”網(wǎng)站的最新數(shù)據(jù)，《2008年世界各國主要城市市中心房價排行榜》中，倫敦的房價仍然是世界最昂貴的，倫敦、紐約和莫斯科市區(qū)的公寓房價位列世界城市房價前三名，平均房價都超過1.5萬美元/平方米。前十名中還依次包括巴黎、香港、東京、新加坡、印度孟買、巴塞羅那、日內(nèi)瓦，平均房價都超過8000美元/平方米。上海的房價均價被估計為3318美元/平方米，排在世界大城市的第25名。北京的房價測算為均價在2282美元/平方米，排在世界大城市的第31名。

如此看來，同為國際大都市，北京、上海的房價并不為過，簡單以居民收入來衡量是不準(zhǔn)確的，因?yàn)?，這類城市居住了許多國際化人士，這種因素影響了當(dāng)?shù)胤績r。關(guān)鍵是當(dāng)?shù)卣绾谓ㄔO(shè)足夠的保障性住房，讓中低收入群體實(shí)現(xiàn)“住者有其居”而不是“居者有其屋”。如排第五的是香港，房價基本在1萬-1.5萬美元/平方米之間，中間價是12600美元/平方米，大大超過第六名東京的7600-11870美元/平方米，東京公寓的中間價11870美元/平方米，而香港中低收入群體要靠政府建的公屋居住。同樣，新加坡住房問題解決的好，政府建有大量組屋、公屋，但商品住宅的房價則基本在1萬1-1萬3美元/平方米之間，中間價11800美元/平方米，排在世界第七。

結(jié)論之二，中產(chǎn)階層以上的群體主要是購買商品房，這種購買力決定房價的去向。政府承擔(dān)對中低收入群體住房的保障作用，并以商品房的土地出讓金和稅收來補(bǔ)助保障性住房建設(shè)。

這樣，也就好理解上海有10多個樓盤售價突破10萬元/平方米，因?yàn)楫吘褂心敲匆慌缓啦荒芘c老百姓同伍，即使有大量公屋給普通老百姓居住的香港也在最近爆出了全球天價房，單價71.28萬港元/平方米的半山豪宅，615.8平方米的住宅總價達(dá)4.39億港元，超過了房價最貴的倫敦天價豪宅——海德花園一號60萬港元/平方米的單價。

另外，還得強(qiáng)調(diào)的一個因素，就是中國各個階層群體，相當(dāng)一部分是參加了房改的。房改房成為家庭資產(chǎn)的重要組成部分，也保障了許多家庭的起碼居住水平。因此，簡單以國際通用的收入房價比、租售比來看待中國的房價水平也是不準(zhǔn)確的。

結(jié)論之三，中國目前房價有一定泡沫，但還沒到失控程度。一線城市領(lǐng)漲樓市是必然的，有可能引導(dǎo)人口向二三線城市轉(zhuǎn)移。政府要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，確保中低收入群體的安居問題。房地產(chǎn)在金融危機(jī)中保增長有功，也超常態(tài)發(fā)展，隨后就逐步取消各種優(yōu)惠政策，讓樓市回歸常態(tài)，因此而導(dǎo)致房價出現(xiàn)一定回落也是正常的。